Naujos statybos ir perpardavimo butai Juodkalnijoje: kokie pirkėjo pokyčiai

Du vienodo dydžio butai toje pačioje gatvėje Budvoje gali būti labai skirtingi pirkiniai. Vieną parduoda plėtotojas iš pernai baigto pastato, su PVM į kainą, garantija ir be istorijos. Kitą parduoda savininkas iš kvartalo, pastatyto prieš penkiolika metų. Prie kainos pridedamas perdavimo mokestis, eksploatacinės išlaidos ir kadastro įrašas, patikrintas ankstesnių pardavimų metu. Šiame vadove palyginami du maršrutai pagal mokesčius, dokumentus, kokybę, eksploatacines išlaidas ir likvidumą, kad pirkėjas pasirinktų maršrutą, o ne sukluptų.

Kuo skiriasi mokesčių tvarka?

Naujo buto, pirkto iš PVM mokėtojo registruoto vystytojo, kaina yra PVM, o pirkėjas nemoka perdavimo mokesčio. Perparduodant iš fizinio asmens arba iš pardavėjo, kuriam netaikoma PVM sistema, taikomas progresinis turto perdavimo mokestis, kurį pirkėjas sumoka prie kainos. Įkainiai ir mechanizmai pateikti nuosavybės perleidimo mokesčių Juodkalnijoje vadove.

Praktinis efektas yra tas, kad vystytojo reklamuojama kaina yra artima bendrai sumai, o perpardavimo kaina turi pridėti perdavimo mokestį, notarą ir registraciją. Pirkėjai, lygindami šiuos du dalykus, turėtų palyginti bendrą įsigijimo kainą, o įmonių pirkėjai turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad naujos statybos PVM gali būti susigrąžintas, kai butas naudojamas apmokestinamai veiklai, o tai vėl keičia palyginimą.

Kokie dokumentai būdingi naujam pastatui?

Naujai pastatytas pastatas praeina tam tikrą seką, kol jame esantis butas tampa pilnai nuosavybe: techninė apžiūra, leidimas naudoti, pastato padalijimas į vienetus ir kiekvieno vieneto įregistravimas kadastre savo vardu. Pirkėjas, kuris pasirašo dar nepasibaigus šiai sekai, turi sutartinę teisę prieš vystytoją, o ne įregistruotą butą, o su šia pozicija susijusi rizika aprašyta neplaninio nekilnojamojo turto pirkimo vadove.

Užbaigtam naujam pastatui pirkėjo advokatas patikrina, ar yra naudojimosi leidimas, ar butas įregistruotas su tinkamu plotu ir bendrųjų dalių dalimis, ar vystytoją finansuojantis bankas išleido savo būsto hipoteką ir ar žemė po pastatu yra vystytojo nuosavybė arba teisėtai valdoma. Nauji pokyčiai, kai vienetai registruojami ir bankas išleidžiamas, yra nesudėtingi; tie, kurių registracija vis dar laukiama, nusipelno sąlyginės sutarties.

Ką jums sako perpardavimo istorija?

Perpardavimas buvo atliktas anksčiau, o tai džiugina, bet neįtikina. Nuosavybės akte nurodyta savininkų grandinė, visos hipotekos ir užrašai apie leidimus ar ginčus, o nekilnojamojo turto dokumentų Juodkalnijoje vadove paaiškinama, kaip jį perskaityti. Be pavadinimo, perpardavimas apima žinomus faktus, kurių naujos statybos negali pasiūlyti: faktiniai mokesčiai už komunalines paslaugas, pastato priežiūros įmokos, stogo ir lifto būklė, savininkų susirinkimo elgsena ir buto nuomos pajamos.

Rizika kyla su amžiumi: neregistruoti pakeitimai, tokie kaip uždara terasa, nepaprasti pastato įnašai, kurie praeina kartu su butu, ir įrengimai pasibaigus jų gyvavimo laikui. Į daugumą jų atsako apklausa ir pastato sąskaitų užklausa.

Kaip naujos konstrukcijos garantijos ir kliuviniai veikia?

Už statinio defektus statytojas atsako statybos įstatymo nustatytais laikotarpiais, konstrukciniams elementams ilgiau nei apdailai, o sutartyje turi būti nurodyta garantija ir pretenzijų pateikimo tvarka. Perduodamas pirkėjas apžiūri butą ir surašo defektus į defektų sąrašą, kurį vystytojas ištaiso. Užsienyje pirkėjai turi turėti vietos atstovą, nes po priėmimo pastebėtus defektus sunkiau pašalinti.

Naujo pastato kokybė prieš perkant vertinama pagal vystytojo įrašą, sutartyje nurodytas medžiagas, bendrojo naudojimo dalių inžineriją ir energinį naudingumą, o perkant – iki pirmosios žiemos. Plėtotojai, kurių pastatai tame pačiame mieste yra baigti, užimti, yra nuoroda; pirmasis projektas yra kitokia rizika.

Kaip palyginti eksploatacines išlaidas?

Nauji pastatai turi modernią izoliaciją, efektyvų šildymą ir vėsinimą, keltuvus ir sistemas pagal garantiją bei didesnius priežiūros mokesčius, nes jų siūlomos paslaugos – nuo baseinų iki apsaugos – kainuoja. Senesni pastatai turi mažesnius įnašus ir didesnes sąskaitas už energiją, jiems reikia atnaujinti kapitalines išlaidas: stogą, fasadą, liftą. Išnuomoto buto eksploatacinės išlaidos tiesiogiai įtraukiamos į grynąjį pelną, o metodas, pateiktas vadove apie nuomos pajamingumą Budvoje, Bare ir Kotore taikomas abiem maršrutams.

Naujam butui taip pat taikomas didesnis nakties tarifas ir geresnė turistų registracijos kategorija, aprašyta buto registravimo turistinei nuomai vadove, o tai kompensuoja dalį didesnių nuomojančio savininko išlaidų.

Kuris maršrutas turi didesnį likvidumą?

Perpardavimai įsitvirtintuose pastatuose Budvos, Tivato ar Kotoro centre turi plačiausią pirkėjų ratą, nes vieta įrodyta, o kaina mažesnė nei šalia esančios naujos akcijos. Nauji projektai yra likvidūs, kol jie yra nauji, o vystytojo rinkodara yra aktyvi, ir mažiau, kai blokas yra pilnas savininkų, konkuruojančių dėl panašių vienetų pardavimo. Trūkumo rinkos, tokios kaip senamiesčiai ir įlankos kaimai, iš esmės yra perparduodami. Pirkėjas, planuojantis pasitraukti per kelerius metus, turėtų teikti pirmenybę vietoms, kuriose yra didelė perpardavimo rinka, o ne naujausiam pastatui besivystančioje vietovėje, kaip aptarta turto pardavimo Juodkalnijoje vadove.

Kuris maršrutas tinka kuriam pirkėjui?

Naujas pastatas tinka pirkėjui, norinčiam modernaus garantuoto buto su prognozuojamu pirmuoju dešimtmečiu, vertinančiam kainą su PVM ir valdomos plėtros paslaugas bei sutinkančiam didesnę įėjimo kainą ir įmokas. Perpardavimas tinka pirkėjui, kuris nori nusistovėjusios vietos, žinomos istorijos, mažesnės kainos su pervedimo mokesčiu ir kapitalo darbų, kurie ateina su amžiumi. Investuotojai, kurie perka išnuomoti, dažnai turi vieną iš jų, o mūsų patarėjai lygina konkrečius sąrašus iš abiejų kategorijų kaip nekilnojamojo turto paslaugų dalį su bendra įsigijimo kaina ir grynuoju pelnu. Dabartiniai nauji ir perpardavimo sąrašai yra butų puslapyje.