Immobilien in Montenegro verkaufen: Planen Sie Ihren Ausstieg als ausländischer Eigentümer

Jede Immobilieninvestition endet mit einem Verkauf, und der Verkauf verläuft so, wie der Kauf vorbereitet wurde. Ausländische Eigentümer in Montenegro, die ihre Dokumente in Ordnung gehalten, jede Änderung registriert und ihre Steuern bezahlt haben, verkaufen innerhalb von Wochen; Eigentümer, die nicht Monate damit verbracht haben, das zu klären, was schon Jahre zuvor hätte behoben werden sollen. Dieser Leitfaden behandelt den Ausstieg auf Verkäuferseite: Zeitplan, Preisgestaltung, die vom Anwalt des Käufers verlangten Unterlagen, das Notarverfahren, die Verlagerung des Erlöses ins Ausland und die Wahl zwischen dem Verkauf der Immobilie und dem Verkauf des Unternehmens, das sie besitzt.

Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen?

Der montenegrinische Markt hat einen saisonalen Rhythmus und einen längeren Zyklus. Innerhalb des Jahres konzentrieren sich die Besichtigungen auf den Frühling bis zum Frühherbst, wenn Käufer die Küste besuchen, und eine im März gelistete Immobilie erreicht das größte Publikum. Im Laufe des Zyklus haben sich die Preise an der Küste an die Infrastruktur, die Auslandsnachfrage und den EU-Beitrittsprozess angepasst; Der Leitfaden zum Montenegros EU-Beitritt beschreibt den Horizont, den die meisten Anleger derzeit planen.

Die eigenen Umstände eines Verkäufers sind genauso wichtig wie der Markt. Eine kurzfristig vermietete Wohnung verkauft sich am besten mit einem vollständigen Buchungskalender und einem Verwaltungsvertrag, den der Käufer übernehmen kann; Eine Villa verkauft sich am besten nach einer Wartungssaison, nicht vorher. Eigentümer, die aus dem Ausland verwalten, sollten den Leitfaden zur Immobilienverwaltung für abwesende Eigentümer lesen, denn eine gepflegte Immobilie ist die erste Voraussetzung für einen guten Ausstieg.

Wie soll der Preis für die Immobilie sein?

In Montenegro gibt es kein öffentliches Verzeichnis der erzielten Verkaufspreise, sodass die Preise für Angebote auf Vergleichs- und Hoffnungsbasis basieren. Ein Verkäufer, der seine Preise auf Angebotspreisen ähnlicher Angebote aufbaut, überhöht die Preise, weil diese Angebote ebenfalls nicht verkauft wurden. Die realistischen Richtwerte sind die jüngsten Fertigstellungen, die den Maklern vor Ort bekannt sind, die Bewertung, die eine Bank akzeptieren würde, und die Rendite, die ein Mietinvestor aus den eigenen Einkünften der Immobilie berechnen kann, indem er die Methode im Leitfaden zu Mietrenditen in Budva, Bar und Kotor verwendet.

Der Käuferpool bestimmt auch den Preis. Ein restauriertes Steinhaus in der Bucht verfügt über einen kleinen, internationalen Pool, der bereit ist, für die Knappheit zu zahlen; Eine Standardwohnung in einem großen Wohnkomplex konkurriert mit jeder anderen Einheit im Block. Die Preisgestaltung am realen Pool mit einem Verhandlungsspielraum, den montenegrinische Käufer erwarten, verkürzt die Zeit auf dem Markt, und die Zeit auf dem Markt ist selbst ein Signal, das Käufer lesen.

Welche Unterlagen wird der Anwalt des Käufers verlangen?

Der Anwalt eines Käufers in Montenegro prüft bei jedem Kauf dieselbe Akte, und ein Verkäufer, der sie bereithält, beseitigt jede Entschuldigung für Verzögerungen:

• Ein aktueller Katasterauszug, aus dem der Verkäufer als Eigentümer ohne Belastungen in Abschnitt C hervorgeht, oder mit einer Hypothek und der Entlastungsbestätigung der Bank
• Die Baugenehmigung und die Nutzungserlaubnis bzw. der Legalisierungsbeschluss für ältere Gebäude
• Der Energieausweis, sofern für den Gebäudetyp erforderlich
• Nachweis, dass bisher Grundsteuer, Nebenkosten und Baubeiträge gezahlt wurden
• Für eine vermietete Immobilie sind die Unterkunftsanmeldung und der Verwaltungsvertrag erforderlich
• Für einen Unternehmensverkäufer: der Handelsregisterauszug des Unternehmens, der Aktionärsbeschluss, der den Verkauf genehmigt, und eine Bestätigung, dass die Steuern des Unternehmens gezahlt wurden
• Der Ausweis des Verkäufers und bei einem Verkäufer im Ausland eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht des Unterzeichners

Ein Vermerk im Kataster, dass für das Gebäude keine Genehmigung vorliegt oder ein nicht eingetragener Anbau vorhanden ist, führt zu einem Verkaufsstopp. Es ist günstiger, das Problem vor der Auflistung durch das Legalisierungsverfahren zu lösen, das im Leitfaden zu Bebauungsplänen und Baugenehmigungen beschrieben ist, als am Tisch dafür Preisnachlässe zu gewähren.

Wie läuft der Verkauf beim Notar ab?

Der Kaufvertrag für Immobilien in Montenegro wird vor einem Notar abgeschlossen, der die Parteien, den Titel und den Vertrag überprüft und die Übertragung beim Kataster einreicht. Der typische Ablauf ist ein Vorvertrag mit Anzahlung, dann der Hauptvertrag, sobald die Schecks und die Finanzierung des Käufers abgeschlossen sind, die Zahlung des Preises durch die Bank gegen den notariell beglaubigten Vertrag und die Registrierung des Käufers als neuer Eigentümer. Die Rolle und die Gebühren des Notars werden im Leitfaden zu Die Rolle eines Notars bei montenegrinischen Immobilientransaktionen beschrieben.

Die Steuer des Verkäufers auf den Gewinn wird durch die jährliche Steuererklärung im Jahr nach dem Verkauf beglichen, und die Übertragungssteuer des Käufers wird auf den Vertragspreis berechnet. Der Notar meldet jede Überweisung dem Finanzamt, sodass der im Vertrag angegebene Preis für beide Seiten der aktenkundige Preis ist.

Wie werden die Erlöse ins Ausland transferiert?

Der Preis wird auf das montenegrinische Bankkonto des Verkäufers überwiesen und vom Verkäufer ins Ausland überwiesen. Die Bank verlangt im Rahmen ihrer Geldwäschebekämpfungspflichten den notariell beglaubigten Vertrag, einen Eigentumsnachweis des Verkäufers und bei größeren Beträgen eine Bestätigung, dass die steuerliche Lage in Ordnung ist. Ein Verkäufer, der über die Jahre hinweg die Mieteinnahmen deklariert und die Grundsteuer gezahlt hat, besteht diese Prüfung problemlos; Einem Verkäufer, der dies nicht getan hat, werden im ungünstigsten Moment Fragen gestellt.

Nichtansässige Verkäufer benötigen das Konto, um vor dem Verkauf bestehen zu können. Dies ist einer der Gründe, warum der Leitfaden zur Eröffnung eines Bankkontos als Nichtansässiger empfiehlt, das Konto nach dem Kauf offen zu halten.

Wann ist ein Verkauf des Unternehmens besser als ein Verkauf der Immobilie?

Eine Immobilie, die von einer montenegrinischen d.o.o. gehalten wird. kann auf zwei Arten verkauft werden: Das Unternehmen verkauft die Immobilie, oder der Eigentümer verkauft die Anteile des Unternehmens mit der darin befindlichen Immobilie. Der Anteilsverkauf lässt das Eigentumsrecht der Immobilie unberührt, sodass der Käufer keine Übertragungssteuer auf die Immobilie zahlt und die Transaktion durch eine notarielle Anteilsübertragung und eine Eintragung ins Handelsregister statt durch eine Katasterübertragung abgeschlossen wird. Der Käufer übernimmt die Geschichte des Unternehmens, daher ist eine saubere Buchhaltung und Archivierung die Voraussetzung für diesen Weg, und die Sorgfaltspflicht des Käufers verlagert sich vom Titel auf das Unternehmen.

Welcher Weg das bessere Nettoergebnis liefert, hängt vom Gewinn, den Vorlieben des Käufers und dem Wohnsitz des Eigentümers ab. Der Vergleich gehört in ein Gespräch mit unserem Investmentberatungsteam, bevor die Immobilie gelistet wird, nicht erst nachdem ein Angebot eingegangen ist. Eigentümer, die den Kauf mit Blick auf den Ausstieg strukturiert haben, wie im Leitfaden zur Strukturierung einer Holdinggesellschaft in Montenegro beschrieben, haben die Wahl; Besitzer, die persönlich gekauft haben, tun dies nicht.

Wie bereiten Sie einen Ausstieg ab dem Tag des Kaufs vor?

Die besten Umsätze werden beim Kauf geplant: ein sauberer Titel, jede eingetragene Änderung, die erhaltene Nutzungserlaubnis, die ausgewiesenen Einkünfte, das offen gehaltene Bankkonto und die für den Verkauf gewählte Holdingstruktur. Unser Immobilienservice kümmert sich um den Verkauf für bestehende Kunden und für Eigentümer, die woanders gekauft haben, von der Erstellung der Akte bis zum Notar, und wir sagen Ihnen ehrlich, was die Immobilie leisten wird, bevor sie in die Liste aufgenommen wird.