Novostavba verzus opätovný predaj bytov v Čiernej Hore: Aké zmeny pre kupujúceho

Dva byty rovnakej veľkosti na rovnakej ulici v Budve môžu byť veľmi odlišné nákupy. Jeden predáva developer z minuloročnej stavby, s DPH v cene, zárukou a bez histórie. Druhú predáva majiteľ z bloku postaveného pred pätnástimi rokmi, pričom k cene je pripočítaná daň z prevodu, prevádzkové náklady a zápis do katastra, ktorý bol preverený predchádzajúcimi predajmi. Tento sprievodca porovnáva tieto dve cesty z hľadiska daní, papierovania, kvality, prevádzkových nákladov a likvidity, takže kupujúci si radšej vyberie cestu, než aby na ňu narazil.

Ako sa líši daňový režim?

Nový byt kúpený od developera, ktorý je platcom DPH, má v cene DPH a kupujúci neplatí daň z prevodu. Na ďalší predaj kúpený od jednotlivca alebo od predávajúceho mimo systému DPH sa vzťahuje progresívna daň z prevodu nehnuteľnosti, ktorú platí kupujúci k cene. Sadzby a mechanizmy sú uvedené v príručke dane z prevodu nehnuteľností v Čiernej Hore.

Praktickým efektom je, že inzerovaná cena developera sa blíži celkovej hodnote, zatiaľ čo cena za ďalší predaj musí pridať daň z prevodu, notára a registráciu. Kupujúci, ktorí ich porovnávajú, by mali porovnať celkové obstarávacie náklady a kupujúci spoločnosti by si mali uvedomiť, že DPH pri novostavbe môže byť vratná, ak sa byt používa na zdaniteľnú činnosť, čo opäť mení porovnanie.

Aké papierovanie je špecifické pre novostavbu?

Novodokončená budova prejde sledom, kým v nej môže byť byt plne vlastníctvom: technická prehliadka, užívacie povolenie, rozdelenie budovy na jednotky a zápis každej jednotky do katastra s vlastným titulom. Kupujúci, ktorý podpíše zmluvu pred dokončením tejto postupnosti, vlastní zmluvné právo voči developerovi, nie registrovaný byt, a riziká tejto pozície sú opísané v príručke kúpy nehnuteľností vo výstavbe.

V prípade dokončenej novostavby právnik kupujúceho skontroluje, či existuje povolenie na užívanie, či je jednotka zapísaná so správnou výmerou a podielmi na spoločných častiach, či financujúca banka developera uvoľnila hypotéku na jednotku a či pozemok pod budovou vlastní alebo správne vlastní developer. Nový vývoj, kde sú jednotky zaregistrované a banka uvoľnená, sú jednoduché; tí, ktorých registrácia stále prebieha, si zaslúžia podmienečnú zmluvu.

Čo vám hovorí história ďalšieho predaja?

Opätovný predaj cez kataster už prebehol, čo je upokojujúce, ale nie rozhodujúce. List vlastníctva zobrazuje reťazec vlastníkov, všetky hypotéky a akékoľvek poznámky o povoleniach alebo sporoch a sprievodca listami vlastníctva nehnuteľností v Čiernej Hore vysvetľuje, ako ho čítať. Okrem názvu prichádza opätovný predaj so známymi faktami, ktoré novostavba nemôže ponúknuť: skutočné účty za energie, príspevky na údržbu budovy, stav strechy a výťahu, správanie zhromaždenia vlastníkov a príjem z prenájmu bytu.

Riziká sú tie, ktoré prichádzajú s vekom: neregistrované úpravy, ako napríklad uzavretá terasa, nezaplatené stavebné príspevky, ktoré sa míňajú s bytom, a inštalácie na konci životnosti. Na väčšinu z nich odpovedá prieskum a žiadosť o vyúčtovanie budovy.

Ako fungujú záruky a zasekávanie na novej stavbe?

Developer zodpovedá za vady stavby počas lehôt stanovených stavebným zákonom, dlhšie pri konštrukčných prvkoch ako pri povrchových úpravách a v zmluve by mala byť uvedená záruka a postup pri reklamácii. Pri odovzdaní kupujúci skontroluje byt a chyby zapíše do zoznamu závad, ktorý developer opraví. Pre kupujúcich v zahraničí by sa pri odovzdaní mal zúčastniť miestny zástupca, pretože chyby zistené po prevzatí sa ťažšie riešia.

Kvalita novostavby sa posudzuje pred kúpou podľa záznamov developera, materiálov špecifikovaných v zmluve, inžinieringu spoločných častí a energetickej náročnosti a po kúpe do prvej zimy. Referenciou sú developeri s dokončenými, obývanými budovami v tom istom meste; prvý projekt je iné riziko.

Ako sa porovnávajú prevádzkové náklady?

Nové budovy majú modernú izoláciu, efektívne vykurovanie a chladenie, výťahy a systémy v záruke a vyššie príspevky na údržbu, pretože služby, ktoré ponúkajú, od bazénov po bezpečnosť, stoja peniaze. Staršie budovy majú nižšie príspevky a vyššie účty za energiu a čelia kapitálovým nákladom na obnovu: strecha, fasáda, výťah. V prípade prenájmu bytu sa prevádzkové náklady priamo premietnu do čistého výnosu a metóda uvedená v sprievodcovi výnosom z prenájmu v Budve, Bare a Kotore platí pre obe trasy.

Nový byt si tiež vyžaduje vyššiu cenu za noc a lepšiu kategóriu v turistickej registrácii opísanej v sprievodcovi registráciou apartmánu na turistický prenájom, čo kompenzuje časť vyšších nákladov pre majiteľa, ktorý prenajíma.

Ktorá cesta má lepšiu likviditu?

Predaje v etablovaných budovách v centre Budvy, Tivatu alebo Kotora majú najširší okruh kupujúcich, pretože lokalita je osvedčená a cena je nižšia ako nové zásoby v okolí. Nový vývoj je likvidný, kým je nový a marketing developera je aktívny, a už menej, keď je blok plný vlastníkov, ktorí súťažia o predaj podobných jednotiek. Nedostatkové trhy, ako sú staré mestá a dediny v zálive, sú podľa definície ďalším predajom. Kupujúci, ktorý plánuje odísť v priebehu niekoľkých rokov, by mal uprednostniť lokality s rozsiahlym trhom opätovného predaja pred najnovšou budovou v rozvojovej oblasti, ako sa uvádza v sprievodcovi predajom nehnuteľností v Čiernej Hore.

Ktorá trasa vyhovuje ktorému kupujúcemu?

Novostavba je vhodná pre kupujúceho, ktorý chce moderný byt v záruke s predvídateľnou prvou dekádou, oceňuje cenu s DPH a služby riadeného developmentu a akceptuje vyššiu vstupnú cenu a príspevky. Opätovný predaj je vhodný pre kupujúceho, ktorý chce etablovanú lokalitu, známu históriu, nižšiu cenu s daňou z prevodu a kapitálové práce, ktoré prichádzajú s vekom. Investori, ktorí kupujú za účelom prenájmu, často držia jeden z nich a naši poradcovia porovnávajú konkrétne ponuky z oboch kategórií v rámci realitnej služby s celkovými obstarávacími nákladmi a čistým výnosom vedľa seba. Aktuálne nové a predajné ponuky sú na stránke bytov.