Neubau vs. Wiederverkaufswohnungen in Montenegro: Was sich für den Käufer ändert

Zwei gleich große Wohnungen in derselben Straße in Budva können sehr unterschiedliche Anschaffungen sein. Eines wird von einem Bauträger aus einem im letzten Jahr fertiggestellten Gebäude verkauft, mit Mehrwertsteuer im Preis, einer Garantie und ohne Historie. Das andere wird von einem Eigentümer aus einem vor fünfzehn Jahren erbauten Wohnblock verkauft, mit zusätzlicher Grunderwerbsteuer, einer Erfolgsbilanz der laufenden Kosten und einem Katastereintrag, der durch frühere Verkäufe getestet wurde. Dieser Leitfaden vergleicht die beiden Wege hinsichtlich Steuern, Papierkram, Qualität, Betriebskosten und Liquidität, sodass ein Käufer den Weg wählt, anstatt darüber zu stolpern.

Wie unterscheidet sich die steuerliche Behandlung?

Für eine neue Wohnung, die von einem umsatzsteuerlich registrierten Bauträger gekauft wird, ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten, und der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Bei einem Weiterverkauf, der von einer Einzelperson oder einem Verkäufer außerhalb des Mehrwertsteuersystems gekauft wird, fällt die progressive Grunderwerbsteuer an, die der Käufer zusätzlich zum Preis zahlt. Die Sätze und Mechanismen sind im Leitfaden zu Grunderwerbsteuern in Montenegro aufgeführt.

Der praktische Effekt besteht darin, dass der beworbene Preis eines Bauträgers nahe am Pauschalpreis liegt, während beim Wiederverkaufspreis noch die Übertragungssteuer, der Notar und die Registrierung hinzukommen. Käufer, die die beiden vergleichen, sollten die gesamten Anschaffungskosten vergleichen, und Unternehmenskäufer sollten beachten, dass die Mehrwertsteuer auf einen Neubau möglicherweise erstattungsfähig ist, wenn die Wohnung für eine steuerpflichtige Tätigkeit genutzt wird, was den Vergleich erneut ändert.

Welche Unterlagen sind für ein neues Gebäude spezifisch?

Ein neu fertiggestelltes Gebäude durchläuft eine Reihe von Schritten, bevor eine Wohnung darin vollständig Eigentum werden kann: die technische Inspektion, die Nutzungsgenehmigung, die Aufteilung des Gebäudes in Einheiten und die Eintragung jeder Einheit im Kataster mit ihrem eigenen Titel. Ein Käufer, der unterschreibt, bevor diese Sequenz abgeschlossen ist, besitzt ein vertragliches Recht gegenüber dem Bauträger, nicht eine eingetragene Wohnung, und die Risiken dieser Position werden im Leitfaden zum Kauf von Off-Plan-Immobilien beschrieben.

Bei einem fertiggestellten Neubau prüft der Anwalt des Käufers, ob die Nutzungserlaubnis vorliegt, ob die Einheit mit der richtigen Fläche und den richtigen Anteilen an gemeinsamen Teilen registriert ist, ob die finanzierende Bank des Bauträgers ihre Hypothek auf die Einheit freigegeben hat und ob das Grundstück unter dem Gebäude Eigentum des Bauträgers ist oder ordnungsgemäß von ihm gehalten wird. Neue Entwicklungen, bei denen die Anteile registriert und die Bank freigegeben werden, sind unkompliziert; Diejenigen, bei denen die Registrierung noch aussteht, verdienen einen bedingten Vertrag.

Was sagt Ihnen die Geschichte eines Wiederverkaufs?

Ein Weiterverkauf wurde bereits im Kataster durchgeführt, was beruhigend, aber nicht schlüssig ist. Die Eigentumsurkunde zeigt die Eigentümerkette, etwaige Hypotheken und Hinweise zu Genehmigungen oder Streitigkeiten, und der Leitfaden zu Immobilientitelurkunden in Montenegro erklärt, wie man sie liest. Über den Titel hinaus sind bei einem Wiederverkauf auch Fakten bekannt, die ein Neubau nicht bieten kann: die tatsächlichen Betriebskostenabrechnungen, die Wartungsbeiträge des Gebäudes, den Zustand des Dachs und des Aufzugs, das Verhalten der Eigentümerversammlung und die Mieteinnahmen, die die Wohnung erzielt hat.

Die Risiken sind diejenigen, die mit dem Alter einhergehen: nicht eingetragene Veränderungen wie eine umzäunte Terrasse, ausstehende Baubeiträge, die mit der Wohnung verfallen, und Installationen am Ende ihrer Lebensdauer. Die meisten Fragen werden durch eine Befragung und eine Anfrage nach den Gebäuderechnungen beantwortet.

Wie funktionieren Garantien und Snagging bei einem Neubau?

Ein Bauträger ist für Mängel am Gebäude für die im Baugesetz festgelegten Fristen verantwortlich, für Strukturelemente länger als für Endbearbeitungen, und im Vertrag sollten die Garantie und das Verfahren für die Geltendmachung von Ansprüchen festgelegt sein. Bei der Übergabe besichtigt der Käufer die Wohnung und erfasst Mängel in einer Mängelliste, die der Bauträger korrigiert. Käufer im Ausland sollten die Übergabe durch einen Vertreter vor Ort begleiten lassen, da Mängel, die nach der Abnahme festgestellt werden, schwieriger zu verfolgen sind.

Die Qualität eines neuen Gebäudes wird vor dem Kauf anhand der Unterlagen des Bauträgers, der im Vertrag spezifizierten Materialien, der Konstruktion der gemeinsamen Teile und der Energieeffizienz beurteilt und nach dem Kauf anhand des ersten Winters. Als Referenz dienen Bauträger mit fertiggestellten, bewohnten Gebäuden in derselben Stadt; Ein erstes Projekt ist ein anderes Risiko.

Wie sind die laufenden Kosten im Vergleich?

Neue Gebäude verfügen über moderne Isolierung, effizientes Heizen und Kühlen, Aufzüge und Systeme mit Garantie sowie höhere Wartungsbeiträge, da die angebotenen Dienstleistungen, vom Pool bis zur Sicherheit, Geld kosten. Ältere Gebäude haben niedrigere Beiträge und höhere Energierechnungen und müssen mit den Kapitalkosten der Erneuerung rechnen: ein Dach, eine Fassade, ein Aufzug. Bei einer vermieteten Wohnung fließen die laufenden Kosten direkt in die Nettorendite ein, und die Methode im Leitfaden zur Mietrendite in Budva, Bar und Kotor gilt für beide Routen.

Eine neue Wohnung erzielt außerdem einen höheren Übernachtungspreis und eine bessere Kategorie bei der Touristenregistrierung, die im Leitfaden zur Registrierung einer Wohnung zur Touristenvermietung beschrieben wird, wodurch ein Teil der höheren Kosten für einen Eigentümer, der vermietet, ausgeglichen wird.

Welche Route hat die bessere Liquidität?

Bei Wiederverkäufen in bestehenden Gebäuden im Zentrum von Budva, Tivat oder Kotor gibt es den größten Käuferpool, da die Lage bewährt ist und der Preis niedriger ist als der Neubaubestand in der Nähe. Neue Entwicklungen sind liquide, solange sie neu sind und das Marketing des Bauträgers aktiv ist, und weniger, wenn der Block voller Eigentümer ist, die um den Verkauf ähnlicher Einheiten konkurrieren. Die Knappheitsmärkte wie die Altstädte und die Bay Villages sind per Definition Weiterverkauf. Ein Käufer, der innerhalb weniger Jahre einen Ausstieg plant, sollte Standorte mit einem großen Wiederverkaufsmarkt dem neuesten Gebäude in einem Entwicklungsgebiet vorziehen, wie im Leitfaden zum Verkauf von Immobilien in Montenegro beschrieben.

Welche Route passt zu welchem Käufer?

Der Neubau eignet sich für den Käufer, der sich eine moderne, gesicherte Wohnung mit vorhersehbarem ersten Jahrzehnt wünscht, der den Preis inklusive Mehrwertsteuer und die Dienstleistungen einer verwalteten Entwicklung schätzt und der einen höheren Einstiegspreis und höhere Beiträge akzeptiert. Der Weiterverkauf eignet sich für Käufer, die einen etablierten Standort, eine bekannte Geschichte, einen niedrigeren Preis mit zusätzlicher Übertragungssteuer und die mit dem Alter einhergehenden Kapitalaufwendungen wünschen. Anleger, die zum Zwecke der Vermietung kaufen, halten oft jeweils eins davon, und unsere Berater vergleichen im Rahmen des Immobilienservices konkrete Angebote aus beiden Kategorien, wobei die gesamten Anschaffungskosten und die Nettorendite nebeneinander stehen. Aktuelle Neu- und Wiederverkaufsangebote finden Sie auf der Wohnungsseite.