Новобудова проти перепродажу квартир в Чорногорії: що зміниться для покупця

Дві квартири однакового розміру на одній вулиці в Будві можуть бути дуже різними покупками. Одну продає забудовник із минулорічної будівлі, з ПДВ у ціні, гарантією та без історії. Інший продається власником із кварталу, побудованого п’ятнадцять років тому, з податком на передачу на додаток до ціни, послужним списком поточних витрат і кадастровим записом, який був перевірений попередніми продажами. У цьому посібнику порівнюються два шляхи щодо податків, документообігу, якості, поточних витрат і ліквідності, щоб покупець вибрав шлях, а не натикався на нього.

Чим відрізняється податковий режим?

Нова квартира, куплена у платника ПДВ-забудовника, включає ПДВ у вартість, а покупець не сплачує податок на перехід. Перепродаж, куплений у фізичної особи чи продавця поза системою ПДВ, несе прогресивний податок на передачу майна, який сплачує покупець понад ціну. Ставки та механізми викладені в посібнику з податків на передачу власності в Чорногорії.

Практичний ефект полягає в тому, що рекламована ціна забудовника близька до загальної цифри, тоді як ціна перепродажу включає податок на передачу, нотаріуса та реєстрацію. Покупці, які порівнюють обидва, повинні порівняти загальну вартість придбання, а покупці компанії повинні звернути увагу на те, що ПДВ на новобудову може підлягати відшкодуванню, якщо квартира використовується для оподатковуваної діяльності, що знову змінює порівняння.

Які документи характерні для новобудови?

Перш ніж квартира в ньому стане повною власністю, новозбудований будинок проходить певну послідовність: технічний огляд, дозвіл на використання, поділ будинку на частини та реєстрацію кожної одиниці в кадастрі з власним правом власності. Покупець, який підписує до завершення цієї послідовності, володіє договірним правом щодо забудовника, а не зареєстрованої квартири, і ризики такої позиції описані в посібнику з купівлі нерухомості поза будівництвом.

Для завершеної новобудови юрист покупця перевіряє наявність дозволу на використання, чи зареєстровано ділянку з правильною площею та частками спільного користування, чи фінансуючий банк забудовника зняв іпотеку з об’єкта та що земля під будівлею належить або належним чином розпоряджається забудовником. Нові розробки, де реєструються одиниці та вивільняється банк, є простими; ті, де реєстрація ще не завершена, заслуговують на умовний контракт.

Що розповідає вам історія перепродажу?

Перепродаж проходив через кадастр раніше, що заспокоює, але не остаточно. Документ про право власності показує ланцюжок власників, будь-які іпотеки та будь-які примітки щодо дозволів або суперечок, а посібник із документів на право власності на нерухомість у Чорногорії пояснює, як це читати. Окрім права власності, перепродаж супроводжується відомими фактами, які новобудова не може запропонувати: фактичні рахунки за комунальні послуги, внески на технічне обслуговування будівлі, стан даху та ліфта, поведінка зборів власників та дохід від оренди квартири.

Ризики приходять із віком: незареєстровані зміни, такі як закрита тераса, непогашені внески в будівництво, які переходять разом з квартирою, і установки наприкінці терміну служби. На більшість із них відповідає опитування та запит на рахунки будівлі.

Як працюють гарантії та перешкоди для новобудови?

Забудовник несе відповідальність за недоліки в будівлі протягом термінів, встановлених будівельним законодавством, довше для конструктивних елементів, ніж для оздоблення, і в договорі має бути зазначено гарантію та порядок претензій. Під час передачі покупець оглядає квартиру та записує недоліки в список недоліків, який забудовник виправляє. Покупці за кордоном повинні мати місцевого представника, який буде присутній на передачі, оскільки дефекти, виявлені після приймання, важче виявляти.

Якість новобудови перед покупкою оцінюють за записом забудовника, зазначеними в договорі матеріалами, інженерією загальних частин та енергоефективністю, а після покупки за першою зимою. Забудовники із завершеними, зайнятими будівлями в тому ж місті є довідкою; перший проект – це інший ризик.

Як порівняти поточні витрати?

Нові будівлі мають сучасну теплоізоляцію, ефективне опалення та охолодження, ліфти та системи на гарантії та вищі внески на технічне обслуговування, оскільки послуги, які вони пропонують, від басейнів до охорони, коштують грошей. Старі будівлі мають нижчі внески та вищі рахунки за електроенергію, і вони стикаються з капітальними витратами на оновлення: дах, фасад, ліфт. Для квартири, що здається в оренду, поточні витрати безпосередньо враховуються в чистій прибутковості, а метод, наведений у посібнику щодо рентної прибутковості в Будві, Барі та Которі, застосовується до обох маршрутів.

Нова квартира також вимагає вищої ціни за ніч і кращої категорії в туристичній реєстрації, описаній у посібнику з реєстрації квартири для туристичної оренди, що компенсує частину вищих витрат для власника, який здає.

Який маршрут має кращу ліквідність?

Перепродажі в оновлених будівлях у центрі Будви, Тівату чи Котора мають найширший пул покупців, оскільки місце розташування перевірене, а ціна нижча, ніж нові запаси поблизу. Нові розробки є ліквідними, поки вони нові, а маркетинг забудовників активний, і менше, коли квартал заповнений власниками, які конкурують за продаж подібних одиниць. Дефіцитні ринки, такі як старі міста та села в затоці, є перепродажем за визначенням. Покупець, який планує вийти протягом кількох років, має віддати перевагу місцям із глибоким ринком перепродажу, а не найновішим будівлям у районі, що розвивається, як обговорюється в посібнику з продажу нерухомості в Чорногорії.

Який маршрут підходить якому покупцеві?

Новобудова підійде покупцеві, який хоче сучасну квартиру з гарантією з передбачуваним першим десятиліттям, який цінує ціну з ПДВ та послуги керованого розвитку, і хто погоджується на вищу вхідну ціну та внески. Перепродаж підійде покупцеві, якому потрібна відома історія, нижча ціна з податком на передачу та капітальні роботи, які приходять із віком. Інвестори, які купують з метою оренди, часто тримають по одному з кожного, а наші консультанти порівнюють конкретні оголошення з обох категорій у рамках сервісу нерухомості разом із загальною вартістю придбання та чистим прибутком. Актуальні списки нових і перепродажів розміщені на сторінці квартир.