Construcție nouă vs apartamente revândute în Muntenegru: ce se schimbă pentru cumpărător

Două apartamente de aceeași dimensiune pe aceeași stradă din Budva pot fi achiziții foarte diferite. Unul este vândut de un dezvoltator dintr-un imobil finalizat anul trecut, cu TVA la preț, garanție și fără istoric. Celălalt este vândut de un proprietar dintr-un bloc construit în urmă cu cincisprezece ani, cu taxă de transfer peste preț, un istoric al costurilor de funcționare și o înregistrare de cadastru care a fost testată de vânzările anterioare. Acest ghid compară cele două rute privind impozitele, documentele, calitatea, costurile de funcționare și lichiditatea, astfel încât un cumpărător să aleagă ruta în loc să se poticnească în ea.

Cum diferă tratamentul fiscal?

Un apartament nou cumpărat de la un dezvoltator înregistrat în scopuri de TVA poartă TVA în preț, iar cumpărătorul nu plătește taxa de transfer. O revânzare cumpărată de la o persoană fizică sau de la un vânzător în afara sistemului de TVA implică taxa progresivă de transfer de proprietate, plătită de cumpărător în plus față de preț. Tarifele și mecanismele sunt stabilite în ghidul pentru taxele de transfer de proprietate în Muntenegru.

Efectul practic este că prețul anunțat al unui dezvoltator este aproape de cifra all-in, în timp ce un preț de revânzare are de adăugat taxa de transfer, notarul și înregistrarea. Cumpărătorii care compară cele două ar trebui să compare costul total de achiziție, iar cumpărătorii companiei ar trebui să rețină că TVA-ul pentru o construcție nouă poate fi recuperabil în cazul în care apartamentul este utilizat pentru o activitate impozabilă, ceea ce schimbă din nou comparația.

Ce documente sunt specifice unei clădiri noi?

O clădire nou finalizată trece printr-o secvență înainte ca un apartament din el să poată fi deținut integral: inspecția tehnică, autorizația de utilizare, împărțirea imobilului în unități și înregistrarea fiecărei unități în cadastru cu titlu propriu. Un cumpărător care semnează înainte ca acea secvență să fie completă deține un drept contractual împotriva dezvoltatorului, nu un apartament înregistrat, iar riscurile acestei poziții sunt descrise în ghidul pentru cumpărarea proprietăților în stadiul de proiect.

Pentru o construcție nouă finalizată, avocatul cumpărătorului verifică dacă există autorizație de utilizare, dacă unitatea este înregistrată cu suprafața și cotele comune corecte, că banca de finanțare a dezvoltatorului și-a eliberat ipoteca asupra unității și că terenul aflat sub imobil este deținut sau deținut corect de dezvoltator. Noile dezvoltări în care unitățile sunt înregistrate și banca eliberată sunt simple; cei la care înregistrarea este încă în curs merită un contract condiționat.

Ce vă spune istoria unei revânzări?

O revânzare a mai trecut prin cadastru, ceea ce este liniștitor, dar nu concludent. Titlul de proprietate arată lanțul de proprietari, orice ipotecă și orice notă despre permise sau dispute, iar ghidul pentru titlurile de proprietate imobiliară în Muntenegru explică cum să îl citiți. Dincolo de titlu, o revânzare vine cu fapte cunoscute pe care o construcție nouă nu le poate oferi: facturile efective de utilități, contribuțiile de întreținere ale clădirii, starea acoperișului și a liftului, comportamentul adunării proprietarilor și veniturile din chirie pe care le-a produs apartamentul.

Riscurile sunt cele care vin odată cu vârsta: modificări neînregistrate, cum ar fi o terasă închisă, contribuții remarcabile de construcție care trec odată cu apartamentul și instalații la sfârșitul vieții. Un sondaj și o solicitare pentru conturile clădirii răspund la majoritatea acestora.

Cum funcționează garanțiile și blocajele la o construcție nouă?

Un dezvoltator este responsabil pentru defectele clădirii pentru perioadele stabilite de legea construcției, mai lungi pentru elementele structurale decât pentru finisaje, iar în contract trebuie să se precizeze garanția și procedura de reclamație. La predare, cumpărătorul inspectează apartamentul și înregistrează defectele într-o listă de probleme pe care o corectează dezvoltatorul. Cumpărătorii din străinătate ar trebui să aibă un reprezentant local să participe la predare, deoarece defectele constatate după acceptare sunt mai greu de urmărit.

Calitatea unei clădiri noi se evaluează înainte de cumpărare după evidența dezvoltatorului, materialele specificate în contract, ingineria părților comune și performanța energetică și după cumpărare până în prima iarnă. Dezvoltatorii cu clădiri finalizate, ocupate în același oraș sunt referința; un prim proiect este un alt risc.

Cum se compară costurile de funcționare?

Clădirile noi au izolație modernă, încălzire și răcire eficientă, ascensoare și sisteme în garanție și contribuții mai mari de întreținere pentru că serviciile pe care le oferă, de la piscine până la securitate, costă bani. Clădirile mai vechi au contribuții mai mici și facturi la energie mai mari și se confruntă cu costurile de capital ale reînnoirii: un acoperiș, o fațadă, un lift. Pentru un apartament închiriat, costurile de funcționare se alimentează direct în randamentul net, iar metoda din ghidul pentru randamentul de închiriere în Budva, Bar și Kotor se aplică pentru ambele rute.

Un apartament nou are, de asemenea, un tarif pe noapte mai mare și o categorie mai bună în înregistrarea turistică descrisă în ghidul pentru înregistrarea unui apartament pentru închiriere turistică, ceea ce compensează o parte din costul mai mare pentru un proprietar care închiriază.

Care rută are lichiditatea mai bună?

Revânzările în clădiri consacrate din centrul orașului Budva, Tivat sau Kotor au cel mai mare bazin de cumpărători, deoarece locația este dovedită și prețul este mai mic decât noul stoc din apropiere. Noile dezvoltări sunt lichide în timp ce sunt noi și marketingul dezvoltatorului este activ, și mai puțin odată ce blocul este plin de proprietari care concurează să vândă unități similare. Piețele deficitare, cum ar fi orașele vechi și satele de golf, sunt revândute prin definiție. Un cumpărător care planifică o ieșire în câțiva ani ar trebui să favorizeze locațiile cu o piață de revânzare profundă față de cea mai nouă clădire dintr-o zonă în curs de dezvoltare, așa cum se discută în ghidul pentru vânzarea proprietății în Muntenegru.

Care rută se potrivește fiecărui cumpărător?

Noua construcție se potrivește cumpărătorului care își dorește un apartament modern, garantat, cu un prim deceniu previzibil, care prețuiește prețul cu TVA și serviciile unei dezvoltări gestionate și care acceptă un preț de intrare și contribuții mai mari. Revânzarea se potrivește cumpărătorului care dorește o locație stabilită, o istorie cunoscută, un preț mai mic cu taxă de transfer pe deasupra și lucrările de capital care vin odată cu vârsta. Investitorii care cumpără pentru a închiria adesea dețin câte unul din fiecare, iar consilierii noștri compară listări specifice din ambele categorii ca parte a serviciului imobiliar, cu costul total de achiziție și randamentul net unul lângă altul. Înregistrările actuale noi și revândute sunt pe pagina de apartamente.