Nekilnojamojo turto pardavimas Juodkalnijoje: planuokite savo pasitraukimą iš užsienio

Kiekviena investicija į nekilnojamąjį turtą baigiasi pardavimu, o pardavimas vyksta taip pat, kaip buvo ruošiamasi pirkti. Užsienio savininkai Juodkalnijoje, kurie tvarkė dokumentus, registravo kiekvieną pakeitimą ir sumokėjo mokesčius, parduoda savaitėmis; savininkai, kurie nesugaišo mėnesių sprendžiant tai, kas turėjo būti pataisyta prieš daugelį metų. Šiame vadove aprašomas pasitraukimas iš pardavėjo pusės: laikas, kainodara, byla, kurios pareikalaus pirkėjo advokatas, notaro procedūra, pajamų perkėlimas į užsienį ir pasirinkimas tarp turto pardavimo ar jį valdančios įmonės pardavimo.

Kada tinkamas laikas parduoti?

Juodkalnijos rinka turi sezoninį ritmą ir ilgesnį ciklą. Per metus žiūrėjimas koncentruojasi nuo pavasario iki ankstyvo rudens, kai pirkėjai apsilanko pakrantėje, o kovo mėnesį išvardintas turtas pasiekia didžiausią auditoriją. Per ciklą kainos pakrantėje keitėsi infrastruktūros, užsienio paklausos ir stojimo į ES procesą; Juodkalnijos stojimo į ES vadove aprašomas horizontas, kurio dabar planuoja dauguma investuotojų.

Pardavėjo aplinkybės yra svarbios tiek pat, kiek ir rinka. Trumpalaikės nuomos butas geriausiai parduodamas su pilnu rezervavimo kalendoriumi ir valdymo sutartimi, kurią pirkėjas gali perimti; vila geriausiai parduodama po priežiūros sezono, o ne anksčiau. Savininkai, kurie valdo iš užsienio, turėtų perskaityti turto valdymo vadovą nedirbantiems savininkams, nes gerai prižiūrimas turtas yra pirmoji gero išvykimo sąlyga.

Kaip turėtų būti įkainotas turtas?

Juodkalnija neturi viešo pasiektų pardavimo kainų registro, todėl aukcionai pateikiami palyginus ir remiantis viltimi. Pardavėjas, kuris panašių aukcionų kainas perka, nes tie aukcionai taip pat neparduoti. Realūs gairės yra vietinių agentų žinomi neseniai atlikti darbai, vertinimas, kurį bankas priimtų, ir pelnas, kurį nuomos investuotojas gali apskaičiuoti iš nuosavo turto pajamų, naudodamas metodą, pateiktą nuomos pajamingumo Budvoje, Bare ir Kotore vadove.

Pirkėjų grupė taip pat nustato kainą. Restauruotas mūrinis namas įlankoje turi nedidelį tarptautinį baseiną, kuris nori mokėti už trūkumą; standartinis didelės statybos butas konkuruoja su kiekvienu kitu kvartalo vienetu. Kainų nustatymas pagal tikrąjį fondą su derybų marža, kurios tikisi Juodkalnijos pirkėjai, sutrumpina laiką rinkoje, o laikas rinkoje yra signalas, kurį pirkėjai perskaito.

Kokių dokumentų pareikalaus pirkėjo advokatas?

Pirkėjo advokatas Juodkalnijoje kiekvienam pirkiniui tikrina tą patį failą, o jį paruošęs pardavėjas pašalina visas vėlavimo priežastis:

• Esamas kadastro išrašas, kuriame pardavėjas nurodytas kaip savininkas, neturintis jokių suvaržymų C skyriuje arba su hipoteka ir banko patvirtinimas, kad jis išleidžiamas.
• Statybos leidimas ir naudojimo leidimas arba sprendimas įteisinti senesnius pastatus
• Energijos sertifikatas, jei reikalingas pastato tipui
• Įrodymas, kad iki šiol sumokėtas nekilnojamojo turto mokestis, komunalinės paslaugos ir įmokos už pastatą
• Dėl nuomojamo turto, apgyvendinimo registracija ir valdymo sutartis
• Įmonės pardavėjui – įmonės registro išrašas, akcininko sprendimas, leidžiantis parduoti ir patvirtinimas, kad įmonės mokesčiai yra sumokėti.
• Pardavėjo tapatybę patvirtinantis dokumentas, o pardavėjui užsienyje – notaro patvirtintas ir apostile patvirtintas pasirašančiojo asmens įgaliojimas

Pažyma kadastre, kad pastatui nėra leidimo arba neregistruotas priestatas, yra ta vieta, kur stringa prekyba. Išspręsti jį prieš įtraukiant į sąrašą, taikant įteisinimo procedūrą, aprašytą zonų planų ir statybos leidimų vadove, yra pigiau nei nuleisti nuolaidą prie stalo.

Kaip vyksta pardavimas pas notarą?

Nekilnojamojo turto Juodkalnijoje pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma pas notarą, kuris patikrina šalis, nuosavybės teises ir sutartį bei perduoda kadastrą. Įprasta seka yra preliminarus susitarimas su užstatu, tada pagrindinė sutartis, kai pirkėjo patikrinimai ir finansavimas baigtas, kainos sumokėjimas per banką pagal notaro patvirtintą sutartį ir pirkėjo registravimas naujuoju savininku. Notaro vaidmuo ir mokesčiai aprašyti notaro vaidmens Juodkalnijos nekilnojamojo turto sandoriuose vadove.

Pardavėjo pelno mokestis sumokamas per metinę deklaraciją kitais metais po pardavimo, o pirkėjo perleidimo mokestis apskaičiuojamas nuo sutarties kainos. Notaras apie kiekvieną pavedimą praneša Mokesčių administracijai, todėl sutartyje nurodyta kaina yra ta, kuri nurodyta abiem pusėms.

Kaip pajamos perkeliamos į užsienį?

Kaina sumokama į pardavėjo Juodkalnijos banko sąskaitą, o pardavėjas perveda į užsienį. Bankas, vykdydamas kovos su pinigų plovimu pareigas, paprašys notaro patvirtintos sutarties, pardavėjo nuosavybės įrodymo ir, jei sumos didesnės, patvirtinimo, kad mokesčių padėtis yra tvarkinga. Pardavėjas, per metus deklaravęs nuomos pajamas ir sumokėjęs nekilnojamojo turto mokestį, šią peržiūrą išlaiko be vargo; pardavėjui, kuris to nepadarė, klausimai užduodami blogiausiu momentu.

Pardavėjai nerezidentai turi turėti sąskaitą prieš pardavimą, o tai yra viena iš priežasčių, kodėl banko sąskaitos atidarymo nerezidentui vadove rekomenduojama po pirkimo atsidaryti sąskaitą.

Kada parduoti įmonę yra geriau nei parduoti turtą?

Turtas, valdomas per Juodkalnijos d.o.o. gali būti parduodamas dviem būdais: įmonė parduoda turtą, arba savininkas parduoda įmonės akcijas su jame esančiu turtu. Parduodant akciją nuosavybės teisės nepaliečiamos, todėl pirkėjas nemoka turto perleidimo mokesčio, o sandoris užbaigiamas notaro patvirtintu akcijų perleidimu ir registro įrašu, o ne perduodant kadastro. Pirkėjas perima įmonės istoriją, todėl švarus sąskaitų ir dokumentų rinkinys yra šio maršruto sąlyga, o pirkėjo išsamus patikrinimas pereina nuo nuosavybės teisės į įmonę.

Kuris maršrutas duoda geresnį grynąjį rezultatą, priklauso nuo pelno, pirkėjo pageidavimų ir savininko gyvenamosios vietos, o palyginimas priklauso nuo pokalbio su mūsų investicinių konsultacijų komanda prieš įtraukiant nekilnojamąjį turtą į sąrašą, o ne gavus pasiūlymą. Savininkai, kurie pirkimą suorganizavo turėdami omenyje pasitraukimą, kaip aprašyta holdingo bendrovės struktūravimo Juodkalnijoje vadove, turi pasirinkimą; savininkai, kurie pirko asmeniškai, to nedaro.

Kaip pasiruošti išėjimui nuo pirkimo dienos?

Pirkimo metu planuojami geriausi pardavimai: švarus pavadinimas, kiekvienas registruotas pakeitimas, gautas leidimas naudoti, deklaruotos pajamos, atidaryta banko sąskaita ir, atsižvelgiant į pardavimą, parinkta valdymo struktūra. Mūsų nekilnojamojo turto tarnyba tvarko pardavimus esamiems klientams ir savininkams, kurie pirko kitur, nuo bylos parengimo iki notaro, ir mes sąžiningai pasakysime, ką turtas pasieks prieš įtraukiant į sąrašą.