黑山新建公寓与转售公寓：买家有何变化

在布德瓦同一条街上购买两套相同大小的公寓可能会有很大不同。其中一套是由开发商从去年竣工的一栋大楼中出售的，价格包含增值税，有保修，没有历史记录。另一个是由十五年前建造的街区的业主出售的，除了价格之外还征收转让税、运营成本的跟踪记录以及经过之前销售测试的地籍条目。本指南在税收、文书工作、质量、运营成本和流动性方面比较了这两种路线，以便买家选择该路线，而不是误入歧途。

税务处理有何不同？

从增值税注册开发商处购买的新公寓的价格包含增值税，买方无需支付转让税。从个人或增值税体系之外的卖家处购买的转售商品需缴纳累进财产转让税，由买方在价格之上支付。费率和机制载于黑山财产转让税指南。

实际效果是，开发商的广告价格接近总价，而转售价格则要加上转让税、公证和登记。比较两者的买家应比较总购置成本，公司买家应注意，如果公寓用于应税活动，新建建筑的增值税可能是可收回的，这再次改变了比较。

新建筑有哪些具体文件？

新竣工的建筑物在完全拥有其中的公寓之前要经过一系列程序：技术检查、使用许可证、将建筑物划分为单元以及在地籍中以自己的所有权登记每个单元。在该序列完成之前签署的买家拥有针对开发商的合同权利，而不是注册公寓，并且该立场的风险在购买期房指南中进行了描述。

对于已竣工的新建筑，买方律师会检查是否存在使用许可证、该单元是否以正确的面积和公共部分份额进行了登记、开发商的融资银行是否已解除该单元的抵押贷款以及建筑物下的土地是否由开发商拥有或正确持有。新开发项目的单位注册和银行释放都很简单；那些仍在等待注册的人应该获得有条件的合同。

转售历史告诉您什么？

之前已经通过地籍进行转售，这令人放心，但还不是决定性的。产权契约显示了业主链、任何抵押贷款以及有关许可或争议的任何注释，黑山房地产产权契约指南解释了如何阅读它。除了产权之外，转售还带来了新建筑无法提供的已知事实：实际的水电费、建筑物的维护费用、屋顶和电梯的状况、业主大会的行为以及公寓产生的租金收入。

风险是随着年龄的增长而出现的：未注册的改建，例如封闭的露台、随公寓一起消失的突出建筑贡献，以及在其使用寿命结束时的安装。一项调查和索取大楼账目的请求回答了大部分问题。

新建筑的保修和障碍如何运作？

开发商在建筑法规定的期限内对建筑物的缺陷负责，结构构件的期限比饰面的期限长，合同应注明保修和索赔程序。交房时，买方检查公寓并将缺陷记录在开发商更正的缺陷清单中。国外买家应有当地代表参加交接，因为验收后发现的缺陷更难追究。

新建筑的质量是在购买前根据开发商的记录、合同中规定的材料、公共部分的工程和能源性能以及购买后的第一个冬天来判断的。以同镇内已竣工、已入住楼盘的开发商为参考；第一个项目是一个不同的风险。

运行成本如何比较？

新建筑拥有现代化的隔热设施、高效的供暖和制冷、保修期内的电梯和系统以及更高的维护费用，因为它们提供的从游泳池到保安的服务都需要花钱。老旧建筑的缴费较低，能源费用较高，而且还面临着更新的资本成本：屋顶、立面、电梯。对于出租公寓，运营成本直接计入净收益，布德瓦、巴尔和科托尔租金收益指南中的方法适用于这两种路线。

新公寓还需要更高的每晚价格和更好的旅游登记类别，如游客出租公寓注册指南中所述，这抵消了出租业主的部分较高成本。

哪条路线的流动性更好？

布德瓦、蒂瓦特或科托尔市中心的已建成建筑的转售拥有最广泛的买家群体，因为位置经过验证，而且价格低于附近的新库存。新开发项目在新建时就具有流动性，而且开发商的营销也很活跃，而一旦该街区充满了竞相出售类似单位的业主，流动性就会减弱。老城区、海湾村等稀缺市场，顾名思义就是转售。正如黑山房产销售指南中所讨论的，计划在几年内退出的买家应该更青睐具有深厚转售市场的地点，而不是开发区的最新建筑。

哪条路线适合哪位买家？

新建筑适合那些想要现代化、有保障的公寓、可预测的第一个十年的买家，他们看重含增值税的价格和管理开发的服务，并接受更高的入门价格和贡献。转售适合那些想要一个成熟的位置、已知的历史、较低的价格、转让税以及随着年龄的增长而出现的基本工程的买家。购买出租的投资者通常持有其中的一个，我们的顾问将作为房地产服务一部分的两个类别的具体列表进行比较，并将总购置成本和净收益率并排比较。当前的新房和转售房源位于公寓页面。