Predaj nehnuteľnosti v Čiernej Hore: Plánujte svoj odchod ako zahraničný vlastník

Každá investícia do nehnuteľnosti končí predajom a predaj prebieha tak dobre, ako bola kúpa pripravená. Zahraniční vlastníci v Čiernej Hore, ktorí mali v poriadku doklady, registrovali každú zmenu a platili dane, predávajú v priebehu týždňov; vlastníkov, ktorí mesiace neriešili to, čo malo byť opravené pred rokmi. Táto príručka sa zaoberá odchodom zo strany predávajúceho: načasovaním, cenou, spisom, ktorý bude právny zástupca kupujúceho požadovať, notárskym postupom, presunom výnosov do zahraničia a výberom medzi predajom nehnuteľnosti a predajom spoločnosti, ktorá ju vlastní.

Kedy je správny čas na predaj?

Čiernohorský trh má sezónny rytmus a dlhší cyklus. Počas roka sa návštevnosť koncentruje od jari do začiatku jesene, keď kupujúci navštívia pobrežie, a nehnuteľnosť uvedená v marci osloví najväčšie publikum. Ceny na pobreží počas cyklu sledovali infraštruktúru, zahraničný dopyt a proces pristúpenia k EÚ; Sprievodca vstupom Čiernej Hory do EÚ popisuje horizont, s ktorým sa väčšina investorov v súčasnosti chystá.

Na okolnostiach predajcu záleží rovnako ako na trhu. Byt na krátkodobý prenájom sa najlepšie predáva s úplným rezervačným kalendárom a zmluvou o správe, ktorú môže kupujúci prevziať; vila sa najlepšie predáva po sezóne údržby, nie skôr. Vlastníci, ktorí spravujú zo zahraničia, by si mali prečítať príručku správy nehnuteľností pre neprítomných vlastníkov, pretože prvou podmienkou dobrého odchodu je dobre udržiavaná nehnuteľnosť.

Ako by mala byť nehnuteľnosť ocenená?

Čierna Hora nemá verejný register dosiahnutých predajných cien, takže ponuky sú ocenené porovnaním a nádejou. Predajca, ktorý ponúka ceny podobných inzerátov, predražuje, pretože ani tieto ponuky sa nepredali. Realistickými referenčnými hodnotami sú nedávne dokončenia, ktoré miestni agenti poznajú, ocenenie, ktoré by banka akceptovala, a výnos, ktorý môže investor do prenájmu vypočítať z vlastného príjmu nehnuteľnosti pomocou metódy v príručke výnosu z prenájmu v Budve, Bare a Kotore.

Cenu určuje aj skupina kupujúcich. Obnovený kamenný dom v zálive má malý medzinárodný bazén ochotný zaplatiť za nedostatok; štandardný byt vo veľkej zástavbe konkuruje každej inej jednotke v bloku. Stanovenie cien podľa skutočného fondu s maržou na vyjednávanie, ktorú čiernohorskí kupujúci očakávajú, skracuje čas na trhu a čas na trhu je sám osebe signálom, ktorý kupujúci čítajú.

Aké dokumenty bude požadovať právnik kupujúceho?

Právnik kupujúceho v Čiernej Hore skontroluje rovnaký súbor pri každom nákupe a predajca, ktorý ho má pripravený, odstráni každú výhovorku z omeškania:

• Aktuálny výpis z katastra zobrazujúci predávajúceho ako vlastníka bez vecných bremien v časti C, prípadne s hypotékou a potvrdením o odvolaní banky
• Stavebné povolenie a užívacie povolenie, prípadne legalizačné rozhodnutie pre staršie stavby
• Energetický certifikát, ak sa vyžaduje pre daný typ budovy
• Dôkaz o tom, že daň z nehnuteľnosti, energie a stavebné príspevky sú dodnes zaplatené
• Pri prenajímanej nehnuteľnosti registrácia ubytovania a zmluva o správe
• Pre predajcu spoločnosti výpis z registra spoločnosti, rozhodnutie akcionára o povolení predaja a potvrdenie o zaplatení daní spoločnosti
• Identifikácia predávajúceho a v prípade predávajúceho v zahraničí notársky overené a apostilované splnomocnenie pre podpisujúcu osobu

Na predajnom mieste stojí poznámka v katastri, že budove chýba povolenie, prípadne neevidovaná prístavba. Vyriešiť to pred zaradením cez legalizačný postup popísaný v príručke k územným plánom a stavebným povoleniam je lacnejšie ako zľaviť za to pri stole.

Ako prebieha predaj u notára?

Predajná zmluva na nehnuteľnosť v Čiernej Hore sa vykonáva pred notárom, ktorý overí zmluvné strany, vlastníctvo a zmluvu a zapíše prevod na kataster. Typická postupnosť je predbežná dohoda so zálohou, potom hlavná zmluva po dokončení kontrol a financovania kupujúceho, úhrada ceny cez banku oproti notárom overenej zmluve a registrácia kupujúceho ako nového vlastníka. Úloha a poplatky notára sú opísané v príručke úloha notára pri transakciách s nehnuteľnosťami v Čiernej Hore.

Daň predávajúceho zo zisku sa vysporiada prostredníctvom ročného zúčtovania v roku nasledujúcom po predaji a daň z prevodu kupujúceho sa vymeriava zo zmluvnej ceny. Notár každý prevod nahlási na daňovú správu, takže cena v zmluve je evidenčná cena pre obe strany.

Ako sa výťažok presúva do zahraničia?

Cena sa platí na bankový účet predávajúceho v Čiernej Hore a predávajúci ju prevádza do zahraničia. Banka si v rámci svojich povinností v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí vyžiada notársky overenú zmluvu, doklad o vlastníctve predávajúceho a pri väčších sumách potvrdenie, že daňový stav je v poriadku. Predávajúci, ktorý v priebehu rokov priznal príjem z prenájmu a zaplatil daň z nehnuteľnosti, prejde touto kontrolou bez problémov; predajcovi, ktorý tak neurobil, sa kladie otázka v najhoršom možnom momente.

Nerezidentní predajcovia potrebujú, aby účet existoval pred predajom, čo je jeden z dôvodov, prečo príručka na otvorenie bankového účtu ako nerezident odporúča ponechať si účet otvorený aj po kúpe.

Kedy je predaj firmy lepší ako predaj nehnuteľnosti?

Nehnuteľnosť držaná prostredníctvom čiernohorského d.o.o. možno predať dvoma spôsobmi: spoločnosť predá nehnuteľnosť alebo vlastník predá akcie spoločnosti s majetkom vo vnútri. Predajom akcií zostáva vlastnícke právo k nehnuteľnosti nedotknuté, takže kupujúci neplatí žiadnu daň z prevodu nehnuteľnosti a transakcia sa dokončí prostredníctvom notársky overeného prevodu akcií a zápisu do registra, a nie prevodom do katastra. Kupujúci preberá históriu spoločnosti, takže podmienkou tejto cesty je čistý súbor účtov a podaní a hĺbková starostlivosť kupujúceho sa presúva z titulu na spoločnosť.

Ktorá cesta vedie k lepšiemu čistému výsledku, závisí od zisku, preferencií kupujúceho a bydliska majiteľa a porovnanie patrí do rozhovoru s naším tímom investičného poradenstva pred uvedením nehnuteľnosti, nie po doručení ponuky. Vlastníci, ktorí štruktúrovali nákup s ohľadom na odchod, ako je opísané v príručke pre štruktúrovanie holdingovej spoločnosti v Čiernej Hore, majú na výber; majitelia, ktorí kupovali osobne nie.

Ako si pripravíte výstup z dňa nákupu?

Najlepšie predaje sa plánujú pri kúpe: čistý list vlastníctva, každá zaregistrovaná zmena, získané povolenie na používanie, priznaný príjem, otvorený bankový účet a zvolená holdingová štruktúra s ohľadom na predaj. Naša realitná služba rieši predaj pre existujúcich klientov aj pre vlastníkov, ktorí nakupovali inde, od prípravy spisu až po notára a úprimne vám povieme, čo nehnuteľnosť dosiahne ešte pred jej zaradením.