Продажа недвижимости в Черногории: планирование вашего выхода как иностранного владельца

Любая инвестиция в недвижимость заканчивается продажей, и продажа проходит так же, как была подготовлена покупка. Иностранные владельцы в Черногории, которые содержали свои документы в порядке, регистрировали все изменения и платили налоги, продают за несколько недель; владельцы, которые не потратили месяцы на решение того, что должно было быть исправлено много лет назад. В этом руководстве рассказывается о выходе со стороны продавца: сроки, цены, файл, который потребует адвокат покупателя, нотариальная процедура, перевод доходов за границу и выбор между продажей недвижимости и продажей компании, которая ею владеет.

Когда подходящее время для продажи?

Рынок Черногории имеет сезонный ритм и более длительный цикл. В течение года просмотры концентрируются с весны до начала осени, когда покупатели посещают побережье, а недвижимость, выставленная на продажу в марте, достигает наибольшей аудитории. В течение цикла цены на побережье следовали за инфраструктурой, иностранным спросом и процессом вступления в ЕС; Руководство по вступлению Черногории в ЕС описывает горизонт, против которого сейчас планируют большинство инвесторов.

Собственные обстоятельства продавца имеют такое же значение, как и рынок. Квартира, сдаваемая в краткосрочную аренду, лучше всего продается с полным календарем бронирования и договором управления, который покупатель может взять на себя; Вилла лучше всего продается после сезона ремонта, а не раньше. Владельцам, управляющим из-за границы, следует прочитать руководство по управлению недвижимостью для заочных владельцев, ведь ухоженное имущество - первое условие хорошего выхода.

Как должна оцениваться недвижимость?

В Черногории нет публичного реестра достигнутых продажных цен, поэтому цены на листинги оцениваются путем сравнения и надежды. Продавец, который устанавливает цену на уровне запрашиваемой цены на аналогичные объявления, завышает цену, потому что эти объявления также не были проданы. Реалистичными ориентирами являются недавние завершенные работы, о которых знают местные агенты, оценка, которую примет банк, и доход, который инвестор в аренду может рассчитать на основе собственного дохода от недвижимости, используя метод, описанный в руководстве по доходу от аренды в Будве, Баре и Которе.

Пул покупателей также устанавливает цену. В отреставрированном каменном доме в бухте есть небольшой международный бассейн, готовый платить за дефицит; Стандартная квартира в большом комплексе конкурирует с любой другой квартирой в доме. Ценообразование по реальному пулу с запасом для переговоров, которого ожидают черногорские покупатели, сокращает время на рынке, а время на рынке само по себе является сигналом, который читают покупатели.

Какие документы потребует адвокат покупателя?

Адвокат покупателя в Черногории проверяет один и тот же файл при каждой покупке, а продавец, у которого он готов, убирает все оправдания задержки:

• Текущая кадастровая выписка, показывающая продавца как собственника без обременений по разделу С, или с ипотекой и подтверждением о выписке из банка.
• Разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию или решение о легализации старых построек.
• Энергетический сертификат, если он требуется для типа здания.
• Доказательство того, что налог на недвижимость, коммунальные услуги и взносы на строительство уплачены на сегодняшний день.
• Для сдачи в аренду недвижимости, регистрация проживания и договор управления
• Для продавца компании – выписка из реестра компании, решение акционера, разрешающее продажу, и подтверждение уплаты налогов компании.
• Удостоверение личности продавца и, для продавца за границей, нотариально заверенная и апостилированная доверенность на подписывающее лицо.

Отметка в кадастре о том, что у здания нет разрешения или незарегистрированной пристройки, является причиной остановки продаж. Решить этот вопрос до листинга с помощью процедуры легализации, описанной в руководстве по планам зонирования и разрешениям на строительство, дешевле, чем делать скидку на него за столом.

Как происходит продажа у нотариуса?

Договор купли-продажи недвижимости в Черногории оформляется нотариусом, который проверяет стороны, право собственности и договор, а также регистрирует передачу в кадастр. Типичная последовательность действий - это предварительное соглашение с задатком, затем основной контракт после завершения проверок и финансирования покупателя, оплата цены через банк на основании нотариально заверенного контракта и регистрация покупателя в качестве нового владельца. Роль нотариуса и его сборы описаны в руководстве по роли нотариуса в сделках с недвижимостью в Черногории.

Налог продавца на прибыль рассчитывается посредством годового отчета в течение года после продажи, а налог на передачу права собственности покупателя начисляется на цену контракта. Нотариус сообщает о каждой передаче в Налоговую администрацию, поэтому цена в договоре является ценой, зарегистрированной для обеих сторон.

Как доходы переводятся за границу?

Цена выплачивается на счет продавца в черногорском банке, а продавец переводит ее за границу. Банк запросит нотариально заверенный договор, подтверждение права собственности продавца, а в случае более крупных сумм - подтверждение того, что налоговая ситуация в порядке в соответствии со своими обязанностями по борьбе с отмыванием денег. Продавец, декларировавший доход от аренды и уплативший налог на недвижимость за многие годы, проходит эту проверку без труда; продавцу, у которого нет, задают вопросы в самый неподходящий момент.

Продавцам-нерезидентам необходимо, чтобы учетная запись существовала до продажи, и это одна из причин, по которой руководство по открытию банковского счета в качестве нерезидента рекомендует сохранять учетную запись открытой после покупки.

Когда продать компанию лучше, чем продать недвижимость?

Недвижимость, принадлежащая черногорской компании d.o.o. продать можно двумя способами: компания продает имущество, либо владелец продает акции компании вместе с имуществом внутри нее. При продаже акций право собственности на недвижимость остается нетронутым, поэтому покупатель не платит налог на передачу собственности, а сделка завершается нотариально заверенной передачей акций и подачей в реестр, а не кадастровой передачей. Покупатель берет на себя историю компании, поэтому чистым набором счетов и документов является условие этого пути, а комплексная проверка покупателя переходит от права собственности к компании.

Какой маршрут дает лучший чистый результат, зависит от прибыли, предпочтений покупателя и места жительства владельца, и сравнение следует проводить в разговоре с нашей командой инвестиционного консалтинга до того, как недвижимость будет выставлена на продажу, а не после того, как поступит предложение. Владельцы, которые структурировали покупку с учетом выхода, как описано в руководстве по структурированию холдинговой компании в Черногории, имеют выбор; владельцы, купившие лично, нет.

Как вы готовите выход со дня покупки?

Лучшие продажи планируются при покупке: чистое право собственности, все изменения зарегистрированы, получено разрешение на использование, задекларирован доход, открыт банковский счет и выбрана холдинговая структура с учетом продажи. Наша служба недвижимости занимается продажами для существующих клиентов и владельцев, купивших недвижимость в другом месте, от подготовки файла до нотариуса, и мы честно расскажем вам, чего достигнет недвижимость, прежде чем она будет выставлена на продажу.