Vender propiedades en Montenegro: planificar su salida como propietario extranjero

Toda inversión inmobiliaria finaliza con una venta, y la venta se realiza tal como se preparó la compra. Los propietarios extranjeros en Montenegro que mantuvieron sus documentos en orden, registraron cada cambio y pagaron sus impuestos, venden en semanas; propietarios que no pasaron meses resolviendo lo que debería haberse solucionado años antes. Esta guía cubre la salida por parte del vendedor: el momento, el precio, el expediente que exigirá el abogado del comprador, el procedimiento notarial, el traslado de las ganancias al extranjero y la elección entre vender la propiedad y vender la empresa que la posee.

¿Cuándo es el momento adecuado para vender?

El mercado montenegrino tiene un ritmo estacional y un ciclo más largo. A lo largo del año, las visitas se concentran desde la primavera hasta principios de otoño, cuando los compradores visitan la costa, y una propiedad cotizada en marzo alcanza la mayor audiencia. A lo largo del ciclo, los precios en la costa han seguido la infraestructura, la demanda extranjera y el proceso de adhesión a la UE; la guía para la adhesión de Montenegro a la UE describe el horizonte que la mayoría de los inversores planean ahora.

Las propias circunstancias del vendedor importan tanto como el mercado. Un apartamento de alquiler a corto plazo se vende mejor con un calendario de reservas completo y un contrato de gestión que el comprador puede asumir; una villa se vende mejor después de una temporada de mantenimiento, no antes. Los propietarios que gestionan desde el extranjero deberían leer la guía de administración de propiedades para propietarios ausentes, porque una propiedad bien cuidada es la primera condición para una buena salida.

¿Cómo se debe tasar la propiedad?

Montenegro no tiene un registro público de los precios de venta alcanzados, por lo que los precios de los listados se cotizan por comparación y por esperanza. Un vendedor que fija los precios de venta de listados similares sobrevalora, porque esos listados tampoco se han vendido. Los puntos de referencia realistas son las recientes terminaciones que conocen los agentes locales, la valoración que aceptaría un banco y el rendimiento que un inversor en alquiler puede calcular a partir de los ingresos propios de la propiedad, utilizando el método de la guía sobre rendimiento del alquiler en Budva, Bar y Kotor.

El grupo de compradores también fija el precio. Una casa de piedra restaurada en la bahía tiene una pequeña piscina internacional dispuesta a pagar por la escasez; un apartamento estándar en un gran desarrollo compite con todas las demás unidades del bloque. La fijación de precios según el conjunto real, con un margen de negociación que los compradores montenegrinos esperan, acorta el tiempo en el mercado, y el tiempo en el mercado es en sí mismo una señal que los compradores leen.

¿Qué documentos exigirá el abogado del comprador?

El abogado de un comprador en Montenegro revisa el mismo expediente para cada compra, y un vendedor que lo tiene listo elimina cualquier excusa para retrasarse:

• Un extracto catastral vigente que muestre al vendedor como propietario sin cargas en el apartado C, o con hipoteca y confirmación de alta del banco.
• El permiso de construcción y el permiso de uso, o la decisión de legalización para edificios más antiguos.
• El certificado energético cuando sea necesario para el tipo de edificio.
• Prueba de que el impuesto a la propiedad, los servicios públicos y las contribuciones a la construcción están pagados hasta la fecha.
• Para una propiedad en alquiler, el registro del alojamiento y el contrato de gestión.
• Para una empresa vendedora, el extracto del registro de la empresa, la decisión del accionista que autoriza la venta y la confirmación de que los impuestos de la empresa están pagados.
• Identificación del vendedor y, en caso de vendedor en el extranjero, poder notarial y apostillado de la persona que firma.

Una nota en el catastro de que el edificio carece de permiso o de una ampliación no registrada es lo que frena las ventas. Resolverlo antes de cotizar, mediante el procedimiento de legalización descrito en la guía de planes de zonificación y permisos de construcción, es más económico que descontarlo en la mesa.

¿Cómo se procede la venta ante notario?

El contrato de compraventa de bienes inmuebles en Montenegro se ejecuta ante un notario, quien verifica las partes, el título y el contrato, y presenta la transferencia ante el catastro. La secuencia típica es un acuerdo preliminar con un depósito, luego el contrato principal una vez que se completan los controles y la financiación del comprador, el pago del precio a través del banco contra el contrato notarial y el registro del comprador como nuevo propietario. La función y los honorarios del notario se describen en la guía la función de un notario en las transacciones inmobiliarias montenegrinas.

El impuesto del vendedor sobre la ganancia se liquida mediante la declaración anual del año posterior a la venta, y el impuesto de transferencia del comprador se calcula sobre el precio del contrato. El notario informa cada transferencia a la Administración Tributaria, por lo que el precio en el contrato es el precio registrado para ambas partes.

¿Cómo se trasladan los ingresos al exterior?

El precio se paga a la cuenta bancaria montenegrina del vendedor y el vendedor lo transfiere al extranjero. El banco solicitará el contrato notarial, prueba de la propiedad del vendedor y, para cantidades mayores, confirmación de que la situación fiscal está en orden, en el marco de sus funciones de lucha contra el blanqueo de dinero. Un vendedor que ha declarado los ingresos por alquiler y pagado el impuesto a la propiedad a lo largo de los años pasa esta revisión sin dificultad; a un vendedor que no lo ha hecho se le hacen preguntas en el peor momento posible.

Los vendedores no residentes necesitan que la cuenta exista antes de la venta, que es una de las razones por las que la guía para abrir una cuenta bancaria como no residente recomienda mantener la cuenta abierta después de la compra.

¿Cuándo es mejor vender la empresa que vender la propiedad?

Una propiedad propiedad de una d.o.o. montenegrina. Se puede vender de dos formas: la empresa vende el inmueble, o el propietario vende las acciones de la empresa con el inmueble en su interior. La venta de acciones deja intacto el título de la propiedad, por lo que el comprador no paga impuesto de transferencia sobre la propiedad y la transacción se completa mediante una transferencia de acciones notariada y una presentación de registro en lugar de una transferencia catastral. El comprador asume la historia de la empresa, por lo que la condición de esa ruta es un conjunto limpio de cuentas y presentaciones, y la debida diligencia del comprador pasa del título a la empresa.

La ruta que produce el mejor resultado neto depende de la ganancia, las preferencias del comprador y la residencia del propietario, y la comparación debe realizarse en una conversación con nuestro equipo de consultoría de inversiones antes de que la propiedad aparezca en la lista, no después de que llegue una oferta. Los propietarios que estructuraron la compra teniendo en cuenta la salida, como se describe en la guía para estructurar una sociedad holding en Montenegro, tienen la opción; los propietarios que compraron personalmente no lo hacen.

¿Cómo se prepara una salida desde el día de la compra?

Las mejores ventas se planifican en el momento de la compra: un título limpio, cada cambio registrado, el permiso de uso obtenido, los ingresos declarados, la cuenta bancaria mantenida abierta y la estructura de tenencia elegida teniendo en cuenta la venta. Nuestro servicio inmobiliario se encarga de las ventas para clientes existentes y para propietarios que compraron en otro lugar, desde la preparación del expediente hasta el notario, y le diremos honestamente lo que logrará la propiedad antes de cotizar.