Karadağ'da Yeni İnşa ve Yeniden Satış Daireleri: Alıcı İçin Ne Değişiklikler

Budva'da aynı caddede aynı büyüklükte iki dairenin satın alınması çok farklı olabilir. Bunlardan biri, geçen yıl tamamlanan bir binadaki bir müteahhit tarafından, fiyatında KDV, garantisi ve geçmişi olmadan satılıyor. Diğeri ise on beş yıl önce inşa edilmiş bir bloğun sahibi tarafından, fiyatın üstüne transfer vergisi, işletme maliyetlerine ilişkin bir geçmiş kayıt ve daha önceki satışlarla test edilmiş bir kadastro kaydıyla satılıyor. Bu kılavuz vergi, evrak işleri, kalite, işletme maliyetleri ve likidite açısından iki rotayı karşılaştırıyor, böylece alıcı bu rotaya girmek yerine rotayı seçiyor.

Vergi muamelesi nasıl farklılık gösteriyor?

KDV'ye kayıtlı bir müteahhitten satın alınan yeni bir dairenin fiyatına KDV dahildir ve alıcı herhangi bir transfer vergisi ödemez. KDV sistemi dışında bir kişiden veya satıcıdan satın alınan bir yeniden satış, alıcı tarafından fiyatın üstüne ödenen artan oranlı mülk transfer vergisini taşır. Oranlar ve mekanizmalar, Karadağ'daki emlak transfer vergileri kılavuzunda belirtilmiştir.

Bunun pratik etkisi, geliştiricinin ilan ettiği fiyatın toplam rakama yakın olması, yeniden satış fiyatına ise transfer vergisi, noter ve tescilin eklenmesidir. İkisini karşılaştıran alıcılar, toplam satın alma maliyetini karşılaştırmalı ve şirket alıcıları, dairenin vergiye tabi bir faaliyet için kullanılması durumunda yeni bir binadaki KDV'nin geri alınabileceğini ve bunun da karşılaştırmayı yeniden değiştirdiğini unutmamalıdır.

Yeni bir binaya özel olan evraklar nelerdir?

Yeni tamamlanan bir bina, içindeki bir dairenin tamamına sahip olabilmesi için bir dizi süreçten geçer: teknik inceleme, kullanma izni, binanın bölümlere ayrılması ve her birimin kendi tapusuyla kadastroya kaydedilmesi. Bu sıra tamamlanmadan önce imza atan bir alıcı, kayıtlı bir daireye değil, geliştiriciye karşı bir sözleşme hakkına sahip olur ve bu pozisyonun riskleri, proje aşamasında mülk satın alma kılavuzunda açıklanmaktadır.

Tamamlanan yeni bir inşaat için alıcının avukatı, kullanım izninin mevcut olup olmadığını, birimin doğru alan ve ortak bölüm paylaşımına kayıtlı olup olmadığını, geliştiricinin finansman bankasının birim üzerindeki ipoteği kaldırdığını ve binanın altındaki arazinin geliştiriciye ait olduğunu veya doğru şekilde elinde tuttuğunu kontrol eder. Birimlerin kayıt altına alındığı ve bankanın serbest bırakıldığı yeni gelişmeler basit; Kayıtları halen beklemede olanlar ise şartlı bir sözleşmeyi hak ediyor.

Bir yeniden satışın geçmişi size ne anlatıyor?

Daha önce kadastro yoluyla yeniden satış yapılmıştı, bu güven verici ama kesin değil. Tapu, sahipler zincirini, varsa ipotekleri ve izinler veya anlaşmazlıklarla ilgili tüm notları gösterir ve Karadağ'daki emlak tapuları kılavuzu bunun nasıl okunacağını açıklar. Yeniden satış, başlığın ötesinde, yeni bir binanın sunamayacağı bilinen gerçekleri de beraberinde getirir: gerçek elektrik faturaları, binanın bakım katkıları, çatının ve asansörün durumu, mülk sahiplerinin meclisinin davranışı ve dairenin ürettiği kira geliri.

Riskler yaşla birlikte gelen risklerdir: Kapalı teras gibi kayıt dışı değişiklikler, daireyle birlikte geçen olağanüstü bina katkıları ve kullanım ömrünün sonundaki tesisatlar. Bir anket ve binanın hesaplarına yönelik bir talep bunların çoğunu yanıtlıyor.

Yeni bir yapıda garantiler ve takılmalar nasıl çalışır?

Bir müteahhit, inşaat kanununun belirlediği süreler boyunca (yapısal elemanlar için bitirme sürelerinden daha uzun) binadaki kusurlardan sorumludur ve sözleşmede garanti ve talep prosedürünü belirtmelidir. Teslim sırasında alıcı daireyi inceler ve kusurları geliştiricinin düzelttiği bir aksaklık listesine kaydeder. Yurtdışındaki alıcıların devir teslim işlemine yerel bir temsilcisinin katılması gerekir, çünkü kabulden sonra tespit edilen kusurların takibi daha zordur.

Yeni bir binanın kalitesi, satın almadan önce geliştiricinin kayıtları, sözleşmede belirtilen malzemeler, ortak parçaların mühendisliği ve enerji performansı ile ve satın alındıktan sonra ilk kışa kadar değerlendirilir. Aynı kasabada tamamlanmış, işgal edilmiş binaları olan müteahhitler referanstır; ilk proje farklı bir risktir.

İşletme maliyetleri nasıl karşılaştırılır?

Yeni binalar modern izolasyona, verimli ısıtma ve soğutmaya, garanti kapsamındaki asansörlere ve sistemlere sahiptir ve havuzlardan güvenliğe kadar sundukları hizmetlerin maliyeti yüksek olduğundan bakım katkıları daha yüksektir. Eski binaların katkıları daha düşük, enerji faturaları daha yüksek ve yenilemenin sermaye maliyetleriyle karşı karşıyalar: çatı, cephe, asansör. Kiralık bir daire için işletme maliyetleri doğrudan net getiriyi etkiler ve Budva, Bar ve Kotor'daki kira getirisi kılavuzundaki yöntem her iki rota için de geçerlidir.

Yeni bir daire aynı zamanda daha yüksek bir gecelik ücrete ve bir daireyi turistik kiralama için kaydettirme kılavuzunda açıklanan turist kaydında daha iyi bir kategoriye sahip olmayı gerektirir, bu da kiralayan bir ev sahibi için yüksek maliyetin bir kısmını dengeler.

Hangi rota daha iyi likiditeye sahip?

Budva, Tivat veya Kotor'un merkezinde kurulu binalarda yapılan yeniden satışlar, konumun kanıtlanmış olması ve fiyatın yakındaki yeni stoktan daha düşük olması nedeniyle en geniş alıcı havuzuna sahiptir. Yeni gelişmeler, yeni oldukları ve geliştiricinin pazarlaması aktif olduğu sürece likittir; blok benzer birimleri satmak için rekabet eden sahiplerle dolu olduğunda ise bu durum daha azdır. Eski şehirler ve körfez köyleri gibi kıtlık pazarları, tanım gereği yeniden satıştır. Birkaç yıl içinde çıkış yapmayı planlayan bir alıcı, Karadağ'da mülk satma rehberinde tartışıldığı gibi, gelişmekte olan bir bölgedeki en yeni bina yerine derin bir yeniden satış pazarına sahip yerleri tercih etmelidir.

Hangi rota hangi alıcıya uyar?

Yeni yapı, ilk on yılı öngörülebilir, modern, garantili bir daire isteyen, KDV dahil fiyata ve yönetimli geliştirme hizmetlerine değer veren ve daha yüksek bir giriş fiyatı ve katkı paylarını kabul eden alıcıya uygundur. Yeniden satış, yerleşik bir konum, bilinen bir tarih, transfer vergisinin de dahil olduğu daha düşük bir fiyat ve yaşla birlikte gelen sermaye işleri isteyen alıcıya uygundur. Genellikle her birinden birini tutmak için satın alan yatırımcılar ve danışmanlarımız, emlak hizmetinin bir parçası olarak her iki kategorideki belirli listeleri toplam satın alma maliyeti ve net getiriyle yan yana karşılaştırır. Mevcut yeni ve ikinci el ilanları daireler sayfasında bulunmaktadır.