Új építés vs viszonteladó lakások Montenegróban: Mi változik a vevő számára

Két azonos méretű lakás ugyanabban az utcában Budvában nagyon eltérő vásárlás lehet. Az egyiket tavaly elkészült épületből adja el egy fejlesztő, áfával az árban, garanciával, előzmény nélkül. A másikat egy tizenöt éve épült háztömb tulajdonosa adja el, az áron felüli transzfer illetékkel, az üzemeltetési költségek előírásaival és a korábbi eladások által tesztelt kataszteri bejegyzéssel. Ez az útmutató összehasonlítja a két útvonalat az adózás, a papírmunka, a minőség, az üzemeltetési költségek és a likviditás tekintetében, így a vevő ahelyett, hogy belebotlana, az utat választja.

Miben különbözik az adózás?

ÁFA bejegyzett fejlesztőtől vásárolt új lakás ára tartalmazza az ÁFA-t, és a vevő nem fizet átruházási illetéket. A magánszemélytől vagy az áfarendszeren kívüli eladótól vásárolt viszonteladás esetén a progresszív vagyonátruházási illetéket az áron felül a vevő fizeti. A kulcsokat és a mechanizmusokat a montenegrói ingatlanátruházási adókról szóló útmutató tartalmazza.

A gyakorlati hatás az, hogy a fejlesztő meghirdetett ára közel van a teljes összeghez, míg a viszonteladási árhoz hozzá kell adni az átruházási illetéket, a közjegyzőt és a regisztrációt. A kettőt összehasonlító vásárlóknak a teljes beszerzési költséget kell összehasonlítaniuk, a céges vásárlóknak pedig figyelembe kell venniük, hogy az új építésű áfa visszaigényelhető, ha a lakást adóköteles tevékenységre használják, ami ismét megváltoztatja az összehasonlítást.

Milyen papírok vonatkoznak egy új épületre?

Az újonnan elkészült épület a benne lévő lakás teljes tulajdonba kerülése előtt egy sorozaton megy keresztül: a műszaki vizsgálat, a használati engedély, az épület egységekre bontása és az egyes egységek saját jogcímen történő kataszterbe vétele. Az a vevő, aki a sorozat befejeződése előtt aláírja a szerződéses jogot a fejlesztővel szemben, nem egy bejegyzett lakással szemben, és ennek a pozíciónak a kockázatait a tervtől eltérő ingatlanok vásárlására vonatkozó útmutató írja le.

Az elkészült új építésnél a vevő ügyvédje ellenőrzi, hogy megvan-e a használati engedély, az egység a megfelelő területtel és közös részarányokkal van-e bejegyezve, a fejlesztő finanszírozó bankja elengedte-e az egységre vonatkozó jelzálogjogát, és hogy az épület alatti földterület a fejlesztő tulajdonában van-e, illetve birtokában van-e. Az új fejlesztések, ahol az egységeket nyilvántartásba veszik és a bankot felszabadítják, egyszerűek; azok, ahol a regisztráció még függőben van, feltételes szerződést érdemelnek.

Mit árul el a viszonteladás története?

A kataszterben már korábban is történt viszonteladás, ami megnyugtató, de nem meggyőző. A tulajdoni lapon látható a tulajdonosi lánc, az esetleges jelzálogkölcsönök és az engedélyekkel vagy vitákkal kapcsolatos megjegyzések, a montenegrói ingatlan tulajdoni lapokhoz szóló útmutató pedig elmagyarázza, hogyan kell olvasni. A jogcímen túl a továbbértékesítés olyan ismert tényekkel jár, amelyeket egy új építés nem kínálhat: a tényleges rezsiszámlákat, az épület fenntartási hozzájárulásait, a tető és a lift állapotát, a tulajdonosok összeszerelésének viselkedését és a lakás bérleti díját.

A kockázatok azok, amelyek az életkorral járnak: a nem regisztrált átalakítások, mint például a zárt terasz, a lakással együtt járó kiemelkedő építési hozzájárulások és az élettartamuk végén történő telepítések. A legtöbbre egy felmérés és az épület elszámolására vonatkozó kérés ad választ.

Hogyan működnek a garanciák és a gubancolás egy új építkezésen?

Az épület hibáiért a kivitelező az építési törvény által meghatározott időtartamig, a szerkezeti elemeknél hosszabb ideig felelős, mint a kivitelezésnél, és a szerződésben rögzíteni kell a jótállást és az igénylési eljárást. Az átadáskor a vevő áttekinti a lakást, és a hibákat a fejlesztő által kijavított hibalistán rögzíti. A külföldön tartózkodó vásárlóknak helyi képviselővel kell megjelenniük az átadáson, mert az átvétel után észlelt hibákat nehezebb orvosolni.

Az új épület minőségét vásárlás előtt a kivitelező nyilvántartása, a szerződésben meghatározott anyagok, a közös részek tervezése és az energiateljesítmény, a vásárlást követően pedig az első télen ítélik meg. Referenciaként azok a fejlesztők szerepelnek, akik ugyanabban a városban már kész, lakott épületekkel rendelkeznek; az első projekt más kockázatot jelent.

Hogyan viszonyulnak az üzemeltetési költségek?

Az új épületek modern szigeteléssel, hatékony fűtéssel és hűtéssel, liftekkel és garanciális rendszerekkel, valamint magasabb karbantartási hozzájárulással rendelkeznek, mert az általuk kínált szolgáltatások, a medencéktől a biztonságig pénzbe kerülnek. A régebbi épületeknél alacsonyabb a járulék és magasabb az energiaszámlák, és meg kell nézniük a felújítás tőkeköltségeit: tető, homlokzat, lift. Bérlakás esetén az üzemeltetési költségek közvetlenül beépülnek a nettó hozamba, és a Budva, Bar és Kotor bérleti hozamáról szóló útmutatóban található módszer mindkét útvonalra érvényes.

Egy új lakás magasabb éjszakai árat és jobb kategóriát ír elő az lakás idegenforgalmi célú bérbeadásához szóló útmutatóban leírt turistaregisztrációban, ami egy bérbeadó tulajdonos magasabb költségének egy részét ellensúlyozza.

Melyik útvonalnak jobb a likviditása?

A Budva, Tivat vagy Kotor központjában található épületek viszonteladóinak a legszélesebb vevőköre van, mert a hely bizonyított és az ár alacsonyabb, mint a közelben lévő új készlet. Az új fejlesztések likvidek, miközben újak, és a fejlesztői marketing aktív, és kevésbé, ha a blokk tele van hasonló egységek eladásáért versengő tulajdonosokkal. A szűkös piacok, mint például az óvárosok és az öbölbeli falvak definíció szerint viszonteladók. A néhány éven belüli kilépést tervező vevőnek előnyben kell részesítenie a mély viszonteladói piaccal rendelkező helyeket a fejlődő területen lévő legújabb épületekkel szemben, amint azt a montenegrói ingatlaneladásról szóló útmutató tárgyalja.

Melyik vevőnek melyik útvonal illik?

Az új építés annak a vevőnek felel meg, aki korszerű, garantált lakást szeretne, kiszámítható első évtizeddel, aki értékeli az áfás árat és a menedzselt fejlesztés szolgáltatásait, magasabb belépési árat és járulékokat vállal. A továbbértékesítés megfelel annak a vevőnek, aki bejáratott telephelyre, ismert múltra, alacsonyabb árat, transzfer adót és a korral járó tőkemunkát szeretne. Azok a befektetők, akik bérbeadásra vásárolnak, gyakran birtokolnak mindegyikből egyet, és tanácsadóink az ingatlanszolgáltatás részeként összehasonlítják a két kategóriába tartozó konkrét listákat a teljes beszerzési költséggel és a nettó hozammal. Az aktuális új és viszonteladói listák az apartmanok oldalán találhatók.