Apartamentos novos construídos vs revenda em Montenegro: o que muda para o comprador

Dois apartamentos do mesmo tamanho na mesma rua em Budva podem ser compras muito diferentes. Um é vendido por um promotor de um edifício concluído no ano passado, com IVA no preço, garantia e sem histórico. O outro é vendido por um proprietário de um bloco construído há quinze anos, com uma taxa de transferência para além do preço, histórico de custos operacionais e registo testado em vendas anteriores. Este guia compara as duas rotas em termos de impostos, documentação, qualidade, custos operacionais e liquidez, para que o comprador escolha a rota em vez de tropeçar nela.

Como difere o tratamento fiscal?

Um novo apartamento comprado a um promotor registado para IVA acarreta IVA no preço e o comprador não paga imposto de transferência. Uma revenda comprada a um particular ou a um vendedor fora do sistema de IVA acarreta o imposto progressivo sobre a transmissão de propriedade, pago pelo comprador para além do preço. As taxas e os mecanismos estão definidos no guia de impostos de transferência de propriedade no Montenegro.

O efeito prático é que o preço anunciado de um promotor está próximo do valor total, enquanto um preço de revenda tem o imposto de transferência, o notário e o registo a acrescentar. Os compradores que comparam os dois devem comparar o custo total de aquisição, e os compradores empresariais devem ter em atenção que o IVA numa nova construção pode ser recuperável quando o apartamento é utilizado para uma actividade tributável, o que altera novamente a comparação.

Que documentação é específica para um novo edifício?

Um edifício recentemente concluído passa por uma sequência antes de um apartamento nele poder ser propriedade integral: a vistoria técnica, a licença de utilização, a divisão do edifício em fracções e o registo de cada fracção no cadastro com título próprio. Um comprador que assine antes de esta sequência estar concluída possui um direito contratual contra o promotor, e não um apartamento registado, e os riscos desta posição estão descritos no guia para compra de imóveis fora da planta.

Para uma nova construção concluída, o advogado do comprador verifica se a licença de utilização existe, se a unidade está registada com a área e partes comuns corretas, se o banco financiador do promotor libertou a sua hipoteca sobre a unidade e se o terreno sob a construção é propriedade ou corretamente detido pelo promotor. Os novos empreendimentos onde as unidades são registadas e libertadas pelo banco são simples; aqueles cujo registo ainda está pendente merecem um contrato condicional.

O que lhe diz o histórico de uma revenda?

Uma revenda já passou pelo registo antes, o que é tranquilizador, mas não conclusivo. A escritura de propriedade mostra a cadeia de proprietários, quaisquer hipotecas e quaisquer notas sobre licenças ou disputas, e o guia para escrituras de propriedade imobiliária em Montenegro explica como lê-la. Para além do título, uma revenda traz consigo factos conhecidos que uma nova construção não pode oferecer: as facturas reais de serviços públicos, as contribuições para a manutenção do edifício, o estado do telhado e do elevador, o comportamento da assembleia de proprietários e os rendimentos de aluguer que o apartamento produziu.

Os riscos são os que acompanham a idade: alterações não registadas como terraço fechado, contribuições construtivas pendentes que acompanham o apartamento e instalações em fim de vida. Uma pesquisa e um pedido de contas do edifício respondem à maioria delas.

Como funcionam as garantias e os obstáculos numa nova construção?

O promotor é responsável pelos defeitos do edifício durante os prazos fixados pela lei da construção, mais longos para os elementos estruturais do que para os acabamentos, devendo o contrato indicar a caução e o procedimento de reclamação. Na entrega, o comprador inspeciona o apartamento e regista os defeitos numa lista de problemas que o promotor corrige. Os compradores no estrangeiro devem ter um representante local a acompanhar a entrega, pois os defeitos observados após a aceitação são mais difíceis de detetar.

A qualidade de um novo edifício é avaliada antes da compra pelo registo do promotor, pelos materiais especificados no contrato, pela engenharia das partes comuns e pelo desempenho energético, e após a compra até ao primeiro inverno. Os promotores com edifícios concluídos e ocupados na mesma cidade são a referência; um primeiro projeto é um risco diferente.

Como se comparam os custos operacionais?

Os novos edifícios têm isolamento moderno, aquecimento e arrefecimento eficientes, elevadores e sistemas sob garantia e contribuições de manutenção mais elevadas porque os serviços que oferecem, desde piscinas a segurança, custam dinheiro. Os edifícios mais antigos têm contribuições mais baixas e faturas de energia mais elevadas, e enfrentam os custos de capital da renovação: um telhado, uma fachada, um elevador. Para um apartamento arrendado, os custos de funcionamento contribuem diretamente para o rendimento líquido, e o método do guia para rendimento de aluguer em Budva, Bar e Kotor aplica-se a ambas as rotas.

Um apartamento novo também possui uma tarifa noturna mais elevada e uma melhor categoria no registo turístico descrito no guia de registo de apartamento para arrendamento turístico, o que compensa parte do custo mais elevado para o proprietário que arrenda.

Qual a rota com melhor liquidez?

As revendas em edifícios estabelecidos no centro de Budva, Tivat ou Kotor têm o maior grupo de compradores, porque a localização é comprovada e o preço é inferior ao novo stock nas proximidades. Os novos empreendimentos são líquidos enquanto são novos e o marketing do promotor está ativo, e menos quando o quarteirão está cheio de proprietários que competem para vender unidades semelhantes. Os mercados de escassez, como as cidades antigas e as aldeias da baía, são revenda por definição. Um comprador que planeie uma saída dentro de alguns anos deve favorecer locais com um amplo mercado de revenda em vez do edifício mais recente numa área em desenvolvimento, como discutido no guia para venda de imóveis no Montenegro.

Qual a rota que se adapta a qual comprador?

A nova construção adapta-se ao comprador que pretende um apartamento moderno e garantido, com uma primeira década previsível, que valoriza o preço com IVA incluído e os serviços de um empreendimento gerido, e que aceita um preço de entrada e contribuições mais elevados. A revenda cabe ao comprador que pretende uma localização consolidada, um histórico conhecido, um preço mais baixo com uma taxa de transferência em cima e as obras de capital que vêm com o tempo. Os investidores que compram para arrendar geralmente possuem um de cada, e os nossos consultores comparam listagens específicas de ambas as categorias como parte do serviço imobiliário, com o custo total de aquisição e o rendimento líquido lado a lado. As listagens atuais de novos e revendedores estão na página de apartamentos.