Vânzarea proprietății în Muntenegru: planificați-vă ieșirea ca proprietar străin

Fiecare investiție imobiliară se încheie cu o vânzare, iar vânzarea decurge așa cum a fost pregătită achiziția. Proprietarii străini din Muntenegru care și-au păstrat documentele în ordine, au înregistrat fiecare modificare și și-au plătit impozitele vândute în săptămâni; proprietari care nu au petrecut luni de zile rezolvând ceea ce ar fi trebuit reparat cu ani mai devreme. Acest ghid acoperă ieșirea din partea vânzătorului: calendarul, prețul, dosarul pe care îl va solicita avocatul cumpărătorului, procedura notarială, mutarea încasărilor în străinătate și alegerea între vânzarea proprietății și vânzarea companiei care o deține.

Când este momentul potrivit pentru a vinde?

Piața din Muntenegru are un ritm sezonier și un ciclu mai lung. În cursul anului, vizionările se concentrează din primăvară până la începutul toamnei, când cumpărătorii vizitează coasta, iar o proprietate listată în martie ajunge la cea mai mare audiență. Pe parcursul ciclului, prețurile de pe litoral au urmat infrastructura, cererea externă și procesul de aderare la UE; ghidul pentru aderarea Muntenegrului la UE descrie orizontul pentru care planifică acum majoritatea investitorilor.

Circumstanțele proprii ale vânzătorului contează la fel de mult ca piața. Un apartament de închiriere pe termen scurt se vinde cel mai bine cu un calendar complet de rezervări și un contract de management pe care un cumpărător îl poate prelua; o vila se vinde cel mai bine dupa un sezon de intretinere, nu inainte. Proprietarii care se administrează din străinătate ar trebui să citească ghidul de gestionare a proprietății pentru proprietarii absenți, deoarece o proprietate bine întreținută este prima condiție a unei bune ieșiri.

Cum ar trebui să se stabilească prețul proprietății?

Muntenegru nu are un registru public al prețurilor de vânzare atinse, așa că prețurile listărilor sunt prin comparație și prin speranță. Un vânzător care prețuri pe baza prețurilor cerute pentru listări similare supraprețuri, deoarece nici acele listări nu s-au vândut. Punctele de referință realiste sunt completările recente pe care le cunosc agenții locali, evaluarea pe care o bancă ar accepta și randamentul pe care un investitor în închiriere îl poate calcula din veniturile proprii ale proprietății, folosind metoda din ghidul pentru randamentul chiriei în Budva, Bar și Kotor.

Grupul de cumpărători stabilește și prețul. O casă de piatră restaurată din golf are o piscină mică, internațională, dispusă să plătească pentru deficit; un apartament standard într-o dezvoltare mare concurează cu orice altă unitate din bloc. Stabilirea prețurilor la fondul real, cu o marjă de negociere la care se așteaptă cumpărătorii din Muntenegru, scurtează timpul pe piață, iar timpul pe piață este în sine un semnal pe care îl citesc cumpărătorii.

Ce documente va cere avocatul cumpărătorului?

Avocatul unui cumpărător din Muntenegru verifică același dosar pentru fiecare achiziție, iar un vânzător care îl are pregătit înlătură orice scuză pentru întârziere:

• Un extras de cadastru actual care arată vânzătorul ca proprietar fără sarcini în secțiunea C sau cu o ipotecă și confirmarea de descărcare a băncii
• Autorizația de construire și autorizația de folosință, sau decizia de legalizare pentru clădiri mai vechi
• Certificatul energetic acolo unde este necesar pentru tipul de clădire
• Dovada că impozitul pe proprietate, utilitățile și contribuțiile la clădire sunt plătite până în prezent
• Pentru o proprietate închiriată, înregistrarea cazării și contractul de administrare
• Pentru un vânzător al companiei, extrasul de registru al companiei, decizia acționarului de autorizare a vânzării și confirmarea că impozitele companiei sunt plătite
• Actul de identificare a vânzătorului și, pentru un vânzător din străinătate, o procură legalizată și apostilata pentru persoana semnatară

O notă în cadastru că imobilul nu are autorizație, sau o prelungire neînregistrată, este locul în care vânzările se blochează. Rezolvarea acesteia înainte de listare, prin procedura de legalizare descrisă în ghidul pentru planuri de zonare și autorizații de construire, este mai ieftină decât reducerea pentru el la masă.

Cum decurge vânzarea la notar?

Contractul de vânzare a imobilelor din Muntenegru se încheie în fața unui notar, care verifică părțile, titlul și contractul, și care depune transferul la cadastru. Secvența tipică este un acord preliminar cu un depozit, apoi contractul principal, odată ce verificările și finanțarea cumpărătorului sunt finalizate, plata prețului prin bancă în raport cu contractul legalizat și înregistrarea cumpărătorului ca noul proprietar. Rolul și onorariile notarului sunt descrise în ghidul pentru rolul notarului în tranzacțiile imobiliare din Muntenegru.

Impozitul vânzătorului pe câștig este decontat prin decontul anual în anul după vânzare, iar impozitul pe transfer al cumpărătorului este evaluat pe prețul contractului. Notarul raportează fiecare transfer către Administrația Fiscală, astfel încât prețul din contract este prețul înregistrat pentru ambele părți.

Cum sunt mutate veniturile în străinătate?

Prețul este plătit în contul bancar muntenegrean al vânzătorului, iar vânzătorul îl transferă în străinătate. Banca va cere contractul legalizat, dovada dreptului de proprietate a vânzătorului și, pentru sume mai mari, confirmarea că poziția fiscală este în regulă, în temeiul atribuțiilor sale de combatere a spălării banilor. Un vânzător care a declarat venitul din chirie și a plătit impozitul pe proprietate de-a lungul anilor trece această revizuire fără dificultate; unui vânzător care nu a primit întrebări în cel mai rău moment posibil.

Vânzătorii nerezidenți au nevoie ca contul să existe înainte de vânzare, acesta fiind unul dintre motivele pentru care ghidul pentru deschiderea unui cont bancar ca nerezident recomandă menținerea contului deschis după cumpărare.

Când este mai bine să vinzi compania decât să vinzi proprietatea?

O proprietate deținută printr-un d.o.o. din Muntenegru. pot fi vândute în două moduri: societatea vinde proprietatea, sau proprietarul vinde acțiunile companiei cu proprietatea din interiorul acesteia. Vânzarea de acțiuni lasă neatins titlul proprietății, astfel încât cumpărătorul nu plătește nicio taxă de transfer asupra proprietății, iar tranzacția se finalizează printr-un transfer de acțiuni la notariat și o înregistrare la registru, mai degrabă decât un transfer de cadastru. Cumpărătorul preia istoria companiei, astfel încât un set curat de conturi și dosare este condiția acelei rute, iar diligența cumpărătorului trece de la titlu la companie.

Care rută produce rezultatul net mai bun depinde de câștig, de preferințele cumpărătorului și de reședința proprietarului, iar comparația aparține unei conversații cu echipa noastră de consultanță în investiții înainte ca proprietatea să fie listată, nu după sosirea unei oferte. Proprietarii care au structurat achiziția având în vedere ieșirea, așa cum este descris în ghidul pentru structurarea unui holding în Muntenegru, au de ales; proprietarii care au cumpărat personal nu.

Cum pregătiți o ieșire din ziua achiziției?

Cele mai bune vânzări sunt planificate la cumpărare: un titlu curat, fiecare modificare înregistrată, autorizația de utilizare obținută, venitul declarat, contul bancar păstrat deschis și structura holding aleasă având în vedere vânzarea. Serviciul nostru imobiliar se ocupă de vânzări pentru clienții existenți și pentru proprietarii care au cumpărat în altă parte, de la întocmirea dosarului la notar, iar noi vă vom spune sincer ce va realiza proprietatea înainte de a fi listată.