Продаж нерухомості в Чорногорії: планування виходу в якості іноземного власника

Кожна інвестиція в нерухомість закінчується продажем, і продаж відбувається так само, як і була підготовлена покупка. Іноземні власники в Чорногорії, які тримали свої документи в порядку, реєстрували всі зміни та сплачували податки, продають за тижні; власники, які не витрачали місяці на вирішення того, що мало бути виправлено роками раніше. Цей посібник охоплює вихід з боку продавця: терміни, ціноутворення, файл, який вимагатиме юрист покупця, нотаріальна процедура, переміщення доходів за кордон і вибір між продажем майна та продажем компанії, яка ним володіє.

Коли правильний час для продажу?

Ринок Чорногорії має сезонний ритм і довший цикл. Протягом року перегляди зосереджуються з весни до ранньої осені, коли покупці відвідують узбережжя, і нерухомість, представлена в березні, досягає найбільшої аудиторії. Протягом циклу ціни на узбережжі змінювалися відповідно до інфраструктури, зовнішнього попиту та процесу вступу до ЄС; посібник із вступу Чорногорії в ЄС описує горизонт, який більшість інвесторів тепер планує протистояти.

Власні обставини продавця мають таке ж значення, як і ринок. Короткострокова оренда квартири продається найкраще з повним календарем бронювання та контрактом на управління, який покупець може взяти на себе; вілла найкраще продається після сезону обслуговування, а не раніше. Власникам, які управляють з-за кордону, варто прочитати посібник з управління нерухомістю для заочних власників, тому що доглянуте майно є першою умовою гарного виходу.

Як має бути оцінена нерухомість?

Чорногорія не має публічного реєстру досягнутих продажних цін, тому списки оцінюються на основі порівняння та надії. Продавець, який встановлює ціни на запитувані ціни подібних оголошень, завищує ціни, оскільки ці оголошення також не були продані. Реалістичними орієнтирами є нещодавні завершення, про які знають місцеві агенти, оцінка, яку погодив би банк, і дохід, який інвестор з оренди може розрахувати з власного доходу нерухомості, використовуючи метод, наведений у посібнику щодо доходності від оренди в Будві, Барі та Которі.

Пул покупців також встановлює ціну. У відреставрованому кам'яному будинку в затоці є невеликий міжнародний басейн, готовий платити за дефіцит; стандартна квартира у великому комплексі конкурує з будь-якою іншою квартирою в кварталі. Ціноутворення відповідно до реального пулу з маржею для переговорів, яку очікують чорногорські покупці, скорочує час на ринку, а час на ринку сам по собі є сигналом, який читають покупці.

Які документи вимагатиме юрист покупця?

Юрист покупця в Чорногорії перевіряє один і той самий файл для кожної покупки, а продавець, який має його напоготові, усуває всі причини затримки:

• Актуальний витяг з кадастру про продавця як власника без обтяжень у розділі C або з іпотекою та підтвердженням банку про виписку
• Дозвіл на будівництво та дозвіл на використання, або рішення про узаконення старих будівель
• Енергетичний сертифікат, якщо це необхідно для типу будівлі
• Підтвердження сплати податку на майно, комунальних послуг та внеску на будівництво на даний момент
• Для оренди нерухомості оформлення житла та договір управління
• Для компанії-продавця - виписка з реєстру компанії, рішення акціонера про дозвіл на продаж і підтвердження сплати податків компанії
• Ідентифікація продавця та, для продавця за кордоном, нотаріально завірена та апостильована довіреність на особу, яка підписує

Помітка в кадастрі про те, що на будівлю немає дозволу, або незареєстрована прибудова – ось тут і зупиняються продажі. Розв’язати його перед реєстрацією через процедуру легалізації, описану в посібнику з планів зонування та дозволів на будівництво, дешевше, ніж дисконтування за столом.

Як проходить продаж у нотаріуса?

Договір купівлі-продажу нерухомості в Чорногорії оформляється у нотаріуса, який перевіряє сторони, право власності та договір, а також реєструє передачу в кадастр. Типова послідовність: попередня угода із заставою, потім основний договір після перевірки покупця та фінансування, оплата ціни через банк за нотаріально посвідченим договором і реєстрація покупця як нового власника. Роль і гонорари нотаріуса описані в посібнику роль нотаріуса в угодах з нерухомістю в Чорногорії.

Податок продавця на прибуток сплачується через річну декларацію в наступному році після продажу, а податок на передачу покупця нараховується з ціни контракту. Нотаріус звітує про кожну передачу в податкову адміністрацію, тому ціна в договорі є обліковою ціною для обох сторін.

Як кошти виводяться за кордон?

Ціна оплачується на банківський рахунок продавця в Чорногорії, а продавець переказує її за кордон. Банк вимагатиме нотаріально засвідченого договору, підтвердження права власності продавця та, для більших сум, підтвердження відповідності податковій позиції відповідно до своїх обов’язків щодо боротьби з відмиванням грошей. Продавець, який протягом багатьох років декларував дохід від оренди та сплачував податок на майно, проходить цю перевірку без проблем; продавцю, який цього не зробив, задають питання в найгірший момент.

Продавцям-нерезидентам необхідний обліковий запис до продажу, що є однією з причин, чому посібник із відкриття банківського рахунку як нерезидента рекомендує залишати рахунок відкритим після покупки.

Коли продати компанію краще, ніж продати майно?

Майно, яке перебуває через чорногорську компанію d.o.o. можуть бути продані двома способами: компанія продає майно, або власник продає акції компанії разом з майном в ній. Продаж частки залишає право власності на майно недоторканим, тому покупець не сплачує податок на передачу майна, а транзакція завершується шляхом нотаріально засвідченої передачі частки та подання до реєстру, а не через передачу кадастру. Покупець бере на себе історію компанії, тому чистий набір рахунків і документів є умовою цього шляху, а належна обачність покупця переходить від прав власності до компанії.

Який шлях дає кращий чистий результат, залежить від прибутку, уподобань покупця та місця проживання власника, і порівняння має місце під час розмови з нашою командою інвестиційного консультування до того, як нерухомість буде розміщено в списку, а не після надходження пропозиції. Власники, які структурували покупку з урахуванням виходу, як описано в посібнику з структурування холдингової компанії в Чорногорії, мають вибір; власники, які купували особисто, ні.

Як ви готуєте вихід з дня покупки?

Найкращі продажі плануються під час купівлі: чистий титул, зареєстровані всі зміни, отриманий дозвіл на використання, задекларований дохід, відкритий банківський рахунок і структура холдингу, обрана з урахуванням продажу. Наша служба нерухомості обслуговує продажі для наявних клієнтів і власників, які придбали в іншому місці, від підготовки файлу до нотаріуса, і ми чесно розповімо вам, чого буде досягнуто майно, перш ніж його опублікують.