Sprzedaż nieruchomości w Czarnogórze: planowanie wyjścia jako właściciel zagraniczny

Każda inwestycja w nieruchomości kończy się sprzedażą, a sprzedaż przebiega tak, jak zakup był przygotowany. Zagraniczni właściciele w Czarnogórze, którzy dbali o porządek w swoich dokumentach, rejestrowali każdą zmianę i płacili podatki, sprzedawali w ciągu tygodni; właścicieli, którzy nie spędzili miesięcy na rozwiązywaniu tego, co powinno zostać naprawione wiele lat wcześniej. W tym przewodniku opisano wyjście ze strony sprzedającego: termin, wycenę, akta, których zażąda prawnik kupującego, procedurę notarialną, przeniesienie wpływów za granicę oraz wybór między sprzedażą nieruchomości a sprzedażą spółki, która ją posiada.

Kiedy jest odpowiedni moment na sprzedaż?

Rynek czarnogórski charakteryzuje się rytmem sezonowym i dłuższym cyklem. W ciągu roku oglądalność koncentruje się od wiosny do wczesnej jesieni, kiedy kupujący odwiedzają wybrzeże, a nieruchomość wystawiona w marcu dociera do największej liczby odbiorców. W trakcie cyklu ceny na wybrzeżu podążały za infrastrukturą, popytem zagranicznym i procesem przystąpienia do UE; przewodnik po Przystąpieniu Czarnogóry do UE opisuje horyzont, według którego planuje obecnie większość inwestorów.

Sytuacja sprzedawcy ma takie samo znaczenie jak rynek. Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy najlepiej sprzedaje się z pełnym kalendarzem rezerwacji i umową o zarządzanie, którą kupujący może przejąć; willa sprzedaje się najlepiej po sezonie konserwacji, a nie wcześniej. Właściciele zarządzający z zagranicy powinni zapoznać się z poradnikiem zarządzania nieruchomościami dla właścicieli nieobecnych, gdyż zadbana nieruchomość to pierwszy warunek dobrego wyjazdu.

Jak powinna być wyceniona nieruchomość?

Czarnogóra nie ma publicznego rejestru osiągniętych cen sprzedaży, dlatego aukcje są wyceniane na podstawie porównania i nadziei. Sprzedawca, który wycenia ceny wywoławcze podobnych ofert, zawyża ceny, ponieważ te aukcje również nie zostały sprzedane. Realistycznymi punktami odniesienia są najnowsze inwestycje, o których wiedzą lokalni agenci, wycena zaakceptowana przez bank oraz dochód, jaki inwestor na wynajem może obliczyć na podstawie własnych dochodów z nieruchomości, stosując metodę opisaną w przewodniku po zysku z czynszów w Budvie, Barze i Kotorze.

Pula kupujących ustala również cenę. Odrestaurowany kamienny dom w zatoce ma mały, międzynarodowy basen, który jest gotowy zapłacić za niedobory; standardowe mieszkanie w dużej inwestycji konkuruje z każdym innym lokalem w bloku. Ceny odpowiadające rzeczywistej puli, z marginesem negocjacyjnym, jakiego oczekują czarnogórscy nabywcy, skracają czas przebywania na rynku, a czas przebywania na rynku sam w sobie jest sygnałem, który kupujący czytają.

Jakich dokumentów będzie żądał prawnik kupującego?

Prawnik kupującego w Czarnogórze sprawdza ten sam plik przy każdym zakupie, a sprzedawca, który ma go gotowy, usuwa wszelkie wymówki dotyczące opóźnienia:

• Aktualny wypis z katastru przedstawiający sprzedającego jako właściciela bez obciążeń w dziale C lub z hipoteką i potwierdzeniem spłaty z banku
• Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie, czyli decyzja legalizacyjna dla starszych budynków
• Świadectwo energetyczne, jeżeli jest wymagane dla typu budynku
• Dowód na to, że podatek od nieruchomości, media i opłaty budowlane zostały opłacone na bieżąco
• W przypadku wynajmowanej nieruchomości rejestracja zakwaterowania i umowa o zarządzanie
• W przypadku sprzedawcy spółki wyciąg z rejestru spółki, decyzja wspólnika zezwalająca na sprzedaż oraz potwierdzenie opłacenia podatków spółki
• Dane identyfikacyjne sprzedającego oraz, w przypadku sprzedawcy za granicą, poświadczone notarialnie i apostillowane pełnomocnictwo dla osoby podpisującej

W katastrze znajduje się wzmianka o braku pozwolenia na budowę lub o niezarejestrowanej rozbudowie, co powoduje utknięcie w sprzedaży. Rozwiązanie go przed wystawieniem na ogłoszenie, poprzez procedurę legalizacyjną opisaną w przewodniku po planach zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniach na budowę, jest tańsze niż dyskontowanie go przy stole.

Jak przebiega sprzedaż u notariusza?

Umowa sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze zawierana jest przed notariuszem, który weryfikuje strony, tytuł i umowę, a następnie zgłasza przeniesienie do katastru. Typowa sekwencja to umowa przedwstępna z depozytem, następnie umowa główna po zakończeniu kontroli i finansowania kupującego, zapłata ceny za pośrednictwem banku na podstawie umowy notarialnej oraz rejestracja kupującego jako nowego właściciela. Rolę i opłaty notariusza opisano w przewodniku po roli notariusza w transakcjach na rynku nieruchomości w Czarnogórze.

Podatek sprzedającego od zysku rozliczany jest poprzez roczny zeznanie w roku po sprzedaży, natomiast podatek od przeniesienia własności kupującego naliczany jest od ceny kontraktowej. Notariusz zgłasza każdy przelew do Urzędu Skarbowego, zatem cena w umowie jest ceną ewidencyjną dla obu stron.

W jaki sposób wpływy są przesyłane za granicę?

Cena jest przelewana na czarnogórski rachunek bankowy sprzedającego, a sprzedający przelewa ją za granicę. Bank poprosi o notarialnie poświadczoną umowę, dowód własności sprzedającego, a w przypadku większych kwot potwierdzenie, że sytuacja podatkowa jest prawidłowa w ramach obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy. Sprzedawca, który przez lata deklarował dochody z najmu i płacił podatek od nieruchomości, przechodzi tę ocenę bez trudności; sprzedającemu, który tego nie zrobił, zadaje się pytania w najgorszym możliwym momencie.

Sprzedawcy niebędący rezydentami muszą mieć konto przed sprzedażą, co jest jednym z powodów, dla których w przewodniku dotyczącym otwierania rachunku bankowego jako nierezydent zaleca się pozostawienie konta otwartego po zakupie.

Kiedy sprzedaż firmy jest lepsza niż sprzedaż nieruchomości?

Nieruchomość w posiadaniu czarnogórskiego d.o.o. można sprzedać na dwa sposoby: spółka sprzedaje nieruchomość lub właściciel sprzedaje udziały w spółce wraz z nieruchomością. Sprzedaż udziałów pozostawia tytuł nieruchomości nienaruszony, więc kupujący nie płaci podatku od przeniesienia własności nieruchomości, a transakcja kończy się poprzez notarialne przeniesienie udziałów i zgłoszenie do rejestru, a nie przeniesienie katastralne. Kupujący przejmuje historię firmy, więc czysty zestaw rachunków i dokumentów jest warunkiem tej drogi, a należyta staranność kupującego przenosi się z tytułu własności na firmę.

To, która trasa przyniesie lepszy wynik netto, zależy od zysku, preferencji kupującego i miejsca zamieszkania właściciela, a porównanie odbywa się podczas rozmowy z naszym zespołem doradztwa inwestycyjnego przed wystawieniem nieruchomości na giełdę, a nie po nadejściu oferty. Właściciele, którzy zorganizowali zakup z myślą o wyjściu, jak opisano w przewodniku po strukturyzacji spółki holdingowej w Czarnogórze, mają wybór; właściciele, którzy kupili osobiście, tego nie robią.

Jak przygotować wyjście już w dniu zakupu?

Najlepsza sprzedaż planowana jest przy zakupie: czysty tytuł, zarejestrowana każda zmiana, uzyskane pozwolenie na użytkowanie, zadeklarowany dochód, otwarty rachunek bankowy i struktura holdingu wybrana pod kątem sprzedaży. Nasza obsługa nieruchomości obsługuje sprzedaż dla obecnych klientów i właścicieli, którzy kupili gdzie indziej, od przygotowania akt do notariusza, a my szczerze powiemy Ci, co nieruchomość osiągnie, zanim zostanie wystawiona na giełdę.