Kiinteistön myynti Montenegrossa: Suunnittele poistua ulkomaisena omistajana
Jokainen kiinteistösijoitus päättyy myyntiin, ja myynti sujuu yhtä hyvin kuin osto on valmisteltu. Ulkomaalaiset omistajat Montenegrossa, jotka pitivät asiakirjansa kunnossa, rekisteröivät jokaisen muutoksen ja maksoivat veronsa, myyvät viikkoina; omistajat, jotka eivät käyttäneet kuukausia ratkaisemaan asioita, jotka olisi pitänyt korjata vuosia aiemmin. Tämä opas kattaa poistumisen myyjän puolelta: ajoituksen, hinnoittelun, ostajan asianajajan vaatiman asiakirjan, notaarin menettelyn, tuoton siirron ulkomaille ja valinnan kiinteistön myynnin ja sen omistavan yrityksen myynnin välillä.
Milloin on oikea aika myydä?
Montenegron markkinoilla on kausirytmi ja pidempi sykli. Vuoden sisällä katselu keskittyy keväästä alkusyksyyn, jolloin ostajat vierailevat rannikolla ja maaliskuussa listattu kiinteistö tavoittaa suurimman yleisön. Suhdanteen aikana rannikon hinnat ovat seuranneet infrastruktuuria, ulkomaista kysyntää ja EU-jäsenyysprosessia; Montenegron EU-jäsenyyden opas kuvaa horisonttia, jota useimmat sijoittajat nyt suunnittelevat.
Myyjän omat olosuhteet ovat yhtä tärkeitä kuin markkinat. Lyhytaikainen vuokra-asunto myy parhaiten täydellä varauskalenterilla ja hallintasopimuksella, jonka ostaja voi ottaa haltuunsa; huvila myy parhaiten huoltokauden jälkeen, ei ennen. Ulkomailta isännöivien omistajien kannattaa lukea poissaolevien omistajien kiinteistönhoitoopas, sillä hyvin hoidettu kiinteistö on hyvän irtautumisen ensimmäinen edellytys.
Miten kiinteistö pitäisi hinnoitella?
Montenegrolla ei ole julkista rekisteriä saavutetuista myyntihinnoista, joten listaukset hinnoitellaan vertailun ja toivon perusteella. Myyjä, joka hinnoittelee samankaltaisten listausten hintapyyntöhinnat ylihinnoiteltuna, koska ne eivät ole myyneet kumpaakaan. Realistisia vertailukohteita ovat paikallisten edustajien tuntemat viimeaikaiset valmistumiset, pankin hyväksymä arvio ja tuotto, jonka vuokrasijoittaja voi laskea kiinteistön omista tuloista käyttämällä Budvan, Barin ja Kotorin vuokratuottooppaan menetelmää.
Ostajapooli määrää myös hinnan. Kunnostetussa kivitalossa lahdella on pieni kansainvälinen allas, joka on valmis maksamaan niukkuudesta; suuren omaisuuden perusasunto kilpailee korttelin kaikkien muiden asuntojen kanssa. Hinnoittelu todelliseen pooliin, jossa montenegrolaisten ostajien odottama neuvottelumarginaali lyhentää markkinoillaoloaikaa, ja markkinoillaoloaika on itsessään signaali, jonka ostajat lukevat.
Mitä asiakirjoja ostajan asianajaja vaatii?
Ostajan asianajaja Montenegrossa tarkistaa saman tiedoston jokaisesta ostoksesta, ja myyjä, jolla on se valmiina, poistaa kaikki syyt viivästymiseen:
- Nykyinen kiinteistöote, josta näkyy myyjä omistajana ilman rasitteita C-osassa tai kiinnityksellä ja pankin vastuuvapausvahvistus
- Rakennuslupa ja käyttölupa tai vanhojen rakennusten laillistamispäätös
- Energiatodistus vaaditaan rakennustyypin mukaan
- Todiste siitä, että kiinteistövero, apurahat ja rakennusmaksut on maksettu tähän mennessä
- Vuokralle asunnon rekisteröinti ja hallintasopimus
- Yrityksen myyjälle yhtiön rekisteriote, osakaspäätös myyntiluvan antamisesta ja vahvistus siitä, että yhtiön verot on maksettu
- Myyjän henkilöllisyystodistus ja ulkomailla toimivan myyjän notaarin ja apostillin vahvistama valtakirja allekirjoittajalta
Kiinteistössä on merkintä, että rakennuksella ei ole lupaa tai rekisteröimätön laajennus, jossa myynti pysähtyy. Sen ratkaiseminen ennen listaamista kaavakaavojen ja rakennuslupien oppaassa kuvatulla laillistamismenettelyllä on halvempaa kuin sen alentaminen pöydässä.
Miten myynti tapahtuu notaarissa?
Montenegrossa sijaitsevan kiinteistön myyntisopimus tehdään notaarin edessä, joka tarkistaa osapuolet, omistusoikeuden ja sopimuksen sekä kirjaa luovutuksen kiinteistörekisteriin. Tyypillinen järjestys on esisopimus pantuksella, sitten pääsopimus ostajan shekkien ja rahoituksen päätyttyä, hinnan maksaminen pankin kautta notaarin vahvistamaa sopimusta vastaan ja ostajan rekisteröinti uudeksi omistajaksi. Notaarin rooli ja palkkiot on kuvattu oppaassa notaarin roolista Montenegron kiinteistökaupoissa.
Myyjän vero voitosta selvitetään vuosipalautuksella myyntiä seuraavana vuonna ja ostajan varainsiirtovero määräytyy sopimushinnasta. Notaari raportoi jokaisesta siirrosta Verohallinnolle, joten sopimuksen hinta on molemmille osapuolille kirjattu hinta.
Miten tuotto siirretään ulkomaille?
Hinta maksetaan myyjän montenegrolaiselle pankkitilille ja myyjä siirtää sen ulkomaille. Pankki pyytää rahanpesun torjuntatehtävänsä mukaisesti notaarin vahvistamaa sopimusta, todistetta myyjän omistuksesta ja isommista summista vahvistusta veroaseman olevan kunnossa. Myyjä, joka on ilmoittanut vuokratulot ja maksanut kiinteistöveron vuosien aikana, läpäisee tämän tarkastelun vaikeuksitta; myyjältä, joka ei ole, kysytään pahimmalla mahdollisella hetkellä.
Ulkomailla asuvien myyjien on oltava olemassa ennen myyntiä, mikä on yksi syistä, miksi pankkitilin avaaminen ulkomailla suosittelee tilin pitämistä auki oston jälkeen.
Milloin yrityksen myynti on parempi kuin kiinteistön myynti?
Montenegrolaisen d.o.o.:n kautta omistettu omaisuus. voidaan myydä kahdella tavalla: yritys myy kiinteistön tai omistaja myy yhtiön osakkeet kiinteistöineen. Osakemyynnissä kiinteistön omistusoikeus säilyy ennallaan, joten ostaja ei maksa kiinteistöstä varainsiirtoveroa ja kauppa toteutuu notaarin vahvistamalla osakkeiden luovutuksella ja rekisterimerkinnällä kiinteistön luovutuksen sijaan. Ostaja ottaa haltuunsa yrityksen historian, joten puhtaat tilit ja ilmoitukset ovat tämän reitin edellytys, ja ostajan due diligence siirtyy omistusoikeudesta yritykselle.
Se, mikä reitti tuottaa paremman nettotuloksen, riippuu voitosta, ostajan mieltymyksistä ja omistajan asunnosta, ja vertailu kuuluu keskusteluun sijoituskonsultointitiimimme kanssa ennen kiinteistön listaamista, ei tarjouksen saapumisen jälkeen. Omistajilla, jotka suunnittelivat oston irtautumista silmällä pitäen holdingyhtiön organisointioppaassa Montenegrossa kuvatulla tavalla, on mahdollisuus valita. omistajat, jotka ostivat henkilökohtaisesti, eivät.
Kuinka valmistaudut poistumiseen ostopäivästä?
Parhaat kaupat suunnitellaan ostettaessa: puhdas omistusoikeus, jokainen muutos rekisteröity, hankittu käyttölupa, ilmoitetut tulot, auki pidettävä pankkitili ja myyntiä ajatellen valittu omistusrakenne. Kiinteistöpalvelumme hoitaa myynnin olemassa oleville asiakkaille ja muualta ostaneille omistajille asiakirjan laatimisesta notaariin, ja kerromme rehellisesti, mitä kiinteistö saavuttaa ennen kuin se listataan.
