在黑山出售房产：规划您作为外国业主的退出

每项房地产投资都以出售告终，出售的同时也做好了购买的准备。黑山的外国业主将文件整理得井井有条，登记每项变更并缴纳税款，并在几周内出售；业主没有花几个月的时间来解决本应在几年前解决的问题。本指南涵盖了卖方的退出：时间、定价、买方律师要求的文件、公证程序、将收益转移到国外以及在出售房产和出售持有该房产的公司之间的选择。

什么时候是合适的出售时间？

黑山市场有季节性节奏，周期较长。一年内，看房集中在春季到初秋，此时买家会前往海岸，其中三月份挂牌的房产吸引的观众最多。在整个周期中，沿海地区的价格跟随基础设施、外国需求和欧盟加入进程的变化而变化。 黑山加入欧盟指南描述了大多数投资者现在计划的前景。

卖家自身的情况与市场一样重要。短期租赁公寓如果有完整的预订日历和买家可以接管的管理合同，则卖得最好；别墅在维护季节之后卖得最好，而不是之前。在国外管理的业主应该阅读外出业主物业管理指南，因为妥善保管的物业是良好退出的首要条件。

房产应该如何定价？

黑山没有公开登记已达到的销售价格，因此挂牌价格是通过比较和希望来定价的。卖家以类似列表的要价定价的价格过高，因为这些列表也没有售出。现实的基准是当地代理商了解的近期竣工情况、银行接受的估值以及租赁投资者可以使用布德瓦、巴尔和科托尔租金收益率指南中的方法从房产自身收入计算出的收益率。

地籍中的一条注释表明该建筑缺乏许可证或未注册的扩建，这就是销售停滞的地方。通过分区规划和建筑许可证指南中描述的合法化程序在上市前解决这个问题，比在桌面上打折要便宜。

公证处如何进行销售？

黑山的房地产销售合同是在公证人面前签署的，公证人核实双方、所有权和合同，并向地籍处提交转让文件。典型的顺序是与定金签订初步协议，然后在买方的支票和融资完成后签署主合同，根据经过公证的合同通过银行支付价格，以及将买方登记为新所有者。公证人的角色和费用在黑山房地产交易中公证人的角色指南中进行了描述。

卖方的收益税通过销售后一年的年度申报表结算，而买方的转让税则根据合同价格评估。公证人向税务局报告每笔转账，因此合同中的价格是双方记录的价格。

收益如何转移到国外？

货款支付至卖方黑山银行账户，卖方将其转至国外。银行将要求提供经过公证的合同、卖方所有权证明，如果金额较大，还需要确认根据其反洗钱职责，税务状况是否合理。历年申报租金收入并缴纳房产税的卖家可以毫无困难地通过此审核；没有这样做的卖家会在最糟糕的时刻被问到问题。

非居民卖家需要在销售前拥有该账户，这也是非居民开设银行账户指南建议在购买后保持账户开放的原因之一。

什么时候出售公司比出售财产更好？

通过黑山 d.o.o. 持有的财产。可以通过两种方式出售：公司出售财产，或者所有者出售公司股份以及其中的财产。股份出售不会影响财产的所有权，因此买方无需支付财产转让税，并且交易通过经过公证的股份转让和登记备案而不是地籍转让完成。买方承担了公司的历史，因此一套干净的账目和文件是这条路线的条件，买方的尽职调查从所有权转移到公司。

哪条路线产生更好的最终结果取决于收益、买家的偏好和业主的居住地，并且比较应该在房产挂牌之前而不是在报价到达之后与我们的投资咨询团队进行对话。如在黑山组建控股公司指南中所述，在考虑退出的情况下进行购买的业主可以选择；个人购买的业主则没有。

从购买之日起，您如何准备退出？

最好的销售是在购买时计划的：干净的所有权、登记的每项变更、获得的使用许可证、申报的收入、银行账户保持开放以及根据销售选择的控股结构。我们的房地产服务为现有客户和在其他地方购买的业主处理销售，从准备文件到公证，我们会诚实地告诉您该房产在上市之前会取得什么成果。