Prodej nemovitosti v Černé Hoře: Plánování odchodu jako zahraniční vlastník

Každá investice do nemovitosti končí prodejem a prodej probíhá tak dobře, jak byla koupě připravena. Zahraniční vlastníci v Černé Hoře, kteří měli v pořádku doklady, registrovali každou změnu a platili daně, prodávají v týdnech; majitelé, kteří nestrávili měsíce řešením toho, co mělo být opraveno před lety. Tato příručka se zabývá odchodem ze strany prodávajícího: načasováním, cenou, spisem, který bude právník kupujícího požadovat, notářským postupem, přesunem výnosů do zahraničí a volbou mezi prodejem nemovitosti a prodejem společnosti, která ji drží.

Kdy je ten správný čas na prodej?

Černohorský trh má sezónní rytmus a delší cyklus. Během roku se prohlídky soustředí od jara do začátku podzimu, kdy kupující navštíví pobřeží, a nemovitost uvedená v březnu osloví největší publikum. Ceny na pobřeží v průběhu cyklu sledovaly infrastrukturu, zahraniční poptávku a proces přistoupení k EU; průvodce přistoupením Černé Hory k EU popisuje horizont, který většina investorů nyní plánuje.

Vlastní okolnosti prodejce jsou důležité stejně jako trh. Byt pro krátkodobý pronájem se nejlépe prodává s úplným rezervačním kalendářem a smlouvou o správě, kterou může kupující převzít; vila se nejlépe prodává po sezóně údržby, ne dříve. Majitelé, kteří spravují ze zahraničí, by si měli přečíst průvodce správou nemovitostí pro nepřítomné vlastníky, protože dobře udržovaná nemovitost je první podmínkou dobrého odchodu.

Jak by měla být nemovitost oceněna?

Černá Hora nemá žádný veřejný rejstřík dosažených prodejních cen, takže nabídky jsou oceňovány srovnáním a nadějí. Prodejce, který ceny na poptávkové ceny podobných nabídek předražuje, protože ani tyto nabídky se neprodaly. Realistickými měřítky jsou nedávná dokončení, která místní agenti znají, ocenění, které by banka přijala, a výnos, který může investor do pronájmu vypočítat z vlastního příjmu nemovitosti, pomocí metody v průvodci výnosem z pronájmu v Budvě, Baru a Kotoru.

Sdružení kupujících také stanoví cenu. Obnovený kamenný dům v zátoce má malý mezinárodní bazén, který je ochotný zaplatit za nedostatek; standardní byt ve velké zástavbě konkuruje každé jiné jednotce v bloku. Stanovení ceny podle skutečného fondu s marží pro vyjednávání, kterou očekávají černohorští kupující, zkracuje dobu na trhu a čas na trhu je sám o sobě signálem, který kupující čtou.

Jaké dokumenty bude právník kupujícího požadovat?

Právník kupujícího v Černé Hoře kontroluje stejný soubor pro každý nákup a prodejce, který ho má připravený, odstraní všechny výmluvy pro zpoždění:

• Aktuální výpis z katastru zobrazující prodávajícího jako vlastníka bez věcného břemene v části C nebo s hypotékou a potvrzením o odstoupení od banky
• Stavební povolení a kolaudační souhlas, případně legalizační rozhodnutí u starších staveb
• Energetický průkaz je pro daný typ budovy vyžadován
• Doklad o tom, že daň z nemovitosti, poplatky za energie a stavební příspěvky jsou k dnešnímu dni zaplaceny
• U pronajaté nemovitosti registrace ubytování a smlouva o správě
• U prodejce společnosti výpis z rejstříku společnosti, rozhodnutí akcionáře povolující prodej a potvrzení o zaplacení daní společnosti
• Identifikace prodávajícího a v případě prodávajícího v zahraničí notářsky ověřená a apostilovaná plná moc pro podepisující osobu

Prodejní stánek je poznámka v katastru, že na stavbu chybí povolení, případně neevidovaná přístavba. Vyřešit to před zalistováním postupem legalizace popsaným v průvodci územními plány a stavebními povoleními je levnější než slevit za to u stolu.

Jak probíhá prodej u notáře?

Prodejní smlouva na nemovitost v Černé Hoře se uzavírá před notářem, který ověřuje strany, vlastnické právo a smlouvu a zapisuje převod na katastr. Typickou sekvencí je předběžná dohoda se zálohou, poté hlavní smlouva po dokončení kontrol a financování kupujícího, úhrada ceny prostřednictvím banky oproti notářsky ověřené smlouvě a registrace kupujícího jako nového vlastníka. Role a poplatky notáře jsou popsány v průvodci role notáře v černohorských transakcích s nemovitostmi.

Daň prodávajícího ze zisku je vypořádána prostřednictvím ročního zúčtování v roce po prodeji a daň z převodu kupujícího je vyměřena ze smluvní ceny. Notář hlásí každý převod daňové správě, takže cena ve smlouvě je evidenční cenou pro obě strany.

Jak se výtěžek přesouvá do zahraničí?

Cena je zaplacena na bankovní účet prodávajícího v Černé Hoře a prodávající ji převede do zahraničí. Banka si v rámci svých povinností proti praní špinavých peněz vyžádá notářsky ověřenou smlouvu, doklad o vlastnictví prodávajícího a u větších částek potvrzení, že daňový stav je v pořádku. Prodávající, který v průběhu let přiznal příjem z pronájmu a zaplatil daň z nemovitosti, projde touto kontrolou bez potíží; prodejce, který tak neučinil, dostane otázky v nejhorší možnou chvíli.

Prodejci-nerezidenti potřebují, aby účet existoval před prodejem, což je jeden z důvodů, proč průvodce otevřením bankovního účtu jako nerezident doporučuje ponechat účet otevřený i po nákupu.

Kdy je prodej firmy lepší než prodej nemovitosti?

Nemovitost držená prostřednictvím černohorské d.o.o. lze prodat dvěma způsoby: společnost prodá nemovitost, nebo vlastník prodá akcie společnosti s majetkem uvnitř. Prodej akcií ponechává vlastnické právo k nemovitosti nedotčeno, takže kupující neplatí žádnou daň z převodu nemovitosti a transakce je dokončena prostřednictvím notářsky ověřeného převodu akcií a zápisu do rejstříku, nikoli převodu do katastru. Kupující přebírá historii společnosti, takže podmínkou této cesty je čistý soubor účtů a záznamů a hloubková kontrola kupujícího se přesouvá z titulu na společnost.

Která cesta vede k lepšímu čistému výsledku, závisí na zisku, preferencích kupujícího a rezidenci vlastníka a srovnání patří do rozhovoru s naším týmem investičního poradenství před uvedením nemovitosti na burzu, nikoli po doručení nabídky. Vlastníci, kteří strukturovali nákup s ohledem na odchod, jak je popsáno v průvodci strukturováním holdingové společnosti v Černé Hoře, mají na výběr; majitelé, kteří kupovali osobně, ne.

Jak si připravíte výstup ze dne nákupu?

Nejlepší prodeje jsou plánovány při nákupu: čistý titul, každá zaregistrovaná změna, získané povolení k použití, deklarovaný příjem, otevřený bankovní účet a holdingová struktura zvolená s ohledem na prodej. Naše realitní služba řeší prodej pro stávající klienty i pro majitele, kteří nakoupili jinde, od přípravy spisu až po notáře a my vám upřímně řekneme, čeho nemovitost dosáhne, než bude uvedena.