Venda de propriedade em Montenegro: planear a sua saída como proprietário estrangeiro

Todo o investimento imobiliário termina com uma venda, e a venda decorre tão bem quanto a compra foi preparada. Os proprietários estrangeiros no Montenegro que mantiveram os seus documentos em ordem, registaram todas as alterações e pagaram os seus impostos, venderam em semanas; proprietários que não passaram meses a resolver o que deveria ter sido resolvido anos antes. Este guia aborda a saída do lado do vendedor: prazo, preço, o processo que o advogado do comprador irá exigir, o procedimento notarial, a transferência do produto para o estrangeiro e a escolha entre vender o imóvel e vender a empresa que o detém.

Qual é o momento certo para vender?

O mercado montenegrino apresenta um ritmo sazonal e um ciclo mais longo. Ao longo do ano, as visitas concentram-se da primavera ao início do outono, quando os compradores visitam a costa, e um imóvel classificado em março atinge o maior público. Ao longo do ciclo, os preços no litoral acompanharam as infra-estruturas, a procura externa e o processo de adesão à UE; o guia para a adesão do Montenegro à UE descreve o horizonte que a maioria dos investidores planeia agora.

As circunstâncias do vendedor são tão importantes como o mercado. Um apartamento para arrendamento de curta duração vende-se melhor com um calendário de reservas completo e um contrato de gestão que um comprador pode assumir; uma vivenda vende-se melhor depois de uma época de manutenção, não antes. Os proprietários que gerem a partir do estrangeiro devem ler o guia de gestão de imóveis para proprietários ausentes, porque um imóvel bem cuidado é a primeira condição para uma boa saída.

Como deve ser precificado o imóvel?

O Montenegro não tem um registo público dos preços de venda alcançados, pelo que os preços das listagens são calculados por comparação e por esperança. Um vendedor que fixa preços de anúncios semelhantes sobrepreços, porque esses anúncios também não foram vendidos. Os padrões de referência realistas são as conclusões recentes que os agentes locais conhecem, a avaliação que um banco aceitaria e o rendimento que um investidor de aluguer pode calcular a partir do rendimento próprio da propriedade, utilizando o método do guia para rendimento de aluguer em Budva, Bar e Kotor.

O grupo de compradores também define o preço. Uma casa de pedra restaurada na baía tem uma pequena piscina internacional disposta a pagar pela escassez; um apartamento padrão num grande empreendimento compete com todas as outras unidades do quarteirão. Fixar o preço no pool real, com uma margem de negociação que os compradores montenegrinos esperam, encurta o tempo no mercado, e o tempo no mercado é por si só um sinal que os compradores lêem.

Que documentos exigirá o advogado do comprador?

O advogado de um comprador em Montenegro verifica o mesmo processo para cada compra, e um vendedor que o tenha à mão elimina todas as desculpas para o atraso:

• Extrato de registo atual que mostra o vendedor como proprietário sem encargos na secção C, ou com hipoteca e confirmação de quitação do banco
• A licença de construção e a licença de utilização, ou a decisão de legalização de edifícios mais antigos
• O certificado energético quando exigido para o tipo de edifício
• Prova de que o imposto sobre a propriedade, os serviços públicos e as contribuições para a construção foram pagos até à data
• Para um imóvel arrendado, o registo de alojamento e o contrato de gestão
• Para o vendedor da empresa, o extrato do registo da empresa, a decisão do acionista que autoriza a venda e a confirmação do pagamento dos impostos da empresa
• A identificação do vendedor e, para um vendedor no estrangeiro, uma procuração autenticada e apostilada para a pessoa que assina

A anotação no registo de que o prédio não tem alvará, ou ampliação não registada, é o local de venda. Resolvê-lo antes de tombar, através do procedimento de legalização descrito no guia de planos de zonamento e licenças de construção, é mais barato do que descontá-lo em cima da mesa.

Como se processa a venda no notário?

O contrato de venda de bens imóveis no Montenegro é celebrado perante um notário, que verifica as partes, o título e o contrato, e que arquiva a transferência no registo. A sequência típica é um acordo preliminar com um depósito, depois o contrato principal uma vez concluídos os cheques e o financiamento do comprador, o pagamento do preço através do banco contra o contrato autenticado e o registo do comprador como o novo proprietário. O papel e os honorários do notário estão descritos no guia sobre o papel do notário nas transações imobiliárias montenegrinas.

O imposto do vendedor sobre o ganho é liquidado através da declaração anual no ano seguinte à venda, e o imposto de transferência do comprador é calculado sobre o preço do contrato. O notário reporta cada transferência à Administração Fiscal, pelo que o preço no contrato é o preço registado para ambas as partes.

Como são transferidos os recursos para o exterior?

O preço é pago na conta bancária montenegrina do vendedor e este transfere-o para o estrangeiro. O banco solicitará o contrato com reconhecimento notarial, comprovativo da titularidade do vendedor e, para valores superiores, a confirmação de que a situação tributária se encontra regularizada, no âmbito das suas obrigações de combate ao branqueamento de capitais. Um vendedor que declarou o rendimento do arrendamento e pagou o IMI ao longo dos anos passa esta avaliação sem dificuldades; um vendedor que não o tenha feito é questionado no pior momento possível.

Os vendedores não residentes necessitam que a conta exista antes da venda, o que é uma das razões pelas quais o guia para abrir uma conta bancária como não residente recomenda manter a conta aberta após a compra.

Quando é melhor vender a empresa do que vender o imóvel?

Uma propriedade detida por um d.o.o montenegrino. pode ser vendido de duas formas: a empresa vende o imóvel, ou o proprietário vende as ações da empresa com o imóvel dentro dela. A venda de ações deixa o título de propriedade intacto, pelo que o comprador não paga imposto de transferência sobre a propriedade e a transação é concluída através de uma transferência de ações autenticada e de um registo de registo, em vez de uma transferência de registo. O comprador assume o histórico da empresa, pelo que um conjunto limpo de contas e registos é a condição deste caminho, e a devida diligência do comprador muda do título para a empresa.

Qual a rota que produz o melhor resultado líquido depende do ganho, das preferências do comprador e da residência do proprietário, e a comparação deve ser feita numa conversa com a nossa equipa de consultoria de investimento antes de a propriedade ser listada, e não depois de uma oferta ter chegado. Os proprietários que estruturaram a compra a pensar na saída, tal como descrito no guia para a estruturação de uma holding no Montenegro, têm a escolha; proprietários que compraram pessoalmente, não.

Como prepara uma saída a partir do dia da compra?

As melhores vendas são planeadas na compra: título limpo, cada alteração registada, licença de utilização obtida, rendimentos declarados, conta bancária mantida aberta e estrutura de holding escolhida a pensar na venda. O nosso serviço imobiliário trata das vendas a clientes existentes e a proprietários que compraram noutro local, desde a preparação do processo até ao notário, e diremos honestamente o que o imóvel irá alcançar antes de ser listado.