Salg af ejendom i Montenegro: Planlæg din exit som udenlandsk ejer

Enhver ejendomsinvestering ender med et salg, og salget går lige så godt, som købet blev forberedt. Udenlandske ejere i Montenegro, der holdt deres dokumenter i orden, registrerede hver ændring og betalte deres skat sælger på uger; ejere, der ikke brugte måneder på at løse, hvad der skulle have været fastsat år tidligere. Denne vejledning dækker udgangen fra sælgers side: timing, prisfastsættelse, den sag, en købers advokat vil kræve, notarproceduren, flytning af provenuet til udlandet og valget mellem at sælge ejendommen og sælge den virksomhed, der ejer den.

Hvornår er det rigtige tidspunkt at sælge?

Det montenegrinske marked har en sæsonbestemt rytme og en længere cyklus. Inden for året koncentreres visningerne fra forår til tidligt efterår, hvor købere besøger kysten, og en ejendom, der er opført i marts, når det største publikum. I løbet af cyklussen har priserne på kysten fulgt infrastruktur, udenlandsk efterspørgsel og EU-optagelsesprocessen; guiden til Montenegros EU-optagelse beskriver den horisont, de fleste investorer nu planlægger imod.

En sælgers egne forhold betyder lige så meget som markedet. En korttidslejelejlighed sælger bedst med en fuld bookingkalender og en administrationskontrakt, som en køber kan overtage; en villa sælger bedst efter en sæson med vedligeholdelse, ikke før. Ejere, der administrerer fra udlandet, bør læse vejledningen til ejendomsadministration for fraværende ejere, fordi en velholdt ejendom er første betingelse for en god udgang.

Hvordan skal ejendommen prissættes?

Montenegro har ikke noget offentligt register over opnåede salgspriser, så lister er prissat ved sammenligning og efter håb. En sælger, der priser på udbudspriser på lignende annoncer overpriser, fordi disse annoncer heller ikke har solgt. De realistiske benchmarks er de seneste færdiggørelser, som de lokale agenter kender, den værdiansættelse, en bank ville acceptere, og det afkast, en lejeinvestor kan beregne ud fra ejendommens egen indkomst ved hjælp af metoden i vejledningen til lejeafkast i Budva, Bar og Kotor.

Køberpuljen sætter også prisen. Et restaureret stenhus i bugten har en lille international pool, der er villig til at betale for knaphed; en standardlejlighed i en stor bebyggelse konkurrerer med hver anden bolig i blokken. Prissætning til den rigtige pulje, med en margin til forhandling, som montenegrinske købere forventer, forkorter tiden på markedet, og tiden på markedet er i sig selv et signal, købere læser.

Hvilke dokumenter vil købers advokat kræve?

En købers advokat i Montenegro tjekker den samme fil for hvert køb, og en sælger, der har den klar, fjerner enhver undskyldning for forsinkelse:

• Et aktuelt matrikeludtræk, der viser sælger som ejer uden hæftelser i afsnit C, eller med pant og bankens frigørelsesbekræftelse
• Byggetilladelsen og brugstilladelsen eller lovliggørelsesbeslutningen for ældre bygninger
• Energiattesten, hvor det kræves for bygningstypen
• Bevis for, at ejendomsskat, forsyningsvirksomhed og bygningsbidrag er betalt til dato
• For en udlejet ejendom, boligregistreringen og administrationskontrakten
• For en virksomhedssælger, selskabets tinglysningsuddrag, aktionærbeslutningen om tilladelse til salg og bekræftelse af, at selskabets skat er betalt
• Sælgers identifikation og, for en sælger i udlandet, en attesteret og apostilleret fuldmagt til underskriveren

En note i matriklen om, at bygningen mangler tilladelse, eller en uregistreret tilbygning, er det sted, hvor salget går i stå. At løse det før opførelsen, gennem legaliseringsproceduren beskrevet i vejledningen til områdeplaner og byggetilladelser, er billigere end at rabattere for det ved bordet.

Hvordan forløber salget hos notaren?

Salgskontrakten for fast ejendom i Montenegro udføres af en notar, som verificerer parterne, titlen og kontrakten, og som indgiver overdragelsen til matrikelen. Den typiske sekvens er en foreløbig aftale med depositum, derefter hovedkontrakten, når købers checks og finansiering er afsluttet, betaling af prisen gennem banken mod den attesterede kontrakt og registrering af køber som ny ejer. Notarens rolle og honorarer er beskrevet i vejledningen til notarens rolle i montenegrinske ejendomshandler.

Sælgers skat af gevinsten afregnes over årsafkastet i året efter salget, og købers overdragelsesafgift pålægges entreprisesummen. Notaren indberetter hver overførsel til Skatteforvaltningen, så prisen i kontrakten er den noterede pris for begge sider.

Hvordan flyttes overskuddet til udlandet?

Prisen betales til sælgers montenegrinske bankkonto, og sælger overfører den til udlandet. Banken vil bede om den attesterede kontrakt, bevis for sælgers ejerskab og, for større beløb, bekræftelse på, at skatteforholdet er i orden i henhold til sine forpligtelser til at bekæmpe hvidvaskning af penge. En sælger, der har oplyst lejeindtægten og betalt ejendomsskatten gennem årene, består denne anmeldelse uden besvær; en sælger der ikke har stillet spørgsmål på det værst tænkelige tidspunkt.

Udenlandske sælgere har brug for, at kontoen eksisterer før salget, hvilket er en af grundene til, at guiden til åbning af bankkonto som udlænding anbefaler at holde kontoen åben efter købet.

Hvornår er det bedre at sælge virksomheden end at sælge ejendommen?

En ejendom, der holdes gennem en montenegrinsk d.o.o. kan sælges på to måder: Selskabet sælger ejendommen, eller ejeren sælger aktierne i selskabet med ejendommen indeni. Aktiesalget efterlader ejendommens titel urørt, så køber betaler ingen overdragelsesafgift af ejendommen, og transaktionen gennemføres gennem en notarbekræftet aktieoverdragelse og en tinglysningsarkiv snarere end en matrikeloverførsel. Køberen påtager sig virksomhedens historie, så et rent sæt af regnskaber og arkiver er betingelsen for denne rute, og køberens due diligence skifter fra titlen til virksomheden.

Hvilken rute, der giver det bedre nettoresultat, afhænger af gevinsten, købers præferencer og ejerens bolig, og sammenligningen hører hjemme i en samtale med vores investeringsrådgivning-team, før ejendommen er opført, ikke efter et tilbud kommer. Ejere, der strukturerede købet med exit i tankerne, som beskrevet i vejledningen til strukturering af et holdingselskab i Montenegro, har valget; ejere, der købte personligt, gør det ikke.

Hvordan forbereder du en exit fra købsdagen?

Det bedste salg er planlagt ved købet: en ren titel, hver ændring, der er registreret, den opnåede brugstilladelse, den angivne indkomst, bankkontoen holdes åben og holdstrukturen valgt med salget i tankerne. Vores ejendomsservice varetager salg for eksisterende kunder og for ejere, der har købt andre steder, lige fra udarbejdelsen af sagen til notaren, og vi vil ærligt fortælle dig, hvad ejendommen vil opnå, før den bliver opført.