Vastgoed verkopen in Montenegro: uw vertrek als buitenlandse eigenaar plannen

Elke vastgoedbelegging eindigt met een verkoop, en de verkoop verloopt net zo goed als de aankoop werd voorbereid. Buitenlandse eigenaren in Montenegro die hun documenten op orde hielden, elke wijziging registreerden en hun belastingen betaalden, verkopen ze binnen enkele weken; eigenaren die geen maanden hebben besteed aan het oplossen van wat jaren eerder had moeten worden opgelost. Deze gids behandelt de uitstap aan de kant van de verkoper: timing, prijsstelling, het dossier dat de advocaat van de koper zal eisen, de notarisprocedure, het verplaatsen van de opbrengst naar het buitenland en de keuze tussen de verkoop van het onroerend goed en de verkoop van het bedrijf dat het bezit.

Wanneer is het juiste moment om te verkopen?

De Montenegrijnse markt kent een seizoensritme en een langere cyclus. Binnen het jaar concentreren de bezichtigingen zich van de lente tot de vroege herfst, wanneer kopers de kust bezoeken en een onroerend goed dat in maart wordt vermeld het grootste publiek bereikt. Gedurende de cyclus hebben de prijzen aan de kust de infrastructuur, de buitenlandse vraag en het toetredingsproces tot de EU gevolgd; de gids voor de toetreding van Montenegro tot de EU beschrijft de horizon waar de meeste investeerders nu tegenaan plannen.

De eigen omstandigheden van een verkoper zijn net zo belangrijk als de markt. Een appartement voor de korte termijn verhuur verkoopt het beste met een volle boekingskalender en een beheercontract dat een koper kan overnemen; een villa verkoopt het beste na een seizoen onderhoud, niet eerder. Eigenaren die vanuit het buitenland beheren, zouden de gids voor vastgoedbeheer voor afwezige eigenaren moeten lezen, want een goed onderhouden pand is de eerste voorwaarde voor een goede exit.

Hoe moet het vastgoed geprijsd worden?

Montenegro heeft geen openbaar register van behaalde verkoopprijzen, dus aanbiedingen worden geprijsd op basis van vergelijking en hoop. Een verkoper die prijzen hanteert op basis van de vraagprijzen van soortgelijke aanbiedingen, is te duur, omdat die aanbiedingen ook niet zijn verkocht. De realistische benchmarks zijn de recente opleveringen die de lokale makelaars kennen, de waardering die een bank zou accepteren en het rendement dat een verhuurinvesteerder kan berekenen op basis van de eigen inkomsten van het onroerend goed, met behulp van de methode in de gids voor huurrendementen in Budva, Bar en Kotor.

De koperspool bepaalt ook de prijs. Een gerestaureerd stenen huis in de baai heeft een klein, internationaal zwembad dat bereid is te betalen voor de schaarste; een standaardappartement in een groot project concurreert met alle andere eenheden in het blok. Het prijzen aan de echte pool, met een onderhandelingsmarge die Montenegrijnse kopers verwachten, verkort de tijd op de markt, en de tijd op de markt is op zichzelf een signaal dat kopers lezen.

Welke documenten zal de advocaat van de koper eisen?

Een kopersadvocaat in Montenegro controleert voor elke aankoop hetzelfde dossier, en een verkoper die het klaar heeft, verwijdert elk excuus voor vertraging:

• Een actueel kadasteruittreksel waaruit de verkoper blijkt als eigenaar zonder lasten in sectie C, of met een hypotheek en de kwijtingsbevestiging van de bank
• De bouwvergunning en de gebruiksvergunning, of het legalisatiebesluit voor oudere gebouwen
• Het energiecertificaat indien vereist voor het gebouwtype
• Bewijs dat de onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en bouwbijdragen tot op heden zijn betaald
• Bij een verhuurde woning de woningregistratie en het beheercontract
• Voor een bedrijfsverkoper: het uittreksel uit het register van het bedrijf, het aandeelhoudersbesluit waarbij de verkoop wordt goedgekeurd en de bevestiging dat de belastingen van het bedrijf zijn betaald
• Identificatie van de verkoper en, voor een verkoper in het buitenland, een notariële en apostille volmacht voor de ondertekenaar

Een aantekening in het kadaster dat het gebouw geen vergunning heeft, of een niet-geregistreerde uitbreiding, is de verkoopstand. Het oplossen ervan voordat het op de beurs wordt geplaatst, via de legalisatieprocedure die wordt beschreven in de gids voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen, is goedkoper dan er aan tafel korting op te geven.

Hoe verloopt de verkoop bij de notaris?

Het verkoopcontract voor onroerend goed in Montenegro wordt uitgevoerd voor een notaris, die de partijen, de titel en het contract verifieert en die de overdracht indient bij het kadaster. De typische volgorde is een voorlopige overeenkomst met een aanbetaling, vervolgens het hoofdcontract zodra de cheques en financiering van de koper zijn voltooid, de betaling van de prijs via de bank op basis van het notariële contract en de registratie van de koper als de nieuwe eigenaar. De rol en honoraria van de notaris worden beschreven in de gids voor de rol van een notaris bij Montenegrijnse vastgoedtransacties.

De verkopersbelasting over de winst wordt verrekend via de jaarlijkse aangifte in het jaar na de verkoop en de overdrachtsbelasting van de koper wordt geheven over de aanneemsom. De notaris rapporteert elke overdracht aan de Belastingdienst, zodat de prijs in het contract de prijs is die voor beide partijen bekend staat.

Hoe wordt de opbrengst naar het buitenland verplaatst?

De prijs wordt betaald op de Montenegrijnse bankrekening van de verkoper en de verkoper maakt deze over naar het buitenland. De bank zal in het kader van haar antiwitwasplichten vragen om het notariële contract, een bewijs van eigendom van de verkoper en, voor grotere bedragen, een bevestiging dat de belastingpositie in orde is. Een verkoper die in de loop der jaren de huurinkomsten heeft aangegeven en de onroerende voorheffing heeft betaald, slaagt zonder problemen voor deze beoordeling; een verkoper die dat niet heeft gedaan, krijgt op het slechtst mogelijke moment vragen.

Niet-ingezeten verkopers moeten ervoor zorgen dat de rekening vóór de verkoop bestaat. Dit is een van de redenen waarom de gids voor het openen van een bankrekening als niet-ingezetene aanbeveelt om de rekening na de aankoop open te houden.

Wanneer is het verkopen van het bedrijf beter dan het verkopen van het onroerend goed?

Een eigendom dat wordt beheerd door een Montenegrijnse d.o.o. kan op twee manieren worden verkocht: het bedrijf verkoopt het onroerend goed, of de eigenaar verkoopt de aandelen van het bedrijf met het onroerend goed erin. De aandelenverkoop laat de eigendomstitel van het onroerend goed onaangeroerd, dus de koper betaalt geen overdrachtsbelasting over het onroerend goed en de transactie wordt voltooid via een notariële aandelenoverdracht en een registeraanvraag in plaats van een kadasteroverdracht. De koper neemt de geschiedenis van het bedrijf over, dus een schone reeks rekeningen en dossiers is de voorwaarde voor die route, en de due diligence van de koper verschuift van de eigendom naar het bedrijf.

Welke route het beste nettoresultaat oplevert, hangt af van de winst, de voorkeuren van de koper en de woonplaats van de eigenaar. De vergelijking hoort thuis in een gesprek met ons investeringsadvies team voordat het onroerend goed op de markt wordt gebracht, en niet nadat er een bod is ontvangen. Eigenaars die de aankoop hebben gestructureerd met de exit in gedachten, zoals beschreven in de gids voor het structureren van een holdingmaatschappij in Montenegro, hebben de keuze; eigenaren die persoonlijk hebben gekocht, doen dat niet.

Hoe bereidt u een exit voor vanaf de dag van aankoop?

Bij de aankoop worden de beste verkopen gepland: een schone titel, elke wijziging geregistreerd, de verkregen gebruiksvergunning, de aangegeven inkomsten, de bankrekening opengehouden en de holdingstructuur gekozen met de verkoop in gedachten. Onze vastgoedservice verzorgt de verkoop voor bestaande klanten en voor eigenaren die elders gekocht hebben, vanaf het opmaken van het dossier tot aan de notaris, en wij vertellen u eerlijk wat het pand gaat opleveren voordat het op de markt komt.