Nybyggda vs återförsäljningslägenheter i Montenegro: vad som förändras för köparen

Två lägenheter av samma storlek på samma gata i Budva kan vara väldigt olika köp. Den ena säljs av en byggherre från en byggnad som stod färdig förra året, med moms i priset, garanti och utan historik. Den andra säljs av en ägare från ett kvarter som byggdes för femton år sedan, med överlåtelseskatt ovanpå priset, en meritlista av löpande kostnader och en matrikelregistrering som har testats av tidigare försäljningar. Den här guiden jämför de två vägarna på skatt, pappersarbete, kvalitet, löpande kostnader och likviditet, så att en köpare väljer vägen snarare än att snubbla in i den.

Hur skiljer sig skattebehandlingen?

En ny lägenhet köpt av en momsregistrerad byggherre bär moms i priset, och köparen betalar ingen överlåtelseskatt. En återförsäljning köpt från en privatperson eller från en säljare utanför momssystemet belastar den progressiva fastighetsöverlåtelseskatten, som betalas av köparen ovanpå priset. Priserna och mekaniken anges i guiden till överlåtelseskatter för fastigheter i Montenegro.

Den praktiska effekten är att en byggherres annonserade pris ligger nära all-in-siffran, medan ett återförsäljningspris har överlåtelseskatten, notarien och registreringen att lägga till. Köpare som jämför de två bör jämföra den totala anskaffningskostnaden och företagsköpare bör notera att moms på ett nybygge kan återvinnas där lägenheten används för en skattepliktig verksamhet, vilket ändrar jämförelsen igen.

Vilket pappersarbete är specifikt för en ny byggnad?

En nybyggd byggnad går igenom en sekvens innan en lägenhet i den kan bli helägd: den tekniska besiktningen, brukstillståndet, uppdelningen av byggnaden i enheter och registreringen av varje lägenhet i fastighetsregistret med egen titel. En köpare som tecknar innan den sekvensen är klar äger en avtalsenlig rätt mot byggherren, inte en registrerad lägenhet, och riskerna med den positionen beskrivs i guiden för att köpa off-plan fastigheter.

För ett färdigställt nybygge kontrollerar köparens advokat att brukstillstånd föreligger, att lägenheten är registrerad med rätt yta och andelar av gemensamma delar, att byggherrens finansieringsbank har släppt sin panträtt i lägenheten och att marken under byggnaden ägs eller på rätt sätt innehas av byggherren. Nya utvecklingar där enheterna registreras och banken släpps är enkla; de där registreringen fortfarande pågår förtjänar ett villkorligt kontrakt.

Vad säger en återförsäljningshistoria dig?

En återförsäljning har gått igenom matrikeln tidigare, vilket är betryggande men inte avgörande. Lagfarten visar ägarkedjan, eventuella inteckningar och eventuella anteckningar om tillstånd eller tvister, och guiden till egendomshandlingar i Montenegro förklarar hur man läser den. Utöver titeln kommer en återförsäljning med kunniga fakta som ett nybygge inte kan erbjuda: de faktiska elräkningarna, byggnadens underhållsbidrag, skicket på taket och hissen, beteendet hos ägarnas församling och de hyresintäkter lägenheten har genererat.

Riskerna är de som kommer med åldern: oregistrerade förändringar som en inhägnad altan, enastående byggnadsbidrag som följer med lägenheten och installationer i slutet av deras liv. En enkät och en förfrågan om byggnadens räkenskaper svarar på de flesta.

Hur fungerar garantier och fastsättning på ett nybygge?

En byggherre ansvarar för fel i byggnaden under de perioder som bygglagen anger, längre för konstruktionselement än för ytbehandlingar, och i kontraktet bör garanti och reklamationsförfarande anges. Vid överlåtelse inspekterar köparen lägenheten och antecknar brister i en snäpplista som byggherren rättar till. Köpare utomlands bör ha en lokal representant närvara vid överlämnandet, eftersom defekter som upptäcks efter godkännande är svårare att följa.

Kvaliteten på en ny byggnad bedöms före köpet av byggherrens register, de material som specificeras i kontraktet, konstruktionen av de gemensamma delarna och energiprestanda, och efter köpet den första vintern. Byggherre med färdiga, ockuperade byggnader i samma stad är referensen; ett första projekt är en annan risk.

Hur jämförs driftskostnaderna?

Nya byggnader har modern isolering, effektiv värme och kyla, hissar och system under garanti och högre underhållsbidrag eftersom de tjänster de erbjuder, från pooler till säkerhet, kostar pengar. Äldre byggnader har lägre bidrag och högre energiräkningar, och de står inför kapitalkostnaderna för förnyelse: ett tak, en fasad, en hiss. För en uthyrd lägenhet går driftskostnaderna direkt in i nettoavkastningen, och metoden i guiden till hyresavkastning i Budva, Bar och Kotor gäller för båda rutterna.

En ny lägenhet kräver också ett högre nattpris och en bättre kategori i turistregistreringen som beskrivs i guiden till registrering av lägenhet för turistuthyrning, vilket kompenserar en del av den högre kostnaden för en ägare som hyr ut.

Vilken väg har bättre likviditet?

Återförsäljning i etablerade byggnader i centrum av Budva, Tivat eller Kotor har den bredaste köparpoolen, eftersom läget är bevisat och priset är lägre än det nya lagret i närheten. Nya utvecklingar är flytande medan de är nya och byggherrens marknadsföring är aktiv, och mindre så när blocket är fullt av ägare som konkurrerar om att sälja liknande enheter. Knapphetsmarknaderna, som de gamla städerna och buktbyarna, återförsäljs per definition. En köpare som planerar en exit inom några år bör gynna platser med en djup återförsäljningsmarknad framför den nyaste byggnaden i ett utvecklingsområde, som diskuteras i guiden till försäljning av fastigheter i Montenegro.

Vilken väg passar vilken köpare?

Nybygget passar den köpare som vill ha en modern och berättigad lägenhet med ett förutsägbart första decennium, som värdesätter priset inklusive moms och tjänsterna i en förvaltad utveckling, och som accepterar ett högre ingångspris och bidrag. Återförsäljningen passar köparen som vill ha ett etablerat läge, en känd historik, ett lägre pris med överlåtelseskatt på toppen och de kapitalverk som följer med åldern. Investerare som köper för att hyra har ofta en av varje, och våra rådgivare jämför specifika listor från båda kategorierna som en del av fastighetstjänsten, med den totala anskaffningskostnaden och nettoavkastningen sida vid sida. Aktuella ny- och återförsäljningslistor finns på lägenhetssidan.