Новостройки vs вторичные квартиры в Черногории: что изменится для покупателя

Две квартиры одинаковой площади на одной улице в Будве могут стать совершенно разными покупками. Один продается застройщиком из здания, построенного в прошлом году, с НДС в цене, с гарантией и без истории. Другой продается владельцем дома, построенного пятнадцать лет назад, с налогом на передачу собственности сверх цены, историей текущих расходов и кадастровой записью, проверенной предыдущими продажами. В этом руководстве сравниваются два пути по налогам, оформлению документов, качеству, эксплуатационным расходам и ликвидности, так что покупатель сам выбирает путь, а не натыкается на него.

Чем отличается налоговый режим?

Цена новой квартиры, купленной у застройщика, зарегистрированного в качестве плательщика НДС, включает НДС, и покупатель не платит налог на передачу права собственности. При перепродаже, купленной у физического лица или у продавца, не подпадающего под систему НДС, взимается прогрессивный налог на передачу имущества, уплачиваемый покупателем сверх цены. Ставки и механизм изложены в руководстве по налогам на передачу собственности в Черногории.

Практический эффект заключается в том, что объявленная застройщиком цена близка к общей сумме, в то время как к цене перепродажи нужно добавить налог на передачу собственности, нотариальные услуги и регистрацию. Покупатели, сравнивающие эти две квартиры, должны сравнить общую стоимость приобретения, а покупатели компаний должны принять во внимание, что НДС на новостройку может быть возмещен, если квартира используется для налогооблагаемой деятельности, что снова меняет сравнение.

Какие документы необходимы для новостройки?

Вновь построенное здание проходит ряд этапов, прежде чем квартира в нем может стать полной собственностью: технический осмотр, получение разрешения на эксплуатацию, разделение здания на части и регистрация каждой квартиры в кадастре с собственным правом собственности. Покупатель, подписавший договор до завершения этой последовательности, владеет договорным правом против застройщика, а не зарегистрированной квартиры, и риски этой позиции описаны в руководстве по покупке недвижимости на стадии строительства.

В случае завершенного нового строительства адвокат покупателя проверяет наличие разрешения на использование, регистрацию квартиры с правильной площадью и долей общих частей, освобождение банка, финансирующего застройщика, от ипотеки на квартиру, а также то, что земля под зданием находится в собственности или правильном владении застройщика. Новые разработки, в которых паи зарегистрированы и банк освобожден, просты; те, чья регистрация еще не завершена, заслуживают условного контракта.

О чем говорит вам история перепродаж?

Перепродажа уже проходила через кадастр, что обнадеживает, но не является окончательным. В документе о праве собственности указана цепочка владельцев, все ипотечные кредиты и любые примечания о разрешениях или спорах, а в руководстве по документам о праве собственности на недвижимость в Черногории объясняется, как его читать. Помимо названия, перепродажа сопровождается известными фактами, которые не может предложить новая постройка: фактические счета за коммунальные услуги, взносы на содержание здания, состояние крыши и лифта, поведение собрания владельцев и доход от аренды, полученный от квартиры.

Риски приходят с возрастом: незарегистрированные изменения, такие как закрытая терраса, выдающиеся строительные работы, которые переходят вместе с квартирой, и установки в конце срока службы. Опрос и запрос счетов здания дают ответы на большинство из них.

Как гарантии и зацепки действуют на новую сборку?

Застройщик несет ответственность за дефекты здания в течение сроков, установленных законодательством о строительстве, более длительных для конструктивных элементов, чем для отделочных работ, а в договоре должны быть указаны гарантия и порядок предъявления претензий. При сдаче покупатель осматривает квартиру и записывает дефекты в дефектный список, который исправляет застройщик. Покупатели за границей должны пригласить местного представителя при передаче, поскольку дефекты, обнаруженные после приемки, труднее выявить.

О качестве новостройки перед покупкой судят по записям застройщика, указанным в договоре материалам, конструкции общих частей и энергетическим показателям, а после покупки – по первой зиме. В качестве примера можно привести застройщиков с уже завершенными и занятыми зданиями в том же городе; первый проект представляет собой другой риск.

Как сравниваются текущие расходы?

Новые здания имеют современную изоляцию, эффективное отопление и охлаждение, лифты и системы находятся на гарантии, а также более высокие расходы на техническое обслуживание, поскольку предлагаемые ими услуги, от бассейнов до охраны, стоят денег. Старые здания имеют меньшие взносы и более высокие счета за электроэнергию, и им приходится нести капитальные затраты на обновление: крышу, фасад, лифт. Для сдаваемой квартиры текущие расходы напрямую влияют на чистый доход, а метод, описанный в руководстве по доходу от аренды в Будве, Баре и Которе применим к обоим маршрутам.

Новая квартира также требует более высокой суточной ставки и лучшей категории в туристической регистрации, описанной в руководстве по регистрации квартиры для туристической аренды, что компенсирует часть более высоких затрат для владельца, сдающего квартиру в аренду.

Какой маршрут имеет лучшую ликвидность?

Вторички в готовых зданиях в центре Будвы, Тивата или Котора имеют самый широкий круг покупателей, поскольку местоположение проверено, а цена ниже, чем у новостроек поблизости. Новые разработки являются ликвидными, пока они новые и маркетинг застройщика активен, и в меньшей степени, когда в квартале полно владельцев, конкурирующих за продажу аналогичных квартир. Рынки дефицита, такие как старые города и деревни у залива, по определению являются перепродажей. Покупатель, планирующий выход в течение нескольких лет, должен отдавать предпочтение местам с обширным рынком вторичной продажи, а не новейшим зданиям в развивающемся районе, как описано в руководстве по продаже недвижимости в Черногории.

Какой маршрут подходит какому покупателю?

Новое здание подойдет покупателю, который хочет современную квартиру с гарантией на предсказуемое первое десятилетие, который ценит цену с учетом НДС и услуги управляемого строительства, а также принимает более высокую входную цену и взносы. Перепродажа подойдет покупателю, которому нужно устойчивое местоположение, известная история, более низкая цена с налогом на передачу сверху и капитальные работы, которые приходят с возрастом. Инвесторы, которые покупают недвижимость с целью сдачи в аренду, часто держат по одному объекту каждой из этих категорий, и наши консультанты сравнивают конкретные объявления из обеих категорий в рамках услуги по недвижимости, сравнивая общую стоимость приобретения и чистую доходность. Текущие новые и перепродажные объявления находятся на странице квартир.