Vendre une propriété au Monténégro : planifier votre sortie en tant que propriétaire étranger
Tout investissement immobilier se termine par une vente, et la vente se déroule aussi bien que l'achat a été préparé. Les propriétaires étrangers au Monténégro qui gardaient leurs documents en ordre, enregistraient chaque changement et payaient leurs impôts, vendent en quelques semaines ; des propriétaires qui n’ont pas passé des mois à résoudre ce qui aurait dû être réparé des années plus tôt. Ce guide couvre la sortie du côté du vendeur : le timing, le prix, le dossier que l’avocat de l’acheteur exigera, la procédure notariale, le transfert des bénéfices à l’étranger et le choix entre vendre le bien et vendre la société qui le détient.
Quel est le bon moment pour vendre ?
Le marché monténégrin a un rythme saisonnier et un cycle plus long. Au cours de l'année, les visites se concentrent du printemps au début de l'automne, lorsque les acheteurs visitent la côte, et une propriété inscrite en mars atteint la plus grande audience. Au cours du cycle, les prix sur la côte ont suivi les infrastructures, la demande étrangère et le processus d'adhésion à l'UE ; le guide pour l’adhésion du Monténégro à l’UE décrit l’horizon sur lequel la plupart des investisseurs envisagent désormais.
La situation du vendeur compte autant que le marché. Un appartement en location à court terme se vend mieux avec un calendrier de réservation complet et un contrat de gestion qu'un acheteur peut reprendre ; une villa se vend mieux après une saison d’entretien, pas avant. Les propriétaires qui gèrent depuis l'étranger devraient lire le guide de gestion immobilière pour propriétaires absents, car un bien immobilier bien entretenu est la première condition d'une bonne sortie.
Comment fixer le prix du bien ?
Le Monténégro ne dispose pas de registre public des prix de vente obtenus, les annonces sont donc évaluées par comparaison et par espoir. Un vendeur qui fixe les prix demandés pour des annonces similaires surprix, car ces annonces ne se sont pas vendues non plus. Les références réalistes sont les achèvements récents connus des agents locaux, l'évaluation qu'une banque accepterait et le rendement qu'un investisseur locatif peut calculer à partir des revenus propres de la propriété, en utilisant la méthode du guide du rendement locatif à Budva, Bar et Kotor.
Le pool d’acheteurs fixe également le prix. Une maison en pierre restaurée dans la baie possède une petite piscine internationale prête à payer pour la rareté ; un appartement standard dans un grand complexe rivalise avec toutes les autres unités du bloc. La fixation du prix au pool réel, avec une marge de négociation attendue par les acheteurs monténégrins, raccourcit la durée de présence sur le marché, et la durée de présence sur le marché est en soi un signal que lisent les acheteurs.
Quels documents l’avocat de l’acheteur exigera-t-il ?
L’avocat d’un acheteur au Monténégro vérifie le même dossier pour chaque achat, et un vendeur qui l’a préparé élimine toute excuse de retard :
- Un extrait du cadastre à jour faisant apparaître le vendeur comme propriétaire sans aucune charge en section C, ou avec une hypothèque et une quittance bancaire.
- Le permis de construire et le permis d'usage, ou la décision de légalisation pour les bâtiments anciens
- Le certificat énergétique si requis pour le type de bâtiment
- Preuve que la taxe foncière, les services publics et les cotisations de construction ont été payées à ce jour
- Pour un bien loué, l'enregistrement du logement et le contrat de gestion
- Pour un cédant de société, l’extrait du registre des sociétés, la décision de l’actionnaire autorisant la vente et la confirmation du paiement des impôts de la société.
- L’identification du vendeur et, pour un vendeur à l’étranger, une procuration notariée et apostillée pour le signataire
Une note dans le cadastre indiquant que le bâtiment n'a pas de permis ou d'extension non enregistrée est le point où les ventes stagnent. Le résoudre avant l'inscription, à travers la procédure de légalisation décrite dans le guide des plans de zonage et permis de construire, revient moins cher que de l'escompter à table.
Comment se déroule la vente chez le notaire ?
Le contrat de vente d'un bien immobilier au Monténégro est exécuté devant un notaire, qui vérifie les parties, le titre et le contrat, et qui dépose le transfert au cadastre. La séquence typique est un accord préliminaire avec un dépôt, puis le contrat principal une fois les vérifications et le financement de l'acheteur terminés, le paiement du prix par l'intermédiaire de la banque contre le contrat notarié et l'enregistrement de l'acheteur en tant que nouveau propriétaire. Le rôle et les honoraires du notaire sont décrits dans le guide sur le rôle du notaire dans les transactions immobilières monténégrines.
L’impôt du vendeur sur la plus-value est réglé par le biais de la déclaration annuelle de l’année suivant la vente, et les droits de mutation de l’acheteur sont évalués sur le prix du contrat. Le notaire déclare chaque transfert à l'administration fiscale, le prix indiqué dans le contrat est donc le prix enregistré pour les deux parties.
Comment les bénéfices sont-ils transférés à l’étranger ?
Le prix est payé sur le compte bancaire monténégrin du vendeur et celui-ci le transfère à l’étranger. La banque demandera le contrat notarié, la preuve de la propriété du vendeur et, pour les montants plus importants, la confirmation que la situation fiscale est en règle, dans le cadre de ses obligations anti-blanchiment. Un vendeur qui a déclaré les revenus locatifs et payé la taxe foncière au fil des années passe cet examen sans difficulté ; un vendeur qui ne l'a pas fait se voit poser des questions au pire moment possible.
Les vendeurs non-résidents ont besoin que le compte existe avant la vente, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles le guide d'ouverture d'un compte bancaire en tant que non-résident recommande de garder le compte ouvert après l'achat.
Quand est-il préférable de vendre l’entreprise que de vendre la propriété ?
Une propriété détenue par l'intermédiaire d'une d.o.o. monténégrine. peut être vendu de deux manières : la société vend la propriété, ou le propriétaire vend les actions de la société avec la propriété à l'intérieur. La vente d'actions laisse le titre de propriété intact, de sorte que l'acheteur ne paie aucun droit de mutation sur la propriété et la transaction se termine par un transfert d'actions notarié et un dépôt au registre plutôt que par un transfert au cadastre. L’acheteur assume l’historique de l’entreprise, donc un ensemble de comptes et de documents clairs est la condition de cette voie, et la diligence raisonnable de l’acheteur passe du titre à l’entreprise.
La voie qui produit le meilleur résultat net dépend du gain, des préférences de l'acheteur et de la résidence du propriétaire, et la comparaison doit faire l'objet d'une conversation avec notre équipe de conseil en investissement avant que la propriété ne soit inscrite, et non après l'arrivée d'une offre. Les propriétaires qui ont structuré l'achat en pensant à la sortie, comme décrit dans le guide pour structurer une société holding au Monténégro, ont le choix ; les propriétaires qui ont acheté personnellement ne le font pas.
Comment préparer une sortie dès le jour de l'achat ?
Les meilleures ventes sont prévues dès l'achat : un titre propre, chaque changement enregistré, le permis d'usage obtenu, les revenus déclarés, le compte bancaire tenu ouvert et la structure de détention choisie en vue de la vente. Notre service immobilier gère les ventes pour les clients existants et pour les propriétaires ayant acheté ailleurs, de la préparation du dossier jusqu'au notaire, et nous vous dirons honnêtement ce que le bien réalisera avant son inscription.
