Порівняльний аналіз: Чорногорія проти Хорватії щодо нерухомості

Дивлячись на узбережжя Адріатичного моря, міжнародні покупці часто вибирають між Чорногорією та Хорватією. Обидві країни пропонують захоплюючі краєвиди, багату історичну спадщину та близькість до головних європейських центрів. Однак з фінансової та юридичної точки зору ці два ринки мають дуже різні інвестиційні профілі. У цьому порівняльному посібнику аналізуються механізми купівлі нерухомості, транзакційні витрати, податкові наслідки, доходи від оренди та потенціал у майбутньому.

Трансакційні витрати та процес купівлі

Легкість транзакції та початкові витрати є першою суттєвою відмінністю.

• Чорногорія: Іноземні громадяни можуть набувати нерухомість з мінімальними обмеженнями. Процес купівлі простий і зазвичай завершується через ліцензованого нотаріуса протягом кількох днів. Витрати на угоду (нотаріальні збори, юридичне представництво та реєстрація) становлять у середньому від 2% до 4% вартості нерухомості. Крім того, придбання землі відкрите для іноземців, які зареєструють місцеву компанію.
• Хорватія: Як держава-член ЄС, Хорватія гармонізувала процес купівлі для громадян ЄС. Однак громадяни країн, які не входять до ЄС, стикаються з перевірками взаємності та отриманням дозволу Міністерства юстиції, що може тривати до шести місяців. Витрати на трансакцію також вищі й зазвичай коливаються від 5% до 8% з урахуванням податку на передачу майна у розмірі 3%, комісійних агентів та обов’язкового юридичного представництва.

Система оподаткування

Податкові структури мають довгостроковий вплив на прибутковість будь-яких інвестицій у нерухомість.

• Чорногорія: Країна пропонує один із найбільш конкурентоспроможних податкових режимів у Європі. Податок на передачу нерухомості є прогресивним (3% для нерухомості до 150 000 євро та до 5% для класу люкс). Орендний дохід обкладається низькою ставкою єдиного податку в розмірі 15%. Немає податку на приріст капіталу при продажу нерухомості, якщо нерухомість утримується фізичними особами для основних цілей проживання.
• Хорватія: Хорватія вводить фіксований податок на передачу власності у розмірі 3%. Податок на прибуток від оренди залежить від муніципалітету та може коливатися від 10% до 30%. Важливо, що податок на приріст капіталу у розмірі 20% застосовується до нерухомості, проданої протягом двох років після придбання, якщо це не було основним місцем проживання власника.

Дохід від оренди та рентабельність інвестицій

Прибутковість є головним фактором для інвесторів, які шукають пасивний дохід.

• Чорногорія: Завдяки нижчим початковим цінам на в’їзд і швидко зростаючому сегменту розкішного туризму прибутковість оренди на узбережжі Чорногорії (Будва, Тіват, Котор) залишається високою. Середня чиста прибутковість коливається від 6% до 8% для квартир преміум-класу на березі моря, а розкішні проекти досягають 9%.
• Хорватія: Хорватський ринок є більш зрілим, що призводить до вищих витрат на вхід і меншої прибутковості. Такі популярні напрямки, як Дубровник, Спліт і Хвар, пропонують доходи в середньому від 3% до 5%. Сезонність у Хорватії також дуже стиснута, тоді як розкішні причали Чорногорії (такі як Порто Монтенегро) підтримують попит на оренду протягом тривалого періоду.

Майбутній потенціал і вступ до ЄС

Макроекономічний прогноз формує стратегію виходу.

• Чорногорія: Чорногорія наразі офіційно є країною-кандидатом на членство в ЄС із цільовим роком вступу до 2028 року. Придбання нерухомості тепер пропонує значний приріст капіталу, оскільки очікується, що вартість зросте до рівня ЄС після вступу.
• Хорватія: Приєднавшись до ЄС у 2013 році та до єврозони у 2023 році, ринок Хорватії вже пережив свою першу фазу зростання після вступу. Він являє собою стабільний, зрілий ринок з меншим ризиком, але значно нижчим потенціалом зростання порівняно з Чорногорією.