Nowe mieszkania a mieszkania na sprzedaż w Czarnogórze: jakie zmiany dla kupującego

Dwa mieszkania tej samej wielkości na tej samej ulicy w Budvie mogą być bardzo różnymi zakupami. Jedno sprzedaje deweloper z budynku ukończonego w zeszłym roku, z VAT w cenie, z gwarancją i bez historii. Drugi jest sprzedawany przez właściciela z bloku wybudowanego piętnaście lat temu, z podatkiem transferowym do ceny, udokumentowanymi kosztami eksploatacji i wpisem w katastrze, który został sprawdzony podczas poprzednich sprzedaży. W tym przewodniku porównano obie ścieżki pod względem podatków, formalności, jakości, kosztów bieżących i płynności, tak aby kupujący wybierał tę drogę, zamiast się na nią potykać.

Czym różni się traktowanie podatkowe?

Nowe mieszkanie zakupione od dewelopera będącego podatnikiem VAT jest obciążone podatkiem VAT w cenie, a kupujący nie płaci podatku od przeniesienia własności. Odsprzedaż nabyta od osoby fizycznej lub od sprzedawcy poza systemem VAT obciążona jest progresywnym podatkiem od przeniesienia własności, płaconym przez kupującego dodatkowo do ceny. Stawki i mechanizmy są określone w przewodniku po podatkach od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze.

Praktyczny efekt jest taki, że cena dewelopera w ogłoszeniu jest zbliżona do ceny całkowitej, natomiast cena odsprzedaży wymaga doliczenia podatku od przeniesienia własności, notariusza i rejestracji. Kupujący porównujący oba mieszkania powinni porównać całkowity koszt nabycia, a nabywcy firmowi powinni pamiętać, że podatek VAT od nowego budynku może podlegać zwrotowi, jeżeli mieszkanie jest wykorzystywane do działalności podlegającej opodatkowaniu, co ponownie zmienia porównanie.

Jakie dokumenty są charakterystyczne dla nowego budynku?

Nowo oddany budynek przechodzi przez całą sekwencję, zanim znajdujące się w nim mieszkanie stanie się pełną własnością: przegląd techniczny, wydanie pozwolenia na użytkowanie, podział budynku na lokale i rejestracja każdego lokalu pod własnym tytułem w katastrze. Kupujący, który podpisze umowę przed zakończeniem tej sekwencji, ma prawo umowne wobec dewelopera, a nie zarejestrowanego mieszkania, a ryzyko związane z tą sytuacją opisano w przewodniku po kupowaniu nieruchomości w budowie.

W przypadku nowo ukończonej inwestycji prawnik kupującego sprawdza, czy istnieje pozwolenie na użytkowanie, czy lokal jest zarejestrowany z właściwą powierzchnią i udziałami w częściach wspólnych, czy bank finansujący dewelopera zwolnił hipotekę na lokalu oraz czy grunt pod budynkiem jest własnością dewelopera lub jest przez niego prawidłowo posiadany. Nowe rozwiązania polegające na rejestracji jednostek i zwolnieniu banku są proste; te, w przypadku których rejestracja nadal nie została zarejestrowana, zasługują na umowę warunkową.

Co mówi historia odsprzedaży?

Odsprzedaż miała już miejsce w katastrze, co uspokaja, ale nie jest rozstrzygające. Akt własności przedstawia łańcuch właścicieli, wszelkie hipoteki oraz wszelkie notatki dotyczące pozwoleń lub sporów, a przewodnik po aktych własności nieruchomości w Czarnogórze wyjaśnia, jak je czytać. Poza tytułem odsprzedaż wiąże się ze znanymi faktami, których nowy budynek nie jest w stanie zaoferować: faktycznymi rachunkami za media, opłatami za utrzymanie budynku, stanem dachu i windy, zachowaniem zgromadzenia właścicieli oraz dochodem z wynajmu, jaki generuje mieszkanie.

Zagrożenia pojawiają się wraz z wiekiem: niezarejestrowane zmiany, takie jak zamknięty taras, zaległe wkłady budowlane, które przechodzą wraz z mieszkaniem, oraz instalacje, których żywotność dobiega końca. Na większość z nich odpowiada ankieta i prośba o rozliczenie budynku.

Jak działają gwarancje i zaczepki w przypadku nowej wersji?

Deweloper odpowiada za wady budynku przez okresy określone w prawie budowlanym, dłuższe w przypadku elementów konstrukcyjnych niż wykończeniowych, a umowa powinna określać gwarancję i tryb reklamacji. Kupujący po odbiorze mieszkania dokonuje oględzin i zapisuje wady w liście zaczepów, którą deweloper koryguje. Kupujący za granicą powinni mieć przy odbiorze swojego lokalnego przedstawiciela, ponieważ wady stwierdzone po odbiorze są trudniejsze do usunięcia.

Jakość nowego budynku ocenia się przed zakupem na podstawie dokumentacji dewelopera, materiałów określonych w umowie, konstrukcji części wspólnych i charakterystyki energetycznej, a po zakupie – pierwszej zimy. Punktem odniesienia są deweloperzy z ukończonymi, zamieszkałymi budynkami w tej samej miejscowości; pierwszy projekt to inne ryzyko.

Jak porównują się koszty eksploatacji?

Nowe budynki mają nowoczesną izolację, wydajne ogrzewanie i chłodzenie, windy i systemy objęte gwarancją oraz wyższe składki na utrzymanie, ponieważ oferowane przez nie usługi, od basenów po ochronę, są kosztowne. Starsze budynki mają niższe składki i wyższe rachunki za energię, a także ponoszą koszty kapitałowe renowacji: dach, fasada, winda. W przypadku mieszkania na wynajem koszty bieżące wpływają bezpośrednio na zysk netto, a metoda opisana w przewodniku po zysku z wynajmu w Budvie, Barze i Kotorze ma zastosowanie do obu tras.

Nowe mieszkanie wiąże się również z wyższą stawką za noc i lepszą kategorią w rejestrze turystycznym opisanym w przewodniku rejestracji mieszkania na wynajem turystyczny, co rekompensuje część wyższych kosztów wynajmującego.

Która trasa ma lepszą płynność?

Odsprzedaż w istniejących budynkach w centrum Budvy, Tivatu czy Kotoru ma najszerszą pulę nabywców, ponieważ lokalizacja jest sprawdzona, a cena jest niższa niż nowe zasoby w pobliżu. Nowe inwestycje są płynne, gdy są nowe i marketing dewelopera jest aktywny, a mniej, gdy blok jest pełen właścicieli konkurujących o sprzedaż podobnych mieszkań. Rynki niedoborów, takie jak stare miasta i wioski w zatoce, z definicji podlegają odsprzedaży. Kupujący planujący wyjście w ciągu kilku lat powinien preferować lokalizacje z głębokim rynkiem odsprzedaży zamiast najnowszego budynku w rozwijającej się okolicy, jak omówiono w przewodniku po sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze.

Która trasa pasuje do którego kupującego?

Nowa inwestycja jest dopasowana do kupującego, który pragnie nowoczesnego, gwarantowanego mieszkania z przewidywalną pierwszą dekadą, ceniącego sobie cenę zawierającą podatek VAT i usługi zarządzanej inwestycji oraz akceptującego wyższą cenę wyjściową i składki. Odsprzedaż jest odpowiednia dla kupującego, który chce mieć ustaloną lokalizację, znaną historię, niższą cenę z doliczonym podatkiem transferowym i inwestycje, które pojawiają się wraz z wiekiem. Inwestorzy kupujący na wynajem często posiadają po jednym z nich, a nasi doradcy porównują konkretne oferty z obu kategorii w ramach usługi nieruchomości, podając obok siebie całkowity koszt nabycia i zysk netto. Aktualne oferty nowych i odsprzedaży znajdują się na stronie apartamentów.