Ingatlan értékesítése Montenegróban: külföldi tulajdonosként való kilépés megtervezése

Minden ingatlanbefektetés eladással zárul, és az adásvétel úgy megy, ahogyan a vásárlást előkészítették. Azok a montenegrói külföldi tulajdonosok, akik rendben tartották okmányaikat, minden változást regisztráltak és adót fizettek, hetek alatt árulnak; tulajdonosok, akik nem töltöttek hónapokat azzal, hogy megoldják azt, amit évekkel korábban ki kellett volna javítani. Ez az útmutató ismerteti az eladó oldaláról való kilépést: időzítést, árképzést, a vevő ügyvédje által kért aktát, a közjegyzői eljárást, a bevétel külföldre költöztetését, valamint az ingatlan eladása és az azt birtokló cég eladása közötti választást.

Mikor van a megfelelő idő az eladásra?

A montenegrói piac szezonális ritmussal és hosszabb ciklussal rendelkezik. Az éven belül tavasztól kora őszig összpontosul a nézettség, amikor a vásárlók a tengerpartra látogatnak, és egy márciusban jegyzett ingatlan éri el a legnagyobb közönséget. A ciklus során a tengerparti árak követték az infrastruktúrát, a külföldi keresletet és az EU-csatlakozási folyamatot; a Montenegró EU-csatlakozásáról szóló útmutató leírja, hogy a legtöbb befektető milyen horizontot tervez most.

Az eladó saját körülményei éppúgy számítanak, mint a piac. A rövid távú bérbeadás a legjobban a teljes foglalási naptárral és a vevő által átvehető kezelési szerződéssel fogy; egy villa a legjobban egy karbantartási szezon után kel el, nem előtte. A külföldről gazdálkodó tulajdonosok olvassák el a ingatlankezelési útmutatót a távollévő tulajdonosoknak, mert a jól karbantartott ingatlan a jó kilépés első feltétele.

Hogyan kell árazni az ingatlant?

Montenegrónak nincs nyilvános nyilvántartása az elért eladási árakról, ezért a listák árát összehasonlítás és remény alapján határozzák meg. Egy eladó, aki a hasonló listák kikérésére áraz túlzottan, mert ezek a listák sem adtak el. A reális viszonyítási alapok a helyi ügynökök által ismert közelmúltbeli befejezések, a bank által elfogadott értékbecslés, valamint az a hozam, amelyet a bérbeadó az ingatlan saját bevételéből számíthat ki a Budva, Bar és Kotor bérleti hozamáról szóló útmutatóban található módszerrel.

A vásárlói kör határozza meg az árat is. Az öbölben egy felújított kőházban van egy kis, nemzetközi medence, amely hajlandó fizetni a szűkösségért; egy nagy beépítésű standard lakás a tömb összes többi egységgel versenyez. A valódi poolhoz való árazás, a montenegrói vásárlók által elvárt tárgyalási mozgástérrel lerövidíti a piacon eltöltött időt, és a piacon eltöltött idő önmagában a vevők által olvasott jel.

Milyen dokumentumokat fog kérni a vevő ügyvédje?

A vevő montenegrói ügyvédje minden vásárlásnál ugyanazt az aktát ellenőrzi, az eladó pedig, aki készen tartja, eltávolít minden ürügyet a késedelemre:

• Aktuális kataszteri kivonat, amelyen az eladó tulajdonosként szerepel tehermentesen a C részben, vagy jelzálogjoggal és a bank mentesítési igazolásával
• Az építési engedély és a használati engedély, illetve a régebbi épületekre vonatkozó jogosítási határozat
• Az épülettípushoz szükséges energetikai tanúsítvány
• Igazolják, hogy az ingatlanadó, a rezsi és az épületjárulék a mai napig megtörtént
• Bérbeadó ingatlanra szállásbejegyzés és kezelési szerződés
• Cégértékesítő esetében a cégnyilvántartási kivonat, az eladást engedélyező részvényesi határozat és a társasági adó megfizetésének megerősítése
• Az eladó személyazonosító igazolványa és külföldi eladó esetében az aláíró személy közjegyző által hitelesített és apostillel hitelesített meghatalmazása

A kataszterben feljegyzik, hogy az épületnek nincs engedélye, vagy nincs bejegyzett bővítése, ahol az eladások megtorpannak. A listázás előtti megoldása a rendezési tervek és építési engedélyek útmutatójában leírt legalizálási eljárással olcsóbb, mint az asztalnál leárazni.

Hogyan zajlik az eladás a közjegyzőnél?

A montenegrói ingatlanok adásvételi szerződését közjegyző előtt kötik meg, aki ellenőrzi a feleket, a jogcímet és a szerződést, és az átruházást a kataszterben nyilvántartja. A jellemző sorrend a kauciós előegyeztetés, majd a vevői csekkek és a finanszírozás megtörténte után a főszerződés megkötése, az ár bankon keresztüli kifizetése a közjegyzői szerződés ellenében, és a vevő új tulajdonosként történő bejegyzése. A közjegyző szerepét és díjait a a közjegyző szerepe a montenegrói ingatlanügyletekben című útmutató ismerteti.

A nyereség eladói adója az eladást követő évben az éves bevalláson, a vevő átruházási illetéke pedig a szerződéses ár alapján kerül elszámolásra. A jegyző minden átutalásról jelentést tesz az Adóhivatalnak, így a szerződésben szereplő ár mindkét fél számára nyilvántartott ár.

Hogyan mozgatják a bevételt külföldre?

Az árat az eladó montenegrói bankszámlájára fizetik, és az eladó külföldre utalja. A bank a közjegyző által hitelesített szerződést, az eladó tulajdonjogának igazolását, nagyobb összegek esetén pedig az adózási helyzet megfelelőségének igazolását kéri a pénzmosás elleni feladatai mellett. Az az eladó, aki az évek során bevallotta a bérleti díjból származó bevételt és fizette az ingatlanadót, gond nélkül átmegy ezen a felülvizsgálaton; annak az eladónak, aki nem, a lehető legrosszabb pillanatban tesznek fel kérdéseket.

A nem rezidens eladóknak az eladás előtt létezniük kell a számlának, ez az egyik oka annak, hogy a nem rezidensként történő bankszámlanyitásról szóló útmutató azt javasolja, hogy a számlát a vásárlás után tartsák nyitva.

Mikor jobb a cég eladása, mint az ingatlan eladása?

Egy montenegrói d.o.o.-n keresztül birtokolt ingatlan. kétféleképpen értékesíthető: a cég eladja az ingatlant, vagy a tulajdonos eladja a cég részvényeit a benne lévő ingatlannal. A részvényeladás érintetlenül hagyja az ingatlan tulajdonjogát, így a vevő nem fizet átruházási illetéket az ingatlan után, és az ügylet közjegyző által hitelesített részvényátruházás és anyakönyvi bejegyzés útján zárul le kataszteri átruházás helyett. A vevő átveszi a cég történetét, így ennek az útnak a feltétele a tiszta elszámolások és bejelentések, és a vevő átvilágítása a tulajdonjogról a cégre hárul.

Az, hogy melyik útvonal eredményezi a jobb nettó eredményt, a nyereségtől, a vevő preferenciáitól és a tulajdonos lakóhelyétől függ, és az összehasonlítás a befektetési tanácsadó csapatunkkal való beszélgetéshez tartozik az ingatlan listázása előtt, nem pedig az ajánlat megérkezése után. Azok a tulajdonosok, akik a kilépést szem előtt tartva szervezték meg a vásárlást, amint azt a montenegrói holdingtársaság felépítéséhez ismertetik, választhatnak; tulajdonosok, akik személyesen vásároltak, nem.

Hogyan készítsd elő a kilépést a vásárlás napjától?

Vásárláskor a legjobb eladásokat tervezzük: tiszta jogcím, minden változás regisztrálása, használati engedély megszerzése, bevallott bevétel, nyitva tartott bankszámla és az értékesítés szem előtt tartásával választott holdingstruktúra. Ingatlanszolgáltatásunk az iratkészítéstől a közjegyzőig bonyolítja az értékesítést meglévő ügyfeleink és máshol vásárolt tulajdonosok részére, és őszintén megmondjuk, mit fog elérni az ingatlan, mielőtt a listára kerül.