Vendere proprietà in Montenegro: pianificare la tua uscita come proprietario straniero

Ogni investimento immobiliare si conclude con una vendita, e la vendita procede così come è stato preparato l'acquisto. I proprietari stranieri in Montenegro che hanno tenuto i documenti in ordine, registrato ogni modifica e pagato le tasse vendono in settimane; proprietari che non hanno impiegato mesi per risolvere ciò che avrebbe dovuto essere risolto anni prima. Questa guida riguarda l’uscita da parte del venditore: tempistiche, prezzi, la pratica che richiederà l’avvocato dell’acquirente, la procedura notarile, lo spostamento del ricavato all’estero e la scelta tra vendere l’immobile e vendere la società che lo detiene.

Quando è il momento giusto per vendere?

Il mercato montenegrino ha un ritmo stagionale e un ciclo più lungo. Nel corso dell'anno, le visite si concentrano dalla primavera all'inizio dell'autunno, quando gli acquirenti visitano la costa, e una proprietà quotata a marzo raggiunge il pubblico più vasto. Nel corso del ciclo, i prezzi sulla costa hanno seguito le infrastrutture, la domanda estera e il processo di adesione all’UE; la guida all’adesione del Montenegro all’UE descrive l’orizzonte rispetto al quale la maggior parte degli investitori ora pianifica.

Le circostanze personali di un venditore contano tanto quanto il mercato. Un appartamento in affitto a breve termine si vende meglio con un calendario di prenotazioni completo e un contratto di gestione che l'acquirente può assumere; una villa si vende meglio dopo una stagione di manutenzione, non prima. I proprietari che gestiscono dall'estero dovrebbero leggere la guida alla gestione immobiliare per proprietari assenti, perché un immobile ben tenuto è la prima condizione per una buona uscita.

Come dovrebbe essere valutato il prezzo dell'immobile?

Il Montenegro non ha un registro pubblico dei prezzi di vendita raggiunti, quindi i prezzi degli annunci sono basati sul confronto e sulla speranza. Un venditore che fissa prezzi eccessivi su richiesta per inserzioni simili, perché neanche quelle inserzioni sono state vendute. I parametri di riferimento realistici sono i recenti completamenti che gli agenti locali conoscono, la valutazione che una banca accetterebbe e il rendimento che un investitore locativo può calcolare dal reddito proprio della proprietà, utilizzando il metodo nella guida al rendimento locativo a Budva, Bar e Kotor.

Anche il pool di acquirenti stabilisce il prezzo. Una casa in pietra restaurata nella baia ha una piccola piscina internazionale disposta a pagare per la scarsità; un appartamento standard in un grande complesso compete con ogni altra unità del blocco. Il prezzo in base al pool reale, con un margine di negoziazione che gli acquirenti montenegrini si aspettano, riduce il tempo sul mercato, e il tempo sul mercato è esso stesso un segnale letto dagli acquirenti.

Quali documenti richiederà l’avvocato dell’acquirente?

L’avvocato di un acquirente in Montenegro controlla lo stesso file per ogni acquisto, e un venditore che lo ha pronto elimina ogni scusa per il ritardo:

• Estratto catastale attuale da cui risulti il venditore come proprietario senza gravami nella sezione C, oppure con ipoteca e conferma di discarico della banca
• Il permesso di costruire e il permesso d'uso, oppure la decisione di legalizzazione per gli edifici più vecchi
• Il certificato energetico ove previsto per la tipologia edilizia
• Prova che le tasse sulla proprietà, le utenze e i contributi edilizi sono stati pagati fino ad oggi
• Per un immobile affittato, la registrazione dell'alloggio e il contratto di gestione
• Per il venditore di una società, l’estratto del registro della società, la decisione dell’azionista che autorizza la vendita e la conferma del pagamento delle imposte della società
• Identificazione del venditore e, per il venditore all'estero, procura autenticata e apostillata per la persona che firma

Una nota nel catasto che l'edificio non ha un permesso, o un'estensione non registrata, è il punto in cui le vendite si bloccano. Risolverlo prima della quotazione, attraverso la procedura di legalizzazione descritta nella guida ai piani urbanistici e licenze edilizie, costa meno che scontarlo a tavolino.

Come si svolge la vendita dal notaio?

Il contratto di vendita di beni immobili in Montenegro viene stipulato davanti a un notaio, che verifica le parti, il titolo e il contratto e deposita il trasferimento presso il catasto. La sequenza tipica è un accordo preliminare con deposito, poi il contratto principale una volta completati gli assegni e il finanziamento dell’acquirente, il pagamento del prezzo tramite la banca contro contratto notarile e la registrazione dell’acquirente come nuovo proprietario. Il ruolo e gli onorari del notaio sono descritti nella guida al ruolo del notaio nelle transazioni immobiliari montenegrine.

L’imposta del venditore sulla plusvalenza viene liquidata attraverso la dichiarazione annuale dell’anno successivo alla vendita, mentre l’imposta sul trasferimento dell’acquirente viene valutata sul prezzo del contratto. Il notaio segnala ogni trasferimento all'amministrazione fiscale, quindi il prezzo nel contratto è il prezzo registrato per entrambe le parti.

Come vengono trasferiti i proventi all'estero?

Il prezzo viene pagato sul conto bancario montenegrino del venditore e il venditore lo trasferisce all’estero. La banca chiederà il contratto autenticato, la prova della proprietà del venditore e, per importi maggiori, la conferma della regolarità fiscale, ai sensi dei propri obblighi antiriciclaggio. Un venditore che ha dichiarato i redditi da locazione e pagato l'imposta immobiliare negli anni supera senza difficoltà questa verifica; a un venditore che non l'ha fatto vengono poste domande nel peggior momento possibile.

I venditori non residenti hanno bisogno che il conto esista prima della vendita, che è uno dei motivi per cui la guida all'apertura di un conto bancario come non residente consiglia di mantenere il conto aperto dopo l'acquisto.

Quando è meglio vendere l’azienda che vendere la proprietà?

Una proprietà detenuta tramite una società montenegrina d.o.o. può essere venduta in due modi: la società vende l'immobile, oppure il proprietario vende le quote della società con l'immobile al suo interno. La vendita di azioni lascia intatto il titolo della proprietà, quindi l’acquirente non paga alcuna imposta di trasferimento sulla proprietà e la transazione si completa attraverso un trasferimento di azioni notarile e un deposito anagrafico piuttosto che un trasferimento catastale. L’acquirente si fa carico della storia dell’azienda, quindi una serie pulita di conti e documenti è la condizione di quel percorso e la due diligence dell’acquirente si sposta dal titolo alla società.

Quale percorso produca il risultato netto migliore dipende dal guadagno, dalle preferenze dell'acquirente e dalla residenza del proprietario, e il confronto deve essere effettuato in una conversazione con il nostro team di consulenza sugli investimenti prima che la proprietà venga messa in vendita, non dopo l'arrivo di un'offerta. I proprietari che hanno strutturato l'acquisto pensando all'uscita, come descritto nella guida alla strutturazione di una holding in Montenegro, hanno la scelta; i proprietari che hanno acquistato personalmente no.

Come si prepara un'uscita dal giorno dell'acquisto?

Le migliori vendite si pianificano all'acquisto: un titolo pulito, ogni modifica registrata, il permesso d'uso ottenuto, il reddito dichiarato, il conto bancario tenuto aperto e la struttura societaria scelta in vista della vendita. Il nostro servizio immobiliare gestisce le vendite per i clienti esistenti e per i proprietari che hanno acquistato altrove, dalla preparazione della pratica al notaio, e ti diremo onestamente cosa otterrà la proprietà prima che venga quotata.