New Build vs Resale Apartments στο Μαυροβούνιο: Τι αλλάζει για τον αγοραστή

Δύο διαμερίσματα ίδιου μεγέθους στον ίδιο δρόμο στη Μπούντβα μπορεί να είναι πολύ διαφορετικές αγορές. Το ένα πωλείται από κατασκευαστή από κτίριο που ολοκληρώθηκε πέρυσι, με ΦΠΑ στην τιμή, εγγύηση και χωρίς ιστορικό. Το άλλο πωλείται από έναν ιδιοκτήτη από ένα τετράγωνο που κατασκευάστηκε πριν από δεκαπέντε χρόνια, με φόρο μεταβίβασης πάνω από την τιμή, ιστορικό λειτουργικών εξόδων και εγγραφή κτηματογράφησης που έχει δοκιμαστεί από προηγούμενες πωλήσεις. Αυτός ο οδηγός συγκρίνει τις δύο διαδρομές σχετικά με τη φορολογία, τη γραφειοκρατία, την ποιότητα, το λειτουργικό κόστος και τη ρευστότητα, έτσι ώστε ένας αγοραστής να επιλέξει τη διαδρομή αντί να σκοντάψει σε αυτήν.

Πώς διαφέρει η φορολογική μεταχείριση;

Ένα καινούργιο διαμέρισμα που αγοράζεται από έναν κατασκευαστή εγγεγραμμένο στο ΦΠΑ φέρει ΦΠΑ στην τιμή και ο αγοραστής δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης. Μια μεταπώληση που αγοράζεται από ιδιώτη ή από πωλητή εκτός του συστήματος ΦΠΑ φέρει τον προοδευτικό φόρο μεταβίβασης ακινήτων, που καταβάλλεται από τον αγοραστή επιπλέον της τιμής. Οι συντελεστές και οι μηχανισμοί καθορίζονται στον οδηγό για τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων στο Μαυροβούνιο.

Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι η διαφημιζόμενη τιμή ενός κατασκευαστή είναι κοντά στην τιμή all-in, ενώ μια τιμή μεταπώλησης έχει να προσθέσει τον φόρο μεταβίβασης, τον συμβολαιογράφο και την εγγραφή. Οι αγοραστές που συγκρίνουν τα δύο θα πρέπει να συγκρίνουν το συνολικό κόστος κτήσης και οι αγοραστές της εταιρείας θα πρέπει να σημειώσουν ότι ο ΦΠΑ σε μια νέα κατασκευή μπορεί να είναι ανακτήσιμος όταν το διαμέρισμα χρησιμοποιείται για φορολογητέα δραστηριότητα, κάτι που αλλάζει ξανά τη σύγκριση.

Ποια έγγραφα είναι συγκεκριμένα για ένα νέο κτίριο;

Ένα νεόδμητο κτίριο περνάει από μια σειρά προτού ένα διαμέρισμα σε αυτό αποκτήσει πλήρη ιδιοκτησία: τον τεχνικό έλεγχο, την άδεια χρήσης, τη διαίρεση του κτιρίου σε μονάδες και την εγγραφή κάθε μονάδας στο κτηματολόγιο με τον δικό της τίτλο. Ένας αγοραστής που υπογράφει πριν ολοκληρωθεί αυτή η σειρά έχει ένα συμβατικό δικαίωμα έναντι του κατασκευαστή και όχι ενός εγγεγραμμένου διαμερίσματος και οι κίνδυνοι αυτής της θέσης περιγράφονται στον οδηγό για αγορά ακινήτων υπό κατασκευή.

Για μια ολοκληρωμένη νέα κατασκευή, ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει ότι υπάρχει η άδεια χρήσης, ότι η μονάδα είναι εγγεγραμμένη με τη σωστή επιφάνεια και μερίδια κοινών ανταλλακτικών, ότι η τράπεζα χρηματοδότησης του κατασκευαστή έχει αποδεσμεύσει την υποθήκη της επί της μονάδας και ότι η γη κάτω από το κτίριο ανήκει ή κατέχεται σωστά από τον κύριο του έργου. Οι νέες εξελίξεις όπου τα μερίδια είναι εγγεγραμμένα και η τράπεζα αποδεσμεύεται είναι απλές. εκείνα στα οποία εκκρεμεί η εγγραφή αξίζουν σύμβαση υπό όρους.

Τι σας λέει το ιστορικό μιας μεταπώλησης;

Έχει γίνει μεταπώληση στο κτηματολόγιο στο παρελθόν, κάτι που είναι καθησυχαστικό αλλά όχι πειστικό. Ο τίτλος ιδιοκτησίας δείχνει την αλυσίδα των ιδιοκτητών, τυχόν υποθήκες και τυχόν σημειώσεις σχετικά με άδειες ή διαφορές, και ο οδηγός τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτων στο Μαυροβούνιο εξηγεί πώς να τον διαβάσετε. Πέρα από τον τίτλο, μια μεταπώληση συνοδεύεται από στοιχεία που μια νέα κατασκευή δεν μπορεί να προσφέρει: τους πραγματικούς λογαριασμούς κοινής ωφελείας, τις συνεισφορές συντήρησης του κτιρίου, την κατάσταση της στέγης και του ανελκυστήρα, τη συμπεριφορά της συνέλευσης των ιδιοκτητών και τα έσοδα από ενοικίαση που έχει δημιουργήσει το διαμέρισμα.

Οι κίνδυνοι είναι αυτοί που έρχονται με την ηλικία: μη καταγεγραμμένες μετατροπές, όπως μια κλειστή βεράντα, εκκρεμείς συνεισφορές κτιρίου που συνοδεύουν το διαμέρισμα και εγκαταστάσεις στο τέλος της ζωής τους. Μια έρευνα και ένα αίτημα για τους λογαριασμούς του κτιρίου απαντούν στα περισσότερα από αυτά.

Πώς λειτουργούν οι εγγυήσεις και τα τσιμπήματα σε μια νέα κατασκευή;

Ο κατασκευαστής είναι υπεύθυνος για ελαττώματα στο κτίριο για τις περιόδους που ορίζει ο κατασκευαστικός νόμος, μεγαλύτερες για δομικά στοιχεία παρά για φινιρίσματα, και η σύμβαση πρέπει να αναφέρει την εγγύηση και τη διαδικασία για αξιώσεις. Κατά την παράδοση, ο αγοραστής επιθεωρεί το διαμέρισμα και καταγράφει τα ελαττώματα σε μια λίστα εμπλοκής που διορθώνει ο κατασκευαστής. Οι αγοραστές στο εξωτερικό θα πρέπει να έχουν έναν τοπικό αντιπρόσωπο να παρευρίσκεται στην παράδοση, επειδή τα ελαττώματα που σημειώνονται μετά την αποδοχή είναι πιο δύσκολο να επιδιωχθούν.

Η ποιότητα ενός νέου κτιρίου κρίνεται πριν από την αγορά από το ιστορικό του κατασκευαστή, τα υλικά που καθορίζονται στη σύμβαση, τη μηχανική των κοινών μερών και την ενεργειακή απόδοση και μετά την αγορά μέχρι τον πρώτο χειμώνα. Οι κατασκευαστές με ολοκληρωμένα, κατειλημμένα κτίρια στην ίδια πόλη αποτελούν το σημείο αναφοράς. ένα πρώτο έργο είναι ένας διαφορετικός κίνδυνος.

Πώς συγκρίνονται τα λειτουργικά έξοδα;

Τα νέα κτίρια έχουν μοντέρνα μόνωση, αποτελεσματική θέρμανση και ψύξη, ανελκυστήρες και συστήματα με εγγύηση και υψηλότερες συνεισφορές συντήρησης γιατί οι υπηρεσίες που προσφέρουν, από πισίνες μέχρι ασφάλεια, κοστίζουν. Τα παλαιότερα κτίρια έχουν χαμηλότερες εισφορές και υψηλότερους λογαριασμούς ενέργειας και αντιμετωπίζουν το κεφαλαιουχικό κόστος της ανανέωσης: στέγη, πρόσοψη, ανελκυστήρα. Για ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, τα λειτουργικά έξοδα τροφοδοτούν απευθείας την καθαρή απόδοση και η μέθοδος στον οδηγό απόδοσης ενοικίασης σε Μπούντβα, Μπαρ και Κότορ ισχύει και για τις δύο διαδρομές.

Ένα νέο διαμέρισμα έχει επίσης υψηλότερη τιμή διανυκτέρευσης και καλύτερη κατηγορία στην τουριστική εγγραφή που περιγράφεται στον οδηγό για την εγγραφή ενός διαμερίσματος για τουριστική ενοικίαση, το οποίο αντισταθμίζει μέρος του υψηλότερου κόστους για έναν ιδιοκτήτη που ενοικιάζει.

Ποια διαδρομή έχει καλύτερη ρευστότητα;

Οι μεταπωλήσεις σε εδραιωμένα κτίρια στο κέντρο της Μπούντβα, του Τιβάτ ή του Κότορ έχουν τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών, επειδή η τοποθεσία είναι αποδεδειγμένη και η τιμή είναι χαμηλότερη από το νέο απόθεμα κοντά. Οι νέες εξελίξεις είναι ρευστοποιημένες ενώ είναι νέες και το μάρκετινγκ του κατασκευαστή είναι ενεργό, και λιγότερο όταν το μπλοκ είναι γεμάτο από ιδιοκτήτες που ανταγωνίζονται για την πώληση παρόμοιων μονάδων. Οι ελλιπείς αγορές, όπως οι παλιές πόλεις και τα χωριά του κόλπου, μεταπωλούνται εξ ορισμού. Ένας αγοραστής που σχεδιάζει μια έξοδο εντός μερικών ετών θα πρέπει να ευνοεί τοποθεσίες με μεγάλη αγορά μεταπώλησης έναντι του νεότερου κτιρίου σε μια αναπτυσσόμενη περιοχή, όπως συζητείται στον οδηγό πώλησης ακινήτων στο Μαυροβούνιο.

Ποια διαδρομή ταιριάζει σε ποιον αγοραστή;

Η νέα κατασκευή ταιριάζει στον αγοραστή που θέλει ένα μοντέρνο, εγγυημένο διαμέρισμα με προβλέψιμη πρώτη δεκαετία, που εκτιμά την τιμή χωρίς ΦΠΑ και τις υπηρεσίες μιας διαχειριζόμενης ανάπτυξης και που δέχεται υψηλότερη τιμή εισόδου και εισφορές. Η μεταπώληση ταιριάζει στον αγοραστή που θέλει μια καθιερωμένη τοποθεσία, μια γνωστή ιστορία, μια χαμηλότερη τιμή με φόρο μεταβίβασης στην κορυφή και τα κεφαλαιουχικά έργα που έρχονται με την ηλικία. Οι επενδυτές που αγοράζουν για ενοικίαση συχνά κατέχουν ένα από τον καθένα και οι σύμβουλοί μας συγκρίνουν συγκεκριμένες καταχωρίσεις και από τις δύο κατηγορίες ως μέρος της υπηρεσίας ακινήτων, με το συνολικό κόστος απόκτησης και την καθαρή απόδοση δίπλα-δίπλα. Οι τρέχουσες νέες καταχωρίσεις και οι καταχωρίσεις μεταπώλησης βρίσκονται στη σελίδα διαμερισμάτων.