بيع العقارات في الجبل الأسود: التخطيط لخروجك كمالك أجنبي
ينتهي كل استثمار عقاري بالبيع، وتتم عملية البيع كما تم إعداد عملية الشراء. الملاك الأجانب في الجبل الأسود الذين احتفظوا بوثائقهم منظمة، وسجلوا كل تغيير ودفعوا ضرائبهم على البيع في أسابيع؛ الملاك الذين لم يقضوا أشهرًا في حل ما كان ينبغي إصلاحه قبل سنوات. يغطي هذا الدليل الخروج من جهة البائع: التوقيت، التسعير، الملف الذي سيطلبه محامي المشتري، إجراءات كاتب العدل، نقل العائدات إلى الخارج والاختيار بين بيع العقار أو بيع الشركة المالكة له.
ما هو الوقت المناسب للبيع؟
يتمتع سوق الجبل الأسود بإيقاع موسمي ودورة أطول. خلال العام، تركز المشاهدات من الربيع إلى أوائل الخريف، عندما يزور المشترون الساحل، وتصل العقارات المدرجة في شهر مارس إلى أكبر عدد من الجمهور. وعلى مدار الدورة، اتبعت الأسعار على الساحل البنية التحتية والطلب الأجنبي وعملية الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي؛ يصف دليل انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي الأفق الذي يخطط له معظم المستثمرين الآن.
ظروف البائع الخاصة لا تقل أهمية عن السوق. يتم بيع الشقة المستأجرة على المدى القصير بشكل أفضل مع تقويم الحجز الكامل وعقد الإدارة الذي يمكن للمشتري توليه؛ يتم بيع الفيلا بشكل أفضل بعد موسم الصيانة، وليس قبل ذلك. يجب على المالكين الذين يديرون من الخارج قراءة دليل إدارة العقارات للمالكين الغائبين، لأن الممتلكات التي يتم الحفاظ عليها جيدًا هي الشرط الأول للخروج الجيد.
كيف ينبغي أن يتم تسعير العقار؟
لا يوجد في الجبل الأسود سجل عام لأسعار البيع المحققة، لذلك يتم تسعير القوائم على أساس المقارنة والأمل. البائع الذي يحدد الأسعار المطلوبة للقوائم المماثلة يبالغ في الأسعار، لأن تلك القوائم لم يتم بيعها أيضًا. المعايير الواقعية هي عمليات الاكتمال الأخيرة التي يعرفها الوكلاء المحليون، والتقييم الذي سيقبله البنك، والعائد الذي يمكن للمستثمر المستأجر حسابه من دخل العقار، باستخدام الطريقة المذكورة في دليل عائد الإيجار في بودفا وبار وكوتور.
يحدد مجمع المشترين أيضًا السعر. يحتوي المنزل الحجري الذي تم ترميمه في الخليج على مسبح دولي صغير على استعداد لدفع ثمن الندرة. شقة عادية في مشروع كبير تتنافس مع كل وحدة أخرى في المبنى. إن التسعير وفقًا للمجمع الحقيقي، مع هامش التفاوض الذي يتوقعه المشترون في الجبل الأسود، يقصر الوقت في السوق، والوقت في السوق هو في حد ذاته إشارة يقرأها المشترون.
ما هي المستندات التي سيطلبها محامي المشتري؟
يقوم محامي المشتري في الجبل الأسود بفحص نفس الملف لكل عملية شراء، والبائع الذي لديه الملف جاهز يزيل كل عذر للتأخير:
- مستخرج حالي من السجل العقاري يوضح البائع كمالك بدون أي أعباء في القسم ج، أو مع رهن عقاري وتأكيد إبراء ذمة البنك
- رخصة البناء ورخصة الاستخدام، أو قرار التقنين للمباني القديمة
- شهادة الطاقة عند الحاجة لنوع المبنى
- دليل على أن ضريبة الأملاك والمرافق ومساهمات البناء قد تم دفعها حتى الآن
- بالنسبة للعقار المؤجر، تسجيل السكن وعقد الإدارة
- بالنسبة لبائع الشركة، مستخرج سجل الشركة وقرار المساهمين بالترخيص بالبيع والتأكيد على سداد ضرائب الشركة
- هوية البائع، وبالنسبة للبائع في الخارج، توكيل رسمي موثق ومصدق للشخص الموقع
ملاحظة في السجل العقاري تفيد بأن المبنى يفتقر إلى تصريح، أو ملحق غير مسجل، هو المكان الذي تتوقف فيه المبيعات. حلها قبل الإدراج، من خلال إجراءات التصديق الموضحة في دليل خطط التقسيم وتراخيص البناء، أرخص من الخصم عليها على الطاولة.
كيف تتم عملية البيع لدى كاتب العدل؟
يتم تنفيذ عقد بيع العقارات في الجبل الأسود أمام كاتب العدل، الذي يتحقق من الأطراف والملكية والعقد، والذي يقوم بتقديم النقل إلى السجل العقاري. التسلسل النموذجي هو اتفاق مبدئي مع إيداع، ثم العقد الرئيسي بمجرد إتمام الشيكات والتمويل للمشتري، ودفع الثمن عن طريق البنك مقابل العقد الموثق، وتسجيل المشتري كمالك جديد. تم توضيح دور كاتب العدل ورسومه في دليل دور كاتب العدل في المعاملات العقارية في الجبل الأسود.
ويتم تسوية ضريبة البائع على الربح من خلال العائد السنوي في السنة التالية للبيع، ويتم تقييم ضريبة نقل ملكية المشتري على سعر العقد. يقوم كاتب العدل بإبلاغ كل تحويل إلى إدارة الضرائب، وبالتالي فإن السعر في العقد هو السعر المسجل لكلا الجانبين.
كيف يتم نقل العائدات إلى الخارج؟
يتم دفع الثمن إلى الحساب البنكي للبائع في الجبل الأسود، ويقوم البائع بتحويله إلى الخارج. سيطلب البنك العقد الموثق، وإثبات ملكية البائع، وبالنسبة للمبالغ الأكبر، تأكيدًا على أن الوضع الضريبي سليم، بموجب واجبات مكافحة غسيل الأموال. البائع الذي أعلن عن دخل الإيجار ودفع ضريبة الأملاك على مر السنين يجتاز هذه المراجعة دون صعوبة؛ البائع الذي لم يتم طرح الأسئلة عليه في أسوأ لحظة ممكنة.
يحتاج البائعون غير المقيمين إلى وجود الحساب قبل البيع، وهو أحد الأسباب التي تجعل دليل فتح حساب مصرفي لغير المقيمين يوصي بإبقاء الحساب مفتوحًا بعد الشراء.
متى يكون بيع الشركة أفضل من بيع العقار؟
ملكية مملوكة من خلال do.o.o. يمكن البيع بطريقتين: أن تبيع الشركة العقار، أو أن يبيع المالك أسهم الشركة مع العقار الموجود بداخلها. يترك بيع الأسهم ملكية العقار دون تغيير، لذلك لا يدفع المشتري أي ضريبة نقل على العقار وتكتمل الصفقة من خلال نقل حصة موثق وتسجيل التسجيل بدلاً من نقل المساحة. يأخذ المشتري تاريخ الشركة، لذا فإن مجموعة نظيفة من الحسابات والملفات هي شرط هذا الطريق، وتنتقل العناية الواجبة للمشتري من الملكية إلى الشركة.
يعتمد المسار الذي ينتج أفضل نتيجة صافية على المكاسب وتفضيلات المشتري ومكان إقامة المالك، ويتم إجراء المقارنة في محادثة مع فريق الاستشارات الاستثمارية لدينا قبل إدراج العقار، وليس بعد وصول العرض. المالكون الذين قاموا بتنظيم عملية الشراء مع وضع التخارج في الاعتبار، كما هو موضح في دليل هيكلة شركة قابضة في الجبل الأسود، لديهم الخيار؛ أصحاب الذين اشتروا شخصيا لا يفعلون ذلك.
كيف تحضر للخروج من يوم الشراء؟
يتم التخطيط لأفضل المبيعات عند الشراء: سند ملكية نظيف، وتسجيل كل تغيير، والحصول على تصريح الاستخدام، والدخل المعلن، وإبقاء الحساب البنكي مفتوحًا، واختيار هيكل الحيازة مع وضع البيع في الاعتبار. تتولى خدمتنا العقارية المبيعات للعملاء الحاليين وللمالكين الذين اشتروا في مكان آخر، بدءًا من إعداد الملف وحتى كاتب العدل، وسنخبرك بصراحة بما سيحققه العقار قبل إدراجه.
