Πώληση ακινήτου στο Μαυροβούνιο: Σχεδιάζοντας την έξοδό σας ως Ξένος Ιδιοκτήτης

Κάθε επένδυση σε ακίνητο τελειώνει με μια πώληση και η πώληση πηγαίνει τόσο καλά όσο προετοιμάστηκε η αγορά. Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες στο Μαυροβούνιο που διατηρούσαν σε τάξη τα έγγραφά τους, κατέγραφαν κάθε αλλαγή και πλήρωναν τους φόρους τους πωλούν σε εβδομάδες. ιδιοκτήτες που δεν πέρασαν μήνες για να λύσουν αυτό που έπρεπε να είχε διορθωθεί χρόνια νωρίτερα. Αυτός ο οδηγός καλύπτει την έξοδο από την πλευρά του πωλητή: χρονοδιάγραμμα, τιμολόγηση, το αρχείο που θα ζητήσει ο δικηγόρος του αγοραστή, τη συμβολαιογραφική διαδικασία, τη μεταφορά των εσόδων στο εξωτερικό και την επιλογή μεταξύ της πώλησης του ακινήτου και της πώλησης της εταιρείας που το κατέχει.

Πότε είναι η κατάλληλη στιγμή για πώληση;

Η αγορά του Μαυροβουνίου έχει εποχιακό ρυθμό και μεγαλύτερο κύκλο. Εντός του έτους, οι προβολές συγκεντρώνονται από την άνοιξη έως τις αρχές του φθινοπώρου, όταν οι αγοραστές επισκέπτονται την ακτή, και ένα ακίνητο που είναι καταχωρισμένο τον Μάρτιο προσεγγίζει το μεγαλύτερο κοινό. Κατά τη διάρκεια του κύκλου, οι τιμές στις ακτές ακολούθησαν τις υποδομές, τη ζήτηση από το εξωτερικό και τη διαδικασία ένταξης στην ΕΕ. ο οδηγός για την ένταξη του Μαυροβουνίου στην ΕΕ περιγράφει τον ορίζοντα ενάντια στον οποίο σχεδιάζουν τώρα οι περισσότεροι επενδυτές.

Οι συνθήκες ενός πωλητή έχουν εξίσου σημασία με την αγορά. Ένα διαμέρισμα βραχυπρόθεσμης ενοικίασης πωλεί καλύτερα με πλήρες ημερολόγιο κρατήσεων και συμβόλαιο διαχείρισης που μπορεί να αναλάβει ο αγοραστής. μια βίλα πουλάει καλύτερα μετά από μια σεζόν συντήρησης, όχι πριν. Οι ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται από το εξωτερικό θα πρέπει να διαβάσουν τον οδηγό για τη διαχείριση ακινήτων για απόντες ιδιοκτήτες, επειδή ένα καλά διατηρημένο ακίνητο είναι η πρώτη προϋπόθεση για μια καλή έξοδο.

Πώς πρέπει να τιμολογηθεί το ακίνητο;

Το Μαυροβούνιο δεν έχει δημόσιο μητρώο επιτευχθέντων τιμών πώλησης, επομένως οι λίστες τιμολογούνται με σύγκριση και ελπίδα. Ένας πωλητής που τιμολογεί σε ζητούμενες τιμές παρόμοιων καταχωρίσεων υπερτιμά, επειδή ούτε αυτές οι καταχωρίσεις έχουν πουληθεί. Τα ρεαλιστικά σημεία αναφοράς είναι οι πρόσφατες ολοκληρώσεις που γνωρίζουν οι τοπικοί πράκτορες, η αποτίμηση που θα δεχόταν μια τράπεζα και η απόδοση που μπορεί να υπολογίσει ένας επενδυτής ενοικίασης από το ίδιο εισόδημα του ακινήτου, χρησιμοποιώντας τη μέθοδο στον οδηγό για απόδοση ενοικίασης σε Budva, Bar και Kotor.

Η ομάδα αγοραστών ορίζει επίσης την τιμή. Ένα ανακαινισμένο πέτρινο σπίτι στον κόλπο έχει μια μικρή, διεθνή πισίνα που είναι πρόθυμη να πληρώσει για τη σπανιότητα. ένα τυπικό διαμέρισμα σε μια μεγάλη ανάπτυξη ανταγωνίζεται κάθε άλλη μονάδα στο τετράγωνο. Η τιμολόγηση στην πραγματική ομάδα, με ένα περιθώριο διαπραγμάτευσης που περιμένουν οι αγοραστές του Μαυροβουνίου, μειώνει τον χρόνο στην αγορά και ο χρόνος στην αγορά είναι από μόνος του ένα μήνυμα που διαβάζουν οι αγοραστές.

Ποια έγγραφα θα απαιτήσει ο δικηγόρος του αγοραστή;

Ο δικηγόρος ενός αγοραστή στο Μαυροβούνιο ελέγχει το ίδιο αρχείο για κάθε αγορά και ένας πωλητής που το έχει έτοιμο αφαιρεί κάθε δικαιολογία για καθυστέρηση:

• Ένα τρέχον απόσπασμα κτηματολογίου που δείχνει τον πωλητή ως ιδιοκτήτη χωρίς εμπράγματα βάρη στην ενότητα Γ ή με υποθήκη και επιβεβαίωση απαλλαγής από την τράπεζα
• Η οικοδομική άδεια και η άδεια χρήσης, ή η απόφαση νομιμοποίησης για παλαιότερα κτίρια
• Το ενεργειακό πιστοποιητικό όπου απαιτείται για τον τύπο του κτιρίου
• Απόδειξη ότι μέχρι σήμερα έχουν καταβληθεί φόρος ακίνητης περιουσίας, κοινόχρηστα και οικοδομικές εισφορές
• Για ενοικίαση ακινήτου, η εγγραφή καταλύματος και η σύμβαση διαχείρισης
• Για έναν πωλητή εταιρείας, το απόσπασμα μητρώου της εταιρείας, η απόφαση μετόχου που εξουσιοδοτεί την πώληση και επιβεβαίωση ότι έχουν καταβληθεί οι φόροι της εταιρείας
• Ταυτότητα του πωλητή και, για πωλητή στο εξωτερικό, συμβολαιογραφικό και επικυρωμένο πληρεξούσιο για το πρόσωπο που υπογράφει

Μια σημείωση στο κτηματολόγιο ότι το κτίριο στερείται άδειας ή μη εγγεγραμμένης επέκτασης, είναι το σημείο όπου οι πωλήσεις παύουν. Η επίλυσή του πριν από την εισαγωγή, μέσω της διαδικασίας νομιμοποίησης που περιγράφεται στον οδηγό για χωροταξικά σχέδια και οικοδομικές άδειες, είναι φθηνότερη από την έκπτωση για αυτό στο τραπέζι.

Πώς γίνεται η πώληση στο συμβολαιογράφο;

Η σύμβαση πώλησης ακίνητης περιουσίας στο Μαυροβούνιο εκτελείται ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος επαληθεύει τα μέρη, τον τίτλο και τη σύμβαση και ο οποίος καταθέτει τη μεταβίβαση στο κτηματολόγιο. Η τυπική σειρά είναι μια προκαταρκτική συμφωνία με κατάθεση, στη συνέχεια η κύρια σύμβαση αφού ολοκληρωθούν οι επιταγές και η χρηματοδότηση του αγοραστή, η πληρωμή του τιμήματος μέσω της τράπεζας έναντι του συμβολαιογραφικού συμβολαίου και η εγγραφή του αγοραστή ως νέου ιδιοκτήτη. Ο ρόλος και οι αμοιβές του συμβολαιογράφου περιγράφονται στον οδηγό ο ρόλος του συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων του Μαυροβουνίου.

Ο φόρος του πωλητή επί του κέρδους διακανονίζεται μέσω της ετήσιας απόδοσης του έτους μετά την πώληση και ο φόρος μεταβίβασης του αγοραστή υπολογίζεται στην τιμή της σύμβασης. Ο συμβολαιογράφος αναφέρει κάθε μεταβίβαση στη Φορολογική Διοίκηση, επομένως η τιμή στη σύμβαση είναι η τιμή που έχει καταγραφεί και για τις δύο πλευρές.

Πώς μεταφέρονται τα έσοδα στο εξωτερικό;

Το τίμημα καταβάλλεται στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στο Μαυροβούνιο και ο πωλητής το μεταφέρει στο εξωτερικό. Η τράπεζα θα ζητήσει το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο, την απόδειξη της ιδιοκτησίας του πωλητή και, για μεγαλύτερα ποσά, επιβεβαίωση ότι η φορολογική θέση είναι εντάξει, στο πλαίσιο των καθηκόντων της κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Ένας πωλητής που έχει δηλώσει το εισόδημα από ενοίκια και έχει πληρώσει το φόρο ακίνητης περιουσίας με την πάροδο των ετών περνάει αυτόν τον έλεγχο χωρίς δυσκολία. σε έναν πωλητή που δεν το έχει κάνει ερωτήσεις τη χειρότερη δυνατή στιγμή.

Οι μη κάτοικοι πωλητές χρειάζονται να υπάρχει ο λογαριασμός πριν από την πώληση, και αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους ο οδηγός για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού ως μη κάτοικοι συνιστά να διατηρείται ο λογαριασμός ανοιχτός μετά την αγορά.

Πότε η πώληση της εταιρείας είναι καλύτερη από την πώληση του ακινήτου;

Ένα ακίνητο που κατέχεται μέσω Μαυροβουνίου d.o.o. μπορεί να πωληθεί με δύο τρόπους: η εταιρεία πουλάει το ακίνητο ή ο ιδιοκτήτης πουλά τις μετοχές της εταιρείας με το ακίνητο μέσα σε αυτό. Η πώληση μετοχών αφήνει ανέγγιχτο τον τίτλο του ακινήτου, επομένως ο αγοραστής δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης στο ακίνητο και η συναλλαγή ολοκληρώνεται μέσω συμβολαιογραφικής μεταβίβασης μετοχών και κατάθεσης μητρώου και όχι μεταβίβασης κτηματολογίου. Ο αγοραστής αναλαμβάνει το ιστορικό της εταιρείας, επομένως ένα καθαρό σύνολο λογαριασμών και αρχειοθετήσεων είναι η προϋπόθεση αυτής της διαδρομής και η δέουσα επιμέλεια του αγοραστή μετατοπίζεται από τον τίτλο στην εταιρεία.

Ποια διαδρομή παράγει το καλύτερο καθαρό αποτέλεσμα εξαρτάται από το κέρδος, τις προτιμήσεις του αγοραστή και την κατοικία του ιδιοκτήτη και η σύγκριση ανήκει σε μια συνομιλία με την συμβουλευτική ομάδα επενδύσεων πριν από την καταχώριση του ακινήτου και όχι μετά την άφιξη μιας προσφοράς. Οι ιδιοκτήτες που διοργάνωσαν την αγορά έχοντας κατά νου την έξοδο, όπως περιγράφεται στον οδηγό για τη διάρθρωση μιας εταιρείας χαρτοφυλακίου στο Μαυροβούνιο, έχουν την επιλογή. οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν προσωπικά δεν το κάνουν.

Πώς προετοιμάζετε μια έξοδο από την ημέρα αγοράς;

Οι καλύτερες πωλήσεις προγραμματίζονται κατά την αγορά: ένας καθαρός τίτλος, κάθε αλλαγή που καταχωρείται, η άδεια χρήσης που αποκτήθηκε, το εισόδημα που δηλώθηκε, ο τραπεζικός λογαριασμός που διατηρείται ανοιχτός και η δομή διακράτησης που επιλέγεται με γνώμονα την πώληση. Η μεσιτική μας υπηρεσία διεκπεραιώνει πωλήσεις για υπάρχοντες πελάτες και για ιδιοκτήτες που αγόρασαν αλλού, από την προετοιμασία του φακέλου έως τον συμβολαιογράφο, και θα σας πούμε με ειλικρίνεια τι θα πετύχει το ακίνητο προτού εισαχθεί στο χρηματιστήριο.