Appartamenti di nuova costruzione o rivendita in Montenegro: cosa cambia per l'acquirente

Due appartamenti della stessa dimensione nella stessa strada a Budva possono essere acquisti molto diversi. Uno viene venduto da un promotore di un edificio completato l'anno scorso, con IVA nel prezzo, garanzia e senza storia. L'altro viene venduto da un proprietario di un blocco costruito quindici anni fa, con imposta di trasferimento oltre al prezzo, track record di costi di gestione e una registrazione catastale testata dalle vendite precedenti. Questa guida mette a confronto i due percorsi su tasse, pratiche burocratiche, qualità, costi di gestione e liquidità, in modo che l'acquirente scelga il percorso piuttosto che inciamparvi.

In cosa differisce il trattamento fiscale?

Un nuovo appartamento acquistato da un costruttore con partita IVA comporta l'IVA nel prezzo e l'acquirente non paga alcuna imposta sul trasferimento. Una rivendita acquistata da un privato o da un venditore al di fuori del sistema IVA comporta l'imposta progressiva sul trasferimento di proprietà, pagata dall'acquirente in aggiunta al prezzo. Le tariffe e i meccanismi sono stabiliti nella guida alle tasse sui trasferimenti di proprietà in Montenegro.

L’effetto pratico è che il prezzo pubblicizzato da un costruttore è vicino alla cifra totale, mentre un prezzo di rivendita deve aggiungere l’imposta di trasferimento, il notaio e la registrazione. Gli acquirenti che confrontano i due dovrebbero confrontare il costo totale di acquisizione e gli acquirenti dell'azienda dovrebbero tenere presente che l'IVA su una nuova costruzione può essere recuperabile nel caso in cui l'appartamento venga utilizzato per un'attività imponibile, il che cambia nuovamente il confronto.

Quali documenti sono specifici per un nuovo edificio?

Un edificio appena ultimato attraversa una sequenza prima che un appartamento al suo interno possa divenire pienamente proprietario: il collaudo tecnico, il permesso d'uso, la divisione dell'edificio in unità e l'iscrizione di ciascuna unità al catasto con il proprio titolo. Un acquirente che firma prima che tale sequenza sia completata possiede un diritto contrattuale nei confronti del promotore, non di un appartamento registrato, e i rischi di tale posizione sono descritti nella guida all'acquisto di proprietà in costruzione.

Per una nuova costruzione ultimata il legale dell'acquirente verifica che esista il permesso d'uso, che l'unità sia registrata con la corretta superficie e le quote delle parti comuni, che la banca finanziatrice del promotore abbia rilasciato l'ipoteca sull'unità e che il terreno sottostante l'edificio sia di proprietà o correttamente detenuto dal promotore. I nuovi sviluppi in cui le quote vengono registrate e la banca rilasciata è semplice; quelli la cui registrazione è ancora in sospeso meritano un contratto condizionato.

Cosa ti dice lo storico di una rivendita?

Una rivendita è già stata effettuata al catasto, il che è rassicurante ma non conclusivo. L'atto di proprietà riporta la catena di proprietà, eventuali ipoteche ed eventuali note su permessi o controversie, e la guida ai atti di proprietà immobiliare in Montenegro spiega come leggerlo. Al di là del titolo, una rivendita porta con sé fatti conoscibili che una nuova costruzione non può offrire: le bollette effettive, i contributi di manutenzione dell’edificio, lo stato del tetto e dell’ascensore, il comportamento dell’assemblea dei proprietari e il reddito locativo che l’appartamento ha prodotto.

I rischi sono quelli che derivano dall'età: modifiche non registrate come una terrazza chiusa, contributi edili in sospeso che passano con l'appartamento e impianti a fine vita. Un sopralluogo e una richiesta di contabilità dell’edificio rispondono alla maggior parte di essi.

Come funzionano le garanzie e gli intoppi su una nuova costruzione?

Un promotore è responsabile dei difetti dell'edificio per i periodi stabiliti dalla legge edilizia, più lunghi per gli elementi strutturali che per le finiture, e il contratto dovrebbe indicare la garanzia e la procedura per i reclami. Al momento della consegna l'acquirente ispeziona l'appartamento e registra i difetti in un elenco che il costruttore corregge. Gli acquirenti all'estero dovrebbero avere un rappresentante locale presente alla consegna, perché i difetti riscontrati dopo l'accettazione sono più difficili da perseguire.

La qualità di un nuovo edificio si valuta prima dell’acquisto in base ai precedenti del promotore, ai materiali specificati nel contratto, all’ingegneria delle parti comuni e alla prestazione energetica, e dopo l’acquisto entro il primo inverno. Il riferimento sono i promotori con edifici completati e occupati nella stessa città; un primo progetto è un rischio diverso.

Come si confrontano i costi di gestione?

I nuovi edifici hanno un isolamento moderno, un riscaldamento e un raffreddamento efficienti, ascensori e impianti in garanzia e contributi di manutenzione più elevati perché i servizi che offrono, dalle piscine alla sicurezza, costano denaro. Gli edifici più vecchi hanno contributi più bassi e bollette energetiche più alte, e devono affrontare i costi di capitale della ristrutturazione: un tetto, una facciata, un ascensore. Per un appartamento in affitto i costi di gestione confluiscono direttamente nel rendimento netto e il metodo nella guida al rendimento da locazione a Budva, Bar e Kotor si applica a entrambi i percorsi.

Un nuovo appartamento richiede anche una tariffa notturna più alta e una categoria migliore nella registrazione turistica descritta nella guida alla registrazione di un appartamento per l'affitto turistico, che compensa parte del costo più elevato per un proprietario che affitta.

Quale percorso ha la migliore liquidità?

Le rivendite in edifici consolidati nel centro di Budva, Tivat o Kotor hanno il bacino di acquirenti più ampio, perché la posizione è comprovata e il prezzo è inferiore rispetto ai nuovi stock nelle vicinanze. I nuovi sviluppi sono liquidi finché sono nuovi e il marketing del costruttore è attivo, e meno quando l’isolato è pieno di proprietari che competono per vendere unità simili. I mercati di scarsità, come quelli delle città antiche e dei villaggi della baia, sono rivenditi per definizione. Un acquirente che pianifica un'uscita entro pochi anni dovrebbe privilegiare località con un ampio mercato di rivendita rispetto all'edificio più nuovo in un'area in via di sviluppo, come discusso nella guida alla vendita di proprietà in Montenegro.

Quale percorso si adatta a quale acquirente?

La nuova costruzione è adatta all'acquirente che desidera un appartamento moderno, garantito con un primo decennio prevedibile, che apprezza il prezzo comprensivo di IVA e i servizi di uno sviluppo gestito e che accetta un prezzo di ingresso e contributi più elevati. La rivendita è adatta all'acquirente che desidera una posizione consolidata, una storia conosciuta, un prezzo più basso con in più l'imposta sul trasferimento e i lavori di capitale che derivano dal tempo. Gli investitori che acquistano per affittarne spesso ne detengono uno e i nostri consulenti confrontano elenchi specifici di entrambe le categorie come parte del servizio immobiliare, con il costo totale di acquisizione e il rendimento netto fianco a fianco. Gli elenchi attuali di nuovi e di rivendita si trovano nella pagina degli appartamenti.