בנייה חדשה לעומת דירות חוזרות במונטנגרו: מה משתנה עבור הקונה
שתי דירות באותו גודל באותו רחוב בבודווה יכולות להיות רכישות שונות מאוד. האחד נמכר על ידי יזם מבניין שהושלם בשנה שעברה, עם מע"מ במחיר, אחריות וללא היסטוריה. השני נמכר על ידי בעלים מבלוק שנבנה לפני חמש עשרה שנה, עם מס העברה על המחיר, רקורד של עלויות שוטפות וכניסה לקדסטר שנבדקה במכירות קודמות. מדריך זה משווה בין שני המסלולים בנושאי מס, ניירת, איכות, עלויות שוטפות ונזילות, כך שקונה בוחר את המסלול במקום להיתקל בו.
במה שונה טיפול המס?
דירה חדשה שנרכשה מיזם רשום במע"מ נושאת מע"מ במחיר, והרוכש אינו משלם מס העברה. מכירה חוזרת שנרכשה מאדם פרטי או ממוכר מחוץ למערכת המע"מ נושאת את מס העברת הרכוש הפרוגרסיבי, המשולם על ידי הקונה על המחיר. התעריפים והמכניקה מפורטים במדריך מסי העברת נכסים במונטנגרו.
ההשפעה המעשית היא שהמחיר המפורסם של מפתח קרוב לנתון הכל-אין, בעוד שלמחיר מכירה חוזר יש להוסיף את מס ההעברה, הנוטריון והרישום. רוכשים המשווים בין השניים צריכים להשוות את עלות הרכישה הכוללת, ורוכשי החברה צריכים לשים לב כי ניתן להחזיר מע"מ על בנייה חדשה כאשר הדירה משמשת לפעילות חייבת במס, מה שמשנה שוב את ההשוואה.
איזו ניירת ספציפית לבניין חדש?
בניין שזה עתה הושלם עובר רצף בטרם ניתן לקבל דירה בו בבעלות מלאה: הבדיקה הטכנית, היתר השימוש, חלוקת הבניין ליחידות ורישום כל יחידה בקדסטר עם כותרת משלה. רוכש החותם בטרם הושלם רצף זה מחזיק בזכות חוזית כלפי היזם, לא דירה רשומה, והסיכונים בעמדה זו מתוארים במדריך לרכישת נכסים על הנייר.
עבור בנייה חדשה שהושלמה עורך הדין של הרוכש בודק כי קיים היתר השימוש, שהיחידה רשומה בשטח ובחלקים משותפים נכונים, שהבנק המממן של היזם שחרר את המשכנתא שלו על היחידה וכי הקרקע מתחת לבניין בבעלות או מוחזקת נכונה של היזם. פיתוחים חדשים שבהם היחידות נרשמות והבנק משוחרר הם פשוטים; אלה שבהם הרישום עדיין תלוי ועומד, ראויים לחוזה מותנה.
מה ההיסטוריה של מכירה חוזרת אומרת לך?
מכירה חוזרת עברה בעבר בקדסטר, וזה מרגיע אך לא מכריע. שטר הבעלות מציג את שרשרת הבעלים, כל משכנתא וכל הערות לגבי היתרים או מחלוקות, והמדריך לשטרי בעלות על מקרקעין במונטנגרו מסביר כיצד לקרוא אותו. מעבר לכותרת, מכירה חוזרת מגיעה עם עובדות ידועות שבניין חדש לא יכול להציע: חשבונות החשמל בפועל, תרומות התחזוקה של הבניין, מצב הגג והמעלית, התנהגות הרכבת הבעלים והכנסות השכירות שהדירה הניבה.
הסיכונים הם אלה שמגיעים עם הגיל: שינויים לא רשומים כמו מרפסת סגורה, תרומות בנייה יוצאות דופן שעוברות עם הדירה והתקנות בסוף חייהם. סקר ובקשה לחשבונות הבניין עונים על רובם.
כיצד פועלות אחריות והפרעות במבנה חדש?
יזם אחראי לליקויים בבניין לתקופות שקובע חוק הבניה, יותר עבור אלמנטים מבניים מאשר עבור גימורים, ויש לציין בחוזה את האחריות ואת הליך התביעות. בעת המסירה הרוכש בודק את הדירה ורושם ליקויים ברשימת תקלות שהיזם מתקן. קונים בחו"ל צריכים להשתתף במסירת נציג מקומי, מכיוון שקשה יותר לבצע פגמים שצוינו לאחר הקבלה.
איכותו של בניין חדש נשפטת לפני הרכישה לפי רישום היזם, החומרים המפורטים בחוזה, הנדסת החלקים המשותפים וביצועי האנרגיה, ולאחר הרכישה עד החורף הראשון. יזמים עם בניינים גמורים ומאוכלסים באותה עיר הם הרפרנס; פרויקט ראשון הוא סיכון אחר.
איך משתווים עלויות שוטפות?
לבניינים חדשים יש בידוד מודרני, חימום וקירור יעילים, מעליות ומערכות באחריות ותרומות תחזוקה גבוהות יותר מכיוון שהשירותים שהם מציעים, מבריכות ועד אבטחה, עולים כסף. לבניינים ישנים יש תרומות נמוכות יותר וחשבונות אנרגיה גבוהים יותר, והם עומדים בפני עלויות ההון של חידוש: גג, חזית, מעלית. עבור דירה להשכרה, העלויות השוטפות ניזונות ישירות לתשואה נטו, והשיטה במדריך תשואת שכירות בבודווה, בר וקוטור חלה על שני המסלולים.
דירה חדשה גם דורשת תעריף ללילה גבוה יותר וקטגוריה טובה יותר ברישום התיירים המתואר במדריך רישום דירה להשכרה לתיירים, מה שמקזז חלק מהעלות הגבוהה יותר לבעלים שמשכיר.
לאיזה מסלול יש נזילות טובה יותר?
למכירה חוזרת בבניינים מבוססים במרכז בודווה, טבעת או קוטור יש את מאגר הקונים הרחב ביותר, כי המיקום מוכח והמחיר נמוך מהמלאי החדש בסמוך. פיתוחים חדשים נזילים בזמן שהם חדשים והשיווק של היזם פעיל, ופחות מכך ברגע שהגוש מלא בבעלים שמתחרים על מכירת יחידות דומות. שווקי המחסור, כמו הערים העתיקות וכפרי המפרץ, מוכרים מחדש בהגדרה. קונה המתכנן יציאה תוך מספר שנים צריך להעדיף מיקומים עם שוק מכירה חוזר עמוק על פני הבניין החדש ביותר באזור מתפתח, כפי שנדון במדריך מכירת נכסים במונטנגרו.
איזה מסלול מתאים לאיזה קונה?
הבנייה החדשה מתאימה לרוכש שרוצה דירה מודרנית ומתחייבת עם עשור ראשון צפוי, שמעריך את המחיר כולל מע"מ ואת שירותי הפיתוח המנוהל ומקבל מחיר כניסה ותרומות גבוהות יותר. המכירה החוזרת מתאימה לקונה שרוצה מיקום מבוסס, היסטוריה ידועה, מחיר נמוך יותר עם מס העברות מעל ועבודות הון שמגיעות עם הגיל. משקיעים שקונים להשכרה מחזיקים לעתים קרובות אחד מכל אחד, והיועצים שלנו משווים רישומים ספציפיים משתי הקטגוריות במסגרת שירות הנדל"ן, עם עלות הרכישה הכוללת והתשואה נטו זה לצד זה. רישומים חדשים ומכירים נוכחיים נמצאים בדף דירות.
