מכירת נכס במונטנגרו: תכנון היציאה שלך כבעלים זר
כל השקעה בנכס מסתיימת במכירה, והמכירה עוברת כמו שהרכישה הוכנה. בעלים זרים במונטנגרו ששמרו על מסמכים מסודרים, רשמו כל שינוי ושילמו את המסים שלהם מוכרים בשבועות; בעלים שלא השקיעו חודשים בפתרון מה שהיה צריך לתקן שנים קודם לכן. מדריך זה מכסה את היציאה מהצד של המוכר: עיתוי, תמחור, התיק שעורך הדין של הקונה ידרוש, הליך הנוטריון, העברת התמורה לחו"ל והבחירה בין מכירת הנכס לבין מכירת החברה המחזיקה בו.
מתי הזמן הנכון למכור?
לשוק המונטנגרי יש קצב עונתי ומחזור ארוך יותר. במהלך השנה, הצפיות מתרכזות מהאביב ועד תחילת הסתיו, כאשר קונים מבקרים בחוף, ונכס שנרשם במרץ מגיע לקהל הגדול ביותר. במהלך המחזור, המחירים בחוף עקבו אחר התשתיות, הביקוש הזר ותהליך ההצטרפות לאיחוד האירופי; המדריך להצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי מתאר את האופק שרוב המשקיעים כעת מתכננים נגדו.
הנסיבות של המוכר עצמו חשובות לא פחות מהשוק. דירה להשכרה לטווח קצר נמכרת הכי טוב עם לוח הזמנות מלא וחוזה ניהול שהקונה יכול להשתלט עליו; וילה נמכרת הכי טוב אחרי עונה של תחזוקה, לא לפני. בעלים המנהלים מחו"ל צריכים לקרוא את המדריך לניהול נכסים לבעלי נפקדים, כי נכס מטופח הוא התנאי הראשון ליציאה טובה.
כיצד יש לתמחר את הנכס?
למונטנגרו אין רישום ציבורי של מחירי מכירה שהושגו, ולכן הרישומים מתומחרים לפי השוואה ולפי תקווה. מוכר שמתמחר במחירים המבוקשים של רישומים דומים מחירי יתר, מכיוון שגם רישומים אלה לא נמכרו. אמות המידה הריאליות הן ההשלמות האחרונות שהסוכנים המקומיים מכירים, הערכת השווי שהבנק יקבל והתשואה שמשקיע בשכירות יכול לחשב מהכנסות הנכס עצמו, באמצעות השיטה במדריך תשואת שכירות בבודווה, בר וקוטור.
גם מאגר הקונים קובע את המחיר. בבית אבן משוחזר במפרץ יש בריכה קטנה ובינלאומית שמוכנה לשלם על מחסור; דירה סטנדרטית בפיתוח גדול מתחרה בכל יחידה אחרת בבלוק. התמחור למאגר האמיתי, עם מרווח למשא ומתן לו מצפים קונים מונטנגרים, מקצר את הזמן בשוק, והזמן בשוק הוא בעצמו אות שקונים קוראים.
אילו מסמכים ידרוש עורך הדין של הקונה?
עורך דין של קונה במונטנגרו בודק את אותו תיק עבור כל רכישה, ומוכר שיש לו אותו מוכן מסיר כל תירוץ לעיכוב:
- תמצית קדסטר עדכנית המציגה את המוכר כבעלים ללא שעבודים בסעיף ג', או עם משכנתא ואישור הפטר מהבנק
- היתר הבנייה והיתר השימוש, או החלטת הלגליזציה למבנים ישנים
- תעודת האנרגיה במידת הצורך לסוג המבנה
- הוכחה כי ארנונה, שירותים ותרומות בנייה משולמים עד היום
- עבור נכס מושכר, רישום הלינה וחוזה הניהול
- למוכר חברה, תמצית הרישום של החברה, החלטת בעל המניות המאשרת את המכירה ואישור ששולמו מיסי החברה
- זיהוי המוכר, ולמוכר בחו"ל, ייפוי כוח נוטריוני ושליח לחתום
הערה בקדסטר כי הבניין חסר היתר, או הרחבה לא רשומה, הוא המקום שבו דוכן המכירות. פתרונו לפני הרישום, באמצעות הליך הלגליזציה המתואר במדריך תכניות ייעוד והיתרי בנייה, זול יותר מהנחה עבורו בשולחן.
כיצד מתבצעת המכירה אצל הנוטריון?
חוזה המכר למקרקעין במונטנגרו מתבצע בפני נוטריון, המוודא את הצדדים, את הכותרת והחוזה, ומגיש את ההעברה לקדסטר. הרצף הטיפוסי הוא הסכם ראשוני עם פיקדון, לאחר מכן החוזה הראשי לאחר השלמת ההמחאות והמימון של הקונה, תשלום המחיר דרך הבנק כנגד החוזה הנוטריוני ורישום הקונה כבעלים החדש. תפקידו ושכר הטרחה של הנוטריון מתוארים במדריך תפקידו של נוטריון בעסקאות מקרקעין מונטנגרו.
מס המוכר על הרווח מסולק באמצעות ההחזר השנתי בשנה שלאחר המכירה, ומס ההעברה של הקונה מוערך על מחיר החוזה. הנוטריון מדווח למינהל המסים על כל העברה, כך שהמחיר בחוזה הוא המחיר הרשום לשני הצדדים.
איך מעבירים את ההכנסות לחו"ל?
המחיר משולם לחשבון הבנק המונטנגרי של המוכר, והמוכר מעביר אותו לחו"ל. הבנק יבקש את החוזה הנוטריוני, הוכחת בעלות המוכר ובסכומים גדולים יותר, אישור כי מצב המס תקין, במסגרת חובותיו לאיסור הלבנת הון. מוכר שהצהיר על הכנסת השכירות ושילם את הארנונה לאורך השנים עובר סקירה זו ללא קושי; מוכר שלא נשאל שאלות ברגע הגרוע ביותר.
מוכרים תושבי חוץ צריכים שהחשבון יתקיים לפני המכירה, וזו אחת הסיבות שהמדריך לפתיחת חשבון בנק כתושב חוץ ממליץ להשאיר את החשבון פתוח לאחר הרכישה.
מתי מכירת החברה טובה יותר ממכירת הנכס?
נכס המוחזק באמצעות דו-ממדי מונטנגרי. ניתן למכור בשתי דרכים: החברה מוכרת את הנכס, או שהבעלים מוכר את מניות החברה כשהנכס בתוכו. מכירת המניות משאירה את בעלות הנכס על כנה, כך שהקונה לא משלם מס העברה על הנכס והעסקה מסתיימת באמצעות העברת מניות נוטריונית והגשת רישום ולא העברת קדסטר. הקונה לוקח על עצמו את ההיסטוריה של החברה, כך שמערכת נקייה של חשבונות והגשות היא התנאי של המסלול הזה, ובדיקת הנאותות של הקונה עוברת מהכותרת לחברה.
איזה מסלול מניב את התוצאה הנטו טובה יותר תלוי ברווח, בהעדפות הקונה ובמקום מגוריו של הבעלים, וההשוואה שייכת לשיחה עם צוות יעוץ ההשקעות שלנו לפני רישום הנכס, ולא לאחר הגעת הצעה. לבעלים שבנו את הרכישה מתוך מחשבה על האקזיט, כמתואר במדריך למבנה חברת אחזקות במונטנגרו, יש את הבחירה; בעלים שקנו באופן אישי לא.
איך מכינים יציאה מיום הרכישה?
המכירות הטובות ביותר מתוכננות ברכישה: כותרת נקייה, כל שינוי שנרשם, אישור השימוש שהושג, ההכנסה המוצהרת, חשבון הבנק הפתוח ומבנה ההחזקה שנבחר תוך מחשבה על המכירה. שירות הנדל"ן שלנו מטפל במכירות ללקוחות קיימים ולבעלים שקנו במקום אחר, החל מהכנת התיק ועד לנוטריון, ונספר לכם בכנות מה ישיג הנכס לפני שהוא יירשם.
