Nybyggeri vs videresalg lejligheder i Montenegro: Hvad ændrer sig for køberen

To lejligheder af samme størrelse på samme gade i Budva kan være meget forskellige køb. Den ene sælges af en bygherre fra en bygning færdig sidste år, med moms i prisen, garanti og uden historik. Den anden sælges af en ejer fra en blok bygget for femten år siden, med overførselsafgift oven i prisen, en track record af driftsomkostninger og en matrikelregistrering, der er blevet testet af tidligere salg. Denne guide sammenligner de to ruter på skat, papirarbejde, kvalitet, driftsomkostninger og likviditet, så en køber vælger ruten frem for at snuble i den.

Hvordan adskiller den skattemæssige behandling sig?

En ny lejlighed købt hos en momsregistreret bygherre bærer moms i prisen, og køber betaler ingen overdragelsesafgift. Et videresalg købt fra en privatperson eller fra en sælger uden for momssystemet bærer den progressive ejendomsoverdragelsesafgift, som betales af køberen oven i prisen. Satserne og mekanikken er angivet i vejledningen til ejendomsoverførselsskatter i Montenegro.

Den praktiske effekt er, at en udviklers annoncerede pris er tæt på alt-i-tallet, mens en videresalgspris har overdragelsesafgiften, notaren og registreringen at tilføje. Købere, der sammenligner de to, bør sammenligne den samlede anskaffelsessum, og virksomhedskøbere skal være opmærksomme på, at moms på et nybyggeri kan refunderes, hvor lejligheden anvendes til en afgiftspligtig aktivitet, hvilket ændrer sammenligningen igen.

Hvilket papirarbejde er specifikt for en ny bygning?

En nyopført bygning gennemgår en rækkefølge, før en lejlighed i den kan ejes fuldt ud: det tekniske eftersyn, brugstilladelsen, opdelingen af bygningen i enheder og registreringen af hver enkelt bolig i matriklen med egen titel. En køber, der underskriver, før denne rækkefølge er færdig, ejer en kontraktlig ret mod bygherren, ikke en registreret lejlighed, og risiciene ved denne position er beskrevet i vejledningen til køb af ejendomme under opførelse.

Ved et færdigt nybyggeri kontrollerer købers advokat, at brugstilladelsen er til stede, at boligen er registreret med det korrekte areal og fælles dele, at bygherrens finansieringsbank har frigivet sit pant i boligen, og at grunden under byggeriet ejes eller besiddes korrekt af bygherren. Nye udviklinger, hvor enhederne er registreret og banken frigivet, er ligetil; dem, hvor registreringen stadig afventer, fortjener en betinget kontrakt.

Hvad fortæller en videresalgshistorie dig?

Et videresalg har været igennem matriklen før, hvilket er betryggende, men ikke afgørende. Skødet viser kæden af ejere, eventuelle realkreditlån og eventuelle noter om tilladelser eller tvister, og guiden til ejendomsskøder i Montenegro forklarer, hvordan man læser den. Ud over titlen kommer et videresalg med kendte fakta, som et nybyggeri ikke kan tilbyde: de faktiske forbrugsregninger, bygningens vedligeholdelsesbidrag, tagets og elevatorens tilstand, ejernes forsamlings opførsel og lejeindtægterne, lejligheden har givet.

Risiciene er dem, der følger med alderen: uregistrerede ændringer som en lukket terrasse, fremragende bygningsbidrag, der følger med lejligheden, og installationer i slutningen af deres levetid. En undersøgelse og en anmodning om bygningens regnskaber besvarer de fleste af dem.

Hvordan fungerer garantier og snagging på en ny bygning?

En bygherre er ansvarlig for mangler ved bygningen i de perioder, entrepriseloven fastsætter, længere for konstruktionselementer end for finish, og kontrakten bør angive garanti og procedure for reklamationer. Ved aflevering inspicerer køber lejligheden og noterer mangler i en skraveringsliste, som bygherren retter. Købere i udlandet bør have en lokal repræsentant til at deltage i overdragelsen, fordi defekter, der konstateres efter accept, er sværere at forfølge.

Kvaliteten af en ny bygning bedømmes før køb af bygherrens dokumentation, de materialer, der er specificeret i kontrakten, konstruktionen af de fælles dele og energiydelsen og efter køb den første vinter. Udviklere med færdige, besatte bygninger i samme by er referencen; et første projekt er en anden risiko.

Hvordan sammenlignes driftsomkostningerne?

Nye bygninger har moderne isolering, effektiv opvarmning og køling, elevatorer og systemer under garanti og højere vedligeholdelsesbidrag, fordi de ydelser, de tilbyder, fra pools til sikkerhed, koster penge. Ældre bygninger har lavere bidrag og højere energiregninger, og de står over for kapitalomkostningerne ved fornyelse: et tag, en facade, en elevator. For en udlejet lejlighed indgår driftsomkostningerne direkte i nettoudbyttet, og metoden i vejledningen til lejeudbytte i Budva, Bar og Kotor gælder for begge ruter.

En ny lejlighed kræver også en højere overnatningspris og en bedre kategori i turistregistreringen beskrevet i vejledningen til registrering af en lejlighed til turistudlejning, hvilket opvejer en del af de højere omkostninger for en ejer, der udlejer.

Hvilken rute har den bedste likviditet?

Videresalg i etablerede bygninger i centrum af Budva, Tivat eller Kotor har den bredeste køberpulje, fordi beliggenheden er bevist, og prisen er lavere end det nye lager i nærheden. Nye udviklinger er likvide, mens de er nye, og udviklerens markedsføring er aktiv, og mindre, når blokken er fuld af ejere, der konkurrerer om at sælge lignende enheder. Knaphedsmarkederne, såsom de gamle byer og bugtlandsbyerne, sælges per definition videre. En køber, der planlægger en exit inden for et par år, bør foretrække steder med et dybt videresalgsmarked frem for den nyeste bygning i et udviklingsområde, som diskuteret i guiden til salg af ejendom i Montenegro.

Hvilken rute passer til hvilken køber?

Det nye byggeri passer til køberen, der ønsker en moderne, berettiget lejlighed med et forudsigeligt første årti, som værdsætter prisen inklusive moms og ydelserne fra en administreret bebyggelse, og som accepterer en højere indgangspris og bidrag. Videresalget passer til køberen, der ønsker et etableret sted, en kendt historik, en lavere pris med overdragelsesafgift oveni og de kapitalværker, der følger med alderen. Investorer, der køber for at leje, har ofte en af hver, og vores rådgivere sammenligner specifikke annoncer fra begge kategorier som en del af ejendomsservice, med den samlede anskaffelsessum og nettoafkastet side om side. Aktuelle nye og videresalgsannoncer er på lejlighedssiden.