Sälja fastighet i Montenegro: Planera din utträde som utländsk ägare

Varje fastighetsinvestering slutar med en försäljning och försäljningen går lika bra som köpet förbereddes. Utländska ägare i Montenegro som höll ordning på sina dokument, registrerade varje förändring och betalade sina skatter säljer på veckor; ägare som inte ägnat månader åt att lösa det som skulle ha fixats år tidigare. Den här guiden täcker utträdet från säljarens sida: tidpunkt, prissättning, filen som en köpares advokat kommer att kräva, notarieförfarandet, flytt av intäkterna utomlands och valet mellan att sälja fastigheten och sälja företaget som innehar den.

När är rätt tidpunkt att sälja?

Den montenegrinska marknaden har en säsongsbetonad rytm och en längre cykel. Inom året koncentreras visningarna från vår till tidig höst, då köpare besöker kusten, och en fastighet som börsnoterats i mars når den största publiken. Under cykeln har priserna vid kusten följt infrastruktur, utländsk efterfrågan och EU-anslutningsprocessen; guiden till Montenegros EU-anslutning beskriver den horisont de flesta investerare nu planerar mot.

En säljares egna omständigheter har lika stor betydelse som marknaden. En korttidshyreslägenhet säljer bäst med en fullständig bokningskalender och ett förvaltningskontrakt som en köpare kan ta över; en villa säljer bäst efter en säsong av underhåll, inte innan. Ägare som sköter sig från utlandet bör läsa guiden till fastighetsförvaltning för frånvarande ägare, eftersom en välskött fastighet är det första villkoret för en bra avfart.

Hur ska fastigheten prissättas?

Montenegro har inget offentligt register över uppnådda försäljningspriser, så listor prissätts genom jämförelse och hopp. En säljare som prissätter på utropspriser på liknande listor överpriser, eftersom dessa listor inte har sålt heller. De realistiska riktmärkena är de senaste färdigställandena som lokala agenter känner till, värderingen som en bank skulle acceptera och avkastningen som en hyresinvesterare kan beräkna från fastighetens egna inkomster, med hjälp av metoden i guiden till hyresavkastning i Budva, Bar och Kotor.

Köparpoolen sätter också priset. Ett restaurerat stenhus i bukten har en liten, internationell pool som är villig att betala för bristen; en standardlägenhet i ett stort område konkurrerar med varannan lägenhet i kvarteret. Prissättning till den riktiga poolen, med en förhandlingsmarginal som montenegrinska köpare förväntar sig, förkortar tiden på marknaden, och tiden på marknaden är i sig en signal som köparna läser.

Vilka dokument kommer köparens advokat att kräva?

En köpares advokat i Montenegro kontrollerar samma fil för varje köp, och en säljare som har den redo tar bort alla ursäkter för förseningar:

• Ett aktuellt matrikelutdrag som visar säljaren som ägare utan skyldigheter i avsnitt C, eller med inteckning och bankens utskrivningsbekräftelse
• Bygglovet och användningstillståndet, eller legaliseringsbeslutet för äldre byggnader
• Energicertifikatet där det krävs för byggnadstypen
• Bevis på att fastighetsskatt, allmännyttor och byggnadsavgifter har betalats hittills
• För en uthyrd fastighet, bostadsregistreringen och förvaltningskontraktet
• För en bolagssäljare, bolagets registerutdrag, aktieägarbeslutet om tillstånd till försäljning och bekräftelse på att bolagets skatter är betalda
• Säljarens legitimation och, för en säljare utomlands, en attesterad och apostillerad fullmakt för den som skriver under

En notering i matrikeln om att byggnaden saknar tillstånd, eller en oregistrerad tillbyggnad, är där försäljningen stannar. Att lösa det före listning, genom legaliseringsförfarandet som beskrivs i guiden till områdesplaner och bygglov, är billigare än att rabattera för det vid bordet.

Hur går försäljningen till hos notarie?

Försäljningskontraktet för fastigheter i Montenegro verkställs inför en notarie, som verifierar parterna, titeln och kontraktet, och som lämnar in överlåtelsen till fastighetsregistret. Den typiska sekvensen är ett preliminärt avtal med en deposition, sedan huvudkontraktet när köparens checkar och finansiering är klara, betalning av priset via banken mot det attesterade avtalet och registrering av köparen som ny ägare. Notariens roll och arvoden beskrivs i guiden till notariens roll i montenegrinska fastighetstransaktioner.

Säljarens skatt på vinsten regleras genom årsdeklarationen året efter försäljningen och köparens överlåtelseskatt fastställs på kontraktspriset. Notarien rapporterar varje överföring till Skatteförvaltningen, så priset i kontraktet är det pris som är registrerat för båda sidor.

Hur flyttas intäkterna utomlands?

Priset betalas till säljarens montenegrinska bankkonto och säljaren överför det till utlandet. Banken kommer att be om det attesterade avtalet, bevis på säljarens ägande och, för större belopp, bekräftelse på att skatteläget är i sin ordning, enligt sina skyldigheter mot penningtvätt. En säljare som har deklarerat hyresintäkterna och betalat fastighetsskatten genom åren klarar denna granskning utan svårighet; en säljare som inte har ställt frågor i värsta möjliga ögonblick.

Utländska säljare behöver att kontot finns före försäljningen, vilket är en av anledningarna till att guiden till att öppna ett bankkonto som utländsk rekommenderar att kontot är öppet efter köpet.

När är det bättre att sälja företaget än att sälja fastigheten?

En fastighet som innehas genom en montenegrinsk d.o.o. kan säljas på två sätt: företaget säljer fastigheten eller ägaren säljer aktierna i företaget med egendomen inuti den. Aktieförsäljningen lämnar fastighetens titel orörd, så köparen betalar ingen överlåtelseskatt på fastigheten och transaktionen slutförs genom en attesterad aktieöverlåtelse och en registeranmälan snarare än en fastighetsöverföring. Köparen tar på sig företagets historia, så en ren uppsättning konton och registreringar är villkoret för den vägen, och köparens due diligence skiftar från lagfarten till företaget.

Vilken väg som ger det bättre nettoresultatet beror på vinsten, köparens preferenser och ägarens bostad, och jämförelsen hör hemma i ett samtal med vårt investeringskonsultteam innan fastigheten börsnoteras, inte efter att ett erbjudande kommit in. Ägare som strukturerade köpet med exit i åtanke, som beskrivs i guiden till strukturering av ett holdingbolag i Montenegro, har valet; ägare som köpt personligen gör det inte.

Hur förbereder du en utgång från köpdagen?

Den bästa försäljningen planeras vid köpet: en ren titel, varje ändring som registreras, erhållet användningstillstånd, deklarerade inkomster, bankkontot som hålls öppet och innehavsstrukturen vald med försäljningen i åtanke. Vår fastighetstjänst sköter försäljningen för befintliga kunder och för ägare som köpt någon annanstans, från upprättandet av akten till notarie, och vi kommer att berätta ärligt vad fastigheten kommer att uppnå innan den listas.