Novostavba vs přeprodej bytů v Černé Hoře: Jaké změny pro kupujícího

Dva byty stejné velikosti na stejné ulici v Budvě mohou být velmi odlišné nákupy. Jeden prodává developer z loni dokončené stavby s DPH v ceně, zárukou a bez historie. Druhou prodává vlastník z bloku postaveného před patnácti lety, přičemž k ceně je připočtena daň z převodu, provozní náklady a zápis do katastru, který byl prověřen předchozími prodeji. Tato příručka porovnává tyto dvě cesty z hlediska daní, papírování, kvality, provozních nákladů a likvidity, takže kupující si raději zvolí cestu, než aby na ni narážel.

Jak se liší daňové zacházení?

Nový byt koupený od developera registrovaného k DPH má v ceně DPH a kupující neplatí daň z převodu. Na další prodej zakoupený od jednotlivce nebo od prodávajícího mimo systém DPH se vztahuje progresivní daň z převodu nemovitosti, kterou platí kupující k ceně. Sazby a mechanismy jsou uvedeny v průvodci daněmi z převodu nemovitostí v Černé Hoře.

Praktickým efektem je, že inzerovaná cena developera se blíží celkové hodnotě, zatímco cena za další prodej musí přidat daň z převodu, notáře a registraci. Kupující porovnávající tyto dva by měli porovnávat celkové pořizovací náklady a kupující společnosti by si měli uvědomit, že DPH u novostavby může být vratná, pokud je byt používán pro zdanitelnou činnost, což opět mění srovnání.

Jaké papírování je specifické pro novostavbu?

Nově dokončená budova prochází sledem, než v ní může byt plně vlastnit: technickou prohlídkou, povolením k užívání, rozdělením budovy na jednotky a zápisem každé jednotky do katastru s vlastním titulem. Kupující, který podepíše před dokončením této sekvence, vlastní smluvní právo vůči developerovi, nikoli registrovaný byt, a rizika této pozice jsou popsána v průvodci nákupem mimoplánovaných nemovitostí.

U dokončené novostavby právník kupujícího zkontroluje, zda existuje povolení k užívání, zda je jednotka zapsána se správnou výměrou a podíly na společných částech, zda finanční banka developera uvolnila hypotéku na jednotku a zda pozemek pod budovou vlastní nebo správně drží developer. Nový vývoj, kdy jsou jednotky registrovány a banka uvolněna, jsou přímočaré; ty, kde se stále čeká na registraci, si zaslouží podmínečnou smlouvu.

Co vám říká historie dalšího prodeje?

Přes katastr již dříve proběhl další prodej, což je uklidňující, ale ne průkazné. Na listu vlastnictví je uveden řetězec vlastníků, případné hypotéky a jakékoli poznámky o povoleních nebo sporech a průvodce listy vlastnictví nemovitostí v Černé Hoře vysvětluje, jak jej číst. Kromě názvu přichází opětovný prodej se známými fakty, které novostavba nemůže nabídnout: skutečné účty za energie, příspěvky na údržbu budovy, stav střechy a výtahu, chování shromáždění vlastníků a příjmy z pronájmu, které byt produkoval.

Rizika jsou ta, která přicházejí s věkem: neregistrované úpravy, jako je uzavřená terasa, mimořádné stavební příspěvky, které procházejí s bytem, a instalace na konci jejich životnosti. Na většinu z nich odpovídá průzkum a žádost o účetnictví budovy.

Jak fungují záruky a zádrhely u nové stavby?

Developer odpovídá za vady stavby po lhůty stanovené stavebním zákonem, delší u konstrukčních prvků než u povrchových úprav a ve smlouvě by měla být uvedena záruka a postup při reklamaci. Při předání kupující byt prohlédne a závady zaznamená do zádrhelového seznamu, který developer opraví. U kupujících v zahraničí by se předání měl zúčastnit místní zástupce, protože závady zjištěné po převzetí se hůře stíhají.

Kvalita novostavby se před koupí posuzuje podle záznamů developera, materiálů specifikovaných ve smlouvě, inženýringu společných částí a energetické náročnosti a po koupi do první zimy. Referenční jsou developeři s dokončenými, obsazenými budovami ve stejném městě; první projekt je jiné riziko.

Jak se porovnávají provozní náklady?

Nové budovy mají moderní izolaci, účinné vytápění a chlazení, výtahy a systémy v záruce a vyšší příspěvky na údržbu, protože služby, které nabízejí, od bazénů po bezpečnost, stojí peníze. Starší budovy mají nižší příspěvky a vyšší účty za energii a čelí kapitálovým nákladům na obnovu: střecha, fasáda, výtah. U nájemního bytu se provozní náklady přímo promítají do čistého výnosu a metoda v průvodci výnosem z pronájmu v Budvě, Baru a Kotoru platí pro obě trasy.

Nový byt také vyžaduje vyšší sazbu za noc a lepší kategorii v turistické registraci popsané v průvodci registrací apartmánu k turistickému pronájmu, což kompenzuje část vyšších nákladů pro vlastníka, který pronajímá.

Která cesta má lepší likviditu?

Prodeje v zavedených budovách v centru Budvy, Tivatu nebo Kotoru mají nejširší okruh kupujících, protože lokalita je osvědčená a cena je nižší než nové zásoby v okolí. Nové projekty jsou likvidní, zatímco jsou nové a marketing developerů je aktivní, a méně, jakmile je blok plný vlastníků soutěžících o prodej podobných jednotek. Nedostatkové trhy, jako jsou stará města a vesnice v zátoce, jsou ze své definice opětovný prodej. Kupující plánující odchod během několika let by měl upřednostnit lokality s velkým trhem dalšího prodeje před nejnovější budovou v rozvíjející se oblasti, jak je uvedeno v průvodci prodejem nemovitosti v Černé Hoře.

Která trasa vyhovuje kterému kupci?

Novostavba je vhodná pro kupujícího, který chce moderní byt se zárukou s předvídatelnou první dekádou, oceňuje cenu včetně DPH a služby řízeného developmentu a akceptuje vyšší vstupní cenu a příspěvky. Další prodej je vhodný pro kupujícího, který chce zavedenou lokalitu, známou historii, nižší cenu s daní z převodu a kapitálové práce, které přicházejí s věkem. Investoři, kteří kupují za účelem pronájmu, často drží jeden od každého a naši poradci porovnávají konkrétní nabídky z obou kategorií v rámci realitní služby s celkovými pořizovacími náklady a čistým výnosem vedle sebe. Aktuální nové nabídky a nabídky dalšího prodeje jsou na stránce bytů.