Apartamentos de nueva construcción o de reventa en Montenegro: qué cambia para el comprador

Dos apartamentos del mismo tamaño en la misma calle de Budva pueden ser compras muy diferentes. Uno lo vende una promotora de un edificio terminado el año pasado, con IVA en el precio, garantía y sin antecedentes. El otro lo vende el propietario de un bloque construido hace quince años, con impuesto de transferencia además del precio, un historial de costos de funcionamiento y una entrada catastral que ha sido probada por ventas anteriores. Esta guía compara las dos rutas en materia de impuestos, trámites, calidad, costos de funcionamiento y liquidez, de modo que el comprador elija la ruta en lugar de tropezar con ella.

¿En qué se diferencia el tratamiento fiscal?

Un apartamento nuevo comprado a un promotor registrado con IVA lleva el IVA en el precio y el comprador no paga ningún impuesto de transferencia. Una reventa comprada a un particular o a un vendedor fuera del sistema del IVA conlleva el impuesto progresivo de transferencia de propiedad, pagado por el comprador además del precio. Las tasas y los mecanismos se establecen en la guía sobre impuestos sobre transferencias de propiedad en Montenegro.

El efecto práctico es que el precio anunciado por un promotor se aproxima a la cifra total, mientras que al precio de reventa se le suman el impuesto de transferencia, el notario y el registro. Los compradores que comparen los dos deben comparar el costo total de adquisición, y los compradores de empresas deben tener en cuenta que el IVA en una nueva construcción puede ser recuperable cuando el apartamento se utiliza para una actividad imponible, lo que cambia nuevamente la comparación.

¿Qué trámites son específicos de un edificio nuevo?

Un edificio recién terminado pasa por una secuencia antes de que un apartamento en él pueda ser propiedad total: la inspección técnica, el permiso de uso, la división del edificio en unidades y el registro de cada unidad en el catastro con su propio título. Un comprador que firma antes de que se complete esa secuencia posee un derecho contractual contra el promotor, no un apartamento registrado, y los riesgos de esa posición se describen en la guía para comprar propiedades sobre plano.

Para una nueva construcción terminada, el abogado del comprador verifica que exista el permiso de uso, que la unidad esté registrada con el área y las partes comunes correctas, que el banco financiero del promotor haya liberado su hipoteca sobre la unidad y que el terreno debajo del edificio sea propiedad del promotor o esté en su posesión correcta. Los nuevos desarrollos donde se registran las unidades y se libera el banco son sencillos; aquellos cuyo registro aún está pendiente merecen un contrato condicional.

¿Qué le dice el historial de una reventa?

Ya se ha registrado una reventa en el catastro, lo que es tranquilizador pero no concluyente. El título de propiedad muestra la cadena de propietarios, las hipotecas y las notas sobre permisos o disputas, y la guía de títulos de propiedad inmobiliaria en Montenegro explica cómo leerla. Más allá del título, una reventa viene acompañada de hechos conocidos que una nueva construcción no puede ofrecer: las facturas reales de servicios públicos, las contribuciones de mantenimiento del edificio, el estado del tejado y del ascensor, el comportamiento de la asamblea de propietarios y los ingresos por alquiler que ha generado el apartamento.

Los riesgos son los que vienen con la edad: alteraciones no registradas como una terraza cerrada, contribuciones pendientes de construcción que pasan con el apartamento e instalaciones al final de su vida. Una encuesta y una solicitud de cuentas del edificio responden a la mayoría de ellas.

¿Cómo funcionan las garantías y los inconvenientes en una construcción nueva?

El promotor es responsable de los defectos del edificio durante los plazos que marca la ley de construcción, más largos para los elementos estructurales que para los acabados, y en el contrato debe establecerse la garantía y el procedimiento de reclamaciones. En el momento de la entrega, el comprador inspecciona el apartamento y registra los defectos en una lista de fallos que el promotor corrige. Los compradores en el extranjero deberían hacer que un representante local asista a la entrega, porque los defectos observados después de la aceptación son más difíciles de perseguir.

La calidad de un edificio nuevo se juzga antes de la compra por el historial del promotor, los materiales especificados en el contrato, la ingeniería de las partes comunes y el rendimiento energético, y después de la compra hasta el primer invierno. Los promotores con edificios terminados y ocupados en la misma localidad son la referencia; un primer proyecto es un riesgo diferente.

¿Cómo se comparan los costos de funcionamiento?

Los edificios nuevos tienen aislamientos modernos, calefacción y refrigeración eficientes, ascensores y sistemas en garantía y mayores contribuciones de mantenimiento porque los servicios que ofrecen, desde piscinas hasta seguridad, cuestan dinero. Los edificios más antiguos tienen contribuciones más bajas y facturas energéticas más altas, y afrontan los costes de capital de la renovación: un tejado, una fachada, un ascensor. En el caso de un apartamento de alquiler, los costes de funcionamiento influyen directamente en el rendimiento neto, y el método de la guía rendimiento del alquiler en Budva, Bar y Kotor se aplica a ambas rutas.

Un apartamento nuevo también exige una tarifa nocturna más alta y una mejor categoría en el registro turístico descrito en la guía para altar un apartamento en alquiler turístico, lo que compensa parte del mayor coste para un propietario que alquila.

¿Qué ruta tiene mejor liquidez?

Las casas de segunda mano en el centro de Budva, Tivat o Kotor tienen el grupo de compradores más amplio, porque la ubicación es probada y el precio es más bajo que el de los nuevos inmuebles cercanos. Los nuevos desarrollos son líquidos mientras son nuevos y el marketing del promotor es activo, y menos una vez que el bloque está lleno de propietarios que compiten para vender unidades similares. Los mercados de escasez, como los de las ciudades antiguas y los pueblos de la bahía, son de reventa por definición. Un comprador que planee una salida dentro de unos años debería preferir ubicaciones con un mercado de reventa profundo en lugar del edificio más nuevo en un área en desarrollo, como se analiza en la guía para venta de propiedades en Montenegro.

¿Qué ruta se adapta a qué comprador?

La nueva construcción se adapta al comprador que quiere un apartamento moderno y garantizado con una primera década predecible, que valora el precio con IVA incluido y los servicios de un desarrollo gestionado, y que acepta un precio de entrada y contribuciones más altas. La reventa se adapta al comprador que quiere una ubicación establecida, una historia conocida, un precio más bajo con impuestos de transferencia además y las obras de capital que conlleva la antigüedad. Los inversores que compran para alquilar suelen tener uno de cada uno, y nuestros asesores comparan listados específicos de ambas categorías como parte del servicio inmobiliario, con el costo total de adquisición y el rendimiento neto uno al lado del otro. Los listados actuales nuevos y de reventa se encuentran en la página de apartamentos.