Uusi rakennus vs jälleenmyynti asunnot Montenegrossa: mitä muutoksia ostajalle

Kaksi samankokoista asuntoa samalla kadulla Budvassa voivat olla hyvin erilaisia ostoksia. Toisen myy rakennuttaja viime vuonna valmistuneesta rakennuksesta, hintaan ALV, takuu ja ilman historiaa. Toisen myy omistaja viisitoista vuotta sitten rakennetusta korttelista, hintaan lisätään varainsiirtovero, käyttökulujen kirjaus ja aiemmissa myynneissä testattu maarekisterimerkintä. Tässä oppaassa verrataan kahta reittiä verotuksen, paperityön, laadun, käyttökustannusten ja maksuvalmiuden suhteen, jotta ostaja valitsee reitin sen sijaan, että kompastuu siihen.

Miten verokohtelu eroaa?

ALV-rekisteröityneeltä rakennuttajalta ostettu uusi asunto sisältää arvonlisäveron, eikä ostaja maksa varainsiirtoveroa. Yksityishenkilöltä tai arvonlisäverojärjestelmän ulkopuolelta myyjältä ostettuun jälleenmyyntiin sovelletaan progressiivista varainsiirtoveroa, jonka ostaja maksaa hinnan lisäksi. Hinnat ja mekaniikka on esitetty kiinteistönsiirtoverojen oppaassa Montenegrossa.

Käytännön vaikutus on, että kiinteistökehittäjän ilmoittama hinta on lähellä kokonaishintaa, kun taas jälleenmyyntihintaan on lisättävä varainsiirtovero, notaari ja rekisteröinti. Näitä kahta vertailevien ostajien kannattaa vertailla kokonaishankintahintaa ja yritysostajien kannattaa huomioida, että uudisrakennuksen arvonlisävero voi olla palautettavissa, jos asuntoa käytetään verolliseen toimintaan, mikä muuttaa vertailun jälleen.

Mitä papereita uudelle rakennukselle on ominaista?

Vastavalmistunut rakennus käy läpi sarjan ennen kuin siinä oleva asunto tulee kokonaan omistukseen: tekninen tarkastus, käyttölupa, rakennuksen jakaminen yksiköihin ja jokaisen yksikön rekisteröinti kiinteistörekisteriin omalla omistusoikeudellaan. Ostaja, joka allekirjoittaa ennen kuin tämä sarja on valmis, omistaa sopimusoikeuden rakennuttajaa vastaan, ei rekisteröityä asuntoa, ja tähän asemaan liittyvät riskit on kuvattu rakenteilla olevien kiinteistöjen ostooppaassa.

Valmistuneelle uudisrakennukselle ostajan asianajaja tarkistaa, että käyttölupa on olemassa, että asunto on rekisteröity oikeaan pinta-alaan ja yhteisiin osiin, että rakennuttajan rahoittajapankki on vapauttanut asuntolainansa ja että rakennuksen alla oleva maa on rakennuttajan omistuksessa tai omistuksessa. Uusi kehitys, jossa yksiköt rekisteröidään ja pankki vapautetaan, on yksinkertaista; ne, joiden rekisteröinti on vielä kesken, ansaitsevat ehdollisen sopimuksen.

Mitä jälleenmyynnin historia kertoo?

Jälleenmyynti on ollut rekisterissä aiemmin, mikä on rauhoittavaa, mutta ei ratkaisevaa. Omistuskirjassa näkyy omistajaketju, mahdolliset kiinnitykset ja muistiinpanot luvista tai riita-asioista, ja kiinteistöjen omistusoikeuskirjaoppaassa Montenegrossa selitetään sen lukeminen. Omistajan lisäksi jälleenmyyntiin liittyy tiedossa olevia faktoja, joita uudisrakennus ei voi tarjota: todelliset sähkölaskut, rakennuksen ylläpitomaksut, katon ja hissin kunto, omistajakokoonpanon käyttäytyminen ja asunnon tuottamat vuokratulot.

Riskit tulevat iän myötä: rekisteröimättömät muutokset, kuten suljettu terassi, asunnon mukana kulkevat merkittävät rakennusosuudet ja asennukset käyttöiän lopussa. Useimpiin niistä vastaa kysely ja rakennuksen tilityspyyntö.

Miten takuut ja takertuminen toimivat uudessa rakenteessa?

Rakennuttaja on vastuussa rakennuksen puutteista rakennuslain määräämän ajan, rakenneosien osalta pidempään kuin viimeistelyssä, ja sopimuksessa tulee mainita takuu ja korvausvaatimusmenettely. Luovutuksen yhteydessä ostaja tarkastaa asunnon ja kirjaa viat rakennuttajan korjaamaan puutteisiin. Ulkomailla ostavien ostajien tulee olla paikallinen edustaja luovutuksessa, koska vastaanoton jälkeen havaitut viat ovat vaikeampia korjata.

Uuden rakennuksen laatu arvioidaan ennen hankintaa rakennuttajan dokumenttien, sopimuksessa määrättyjen materiaalien, yhteisten osien suunnittelun ja energiatehokkuuden perusteella sekä hankinnan jälkeen ensimmäiseen talveen mennessä. Rakennuttajat, joilla on valmiita, asuttuja rakennuksia samassa kaupungissa, ovat vertailukohtana; ensimmäinen projekti on erilainen riski.

Miten käyttökustannukset verrataan keskenään?

Uusissa rakennuksissa on moderni eristys, tehokas lämmitys ja jäähdytys, hissit ja järjestelmät takuulla sekä korkeammat ylläpitomaksut, koska niiden tarjoamat palvelut uima-altaista turvallisuuteen maksavat rahaa. Vanhoissa rakennuksissa on pienemmät maksut ja korkeammat energialaskut, ja niihin kohdistuu uusimisen pääomakustannukset: katto, julkisivu, hissi. Vuokra-asunnossa käyttökustannukset syötetään suoraan nettotuottoon, ja Budvan, Barin ja Kotorin vuokratuoton oppaassa oleva menetelmä pätee molempiin reitteihin.

Uudella asunnolla on myös korkeampi yöpymishinta ja parempi luokka turistirekisteröinnissä, joka on kuvattu asunnon rekisteröintioppaassa turistivuokraamista varten, mikä kompensoi osan vuokraavan omistajan korkeammista kustannuksista.

Kummalla reitillä on parempi likviditeetti?

Budvan, Tivatin tai Kotorin keskustassa vakiintuneiden rakennusten jälleenmyynnillä on laajin ostajakunta, koska sijainti on todistettu ja hinta on alhaisempi kuin lähellä oleva uusi varasto. Uusi kehitys on likvidiä, kun se on uutta ja kiinteistökehittäjän markkinointi on aktiivista, ja vähemmän, kun kortteli on täynnä omistajia, jotka kilpailevat vastaavien yksiköiden myynnistä. Niukkuusmarkkinat, kuten vanhat kaupungit ja lahden kylät, ovat määritelmän mukaan jälleenmyyntiä. Ostajan, joka suunnittelee irtautumista muutaman vuoden sisällä, tulisi suosia paikkoja, joissa on syvät jälleenmyyntimarkkinat kehittyvän alueen uusimman rakennuksen sijaan, kuten kiinteistöjen myyntioppaassa Montenegrossa on käsitelty.

Mikä reitti sopii kenelle ostajalle?

Uudisrakennus sopii ostajalle, joka haluaa uudenaikaisen takuuasunnon ennakoitavalla ensimmäisellä vuosikymmenellä, joka arvostaa arvonlisäverollista hintaa ja johdetun kehittämisen palveluita ja joka hyväksyy korkeamman tulohinnan ja panokset. Jälleenmyynti sopii ostajalle, joka haluaa vakiintuneen sijainnin, tunnetun historian, halvemman hinnan varainsiirtoveron päällä ja iän mukana tulevaa pääomatyötä. Vuokralle ostavat sijoittajat pitävät usein hallussaan yhtä kummastakin, ja neuvonantajamme vertaavat molempien luokkien tiettyjä listauksia kiinteistöpalvelussa kokonaishankintakustannusten ja nettotuoton kanssa rinnakkain. Nykyiset uudet ja jälleenmyyntitiedot ovat asuntosivulla.