Appartements neufs ou reventes au Monténégro : quels changements pour l'acheteur

Deux appartements de même taille dans la même rue à Budva peuvent constituer des achats très différents. L'un est vendu par un promoteur à partir d'un immeuble achevé l'année dernière, avec TVA dans le prix, une garantie et sans historique. L'autre est vendu par un propriétaire d'un immeuble construit il y a quinze ans, avec des droits de mutation en plus du prix, un historique de frais d'exploitation et une inscription au cadastre éprouvée par des ventes précédentes. Ce guide compare les deux voies en matière de fiscalité, de paperasse, de qualité, de coûts de fonctionnement et de liquidité, afin qu'un acheteur choisisse la voie plutôt que de s'y heurter.

En quoi le traitement fiscal diffère-t-il ?

Un appartement neuf acheté auprès d'un promoteur assujetti à la TVA comporte la TVA dans le prix et l'acheteur ne paie aucun droit de mutation. Une revente achetée à un particulier ou à un vendeur hors TVA est soumise au droit progressif sur les mutations immobilières, payé par l'acheteur en plus du prix. Les taux et les modalités sont exposés dans le guide des droits de mutation immobilière au Monténégro.

L’effet pratique est que le prix annoncé par un promoteur est proche du prix tout compris, tandis qu’un prix de revente doit ajouter les droits de mutation, le notaire et l’enregistrement. Les acheteurs qui comparent les deux doivent comparer le coût total d'acquisition, et les acheteurs professionnels doivent noter que la TVA sur une nouvelle construction peut être récupérable lorsque l'appartement est utilisé pour une activité imposable, ce qui modifie encore la comparaison.

Quels sont les documents spécifiques à un nouveau bâtiment ?

Un immeuble nouvellement achevé passe par une séquence avant qu'un appartement puisse en être pleinement propriétaire : le contrôle technique, le permis d'usage, la division de l'immeuble en unités et l'inscription de chaque unité au cadastre avec son propre titre. Un acheteur qui signe avant que cette séquence ne soit terminée possède un droit contractuel contre le promoteur, et non un appartement enregistré, et les risques de cette position sont décrits dans le guide pour acheter des propriétés sur plan.

Pour une nouvelle construction achevée, l’avocat de l’acheteur vérifie que le permis d’utilisation existe, que l’unité est enregistrée avec la superficie et les parts de parties communes correctes, que la banque de financement du promoteur a libéré son hypothèque sur l’unité et que le terrain sous le bâtiment est possédé ou détenu correctement par le promoteur. Les nouveaux développements où les unités sont enregistrées et la banque libérée sont simples ; ceux dont l'enregistrement est encore en attente méritent un contrat conditionnel.

Que vous dit l’historique d’une revente ?

Une revente a déjà fait l'objet d'un cadastre, ce qui est rassurant mais pas concluant. Le titre de propriété indique la chaîne des propriétaires, les éventuelles hypothèques et toutes les notes concernant les permis ou les litiges, et le guide des titres de propriété immobiliers au Monténégro explique comment le lire. Au-delà du titre de propriété, une revente s'accompagne de faits connaissables qu'une nouvelle construction ne peut pas offrir : les factures de services publics réelles, les cotisations d'entretien de l'immeuble, l'état du toit et de l'ascenseur, le comportement de l'assemblée des propriétaires et les revenus locatifs générés par l'appartement.

Les risques sont ceux qui viennent avec l'âge : modifications non enregistrées comme une terrasse fermée, cotisations de construction impayées qui passent avec l'appartement et installations en fin de vie. Une enquête et une demande de comptabilité de l’immeuble répondent à la plupart d’entre elles.

Comment fonctionnent les garanties et les accrochages sur une nouvelle construction ?

Un promoteur est responsable des défauts du bâtiment pendant les délais fixés par le droit de la construction, plus longs pour les éléments structurels que pour les finitions, et le contrat doit préciser la garantie et la procédure de réclamation. Lors de la remise, l'acheteur inspecte l'appartement et enregistre les défauts dans une liste de défauts que le promoteur corrige. Les acheteurs à l'étranger doivent faire assister à la remise par un représentant local, car les défauts constatés après l'acceptation sont plus difficiles à poursuivre.

La qualité d’un bâtiment neuf se juge avant achat par le dossier du promoteur, les matériaux précisés au contrat, l’ingénierie des parties communes et la performance énergétique, et après achat dès le premier hiver. Les promoteurs ayant des immeubles achevés et occupés dans la même ville sont la référence ; un premier projet est un risque différent.

Comment se comparent les coûts de fonctionnement ?

Les nouveaux bâtiments disposent d'une isolation moderne, d'un chauffage et d'une climatisation efficaces, d'ascenseurs et d'installations sous garantie et de contributions d'entretien plus élevées car les services qu'ils offrent, de la piscine à la sécurité, coûtent de l'argent. Les bâtiments plus anciens ont des cotisations moindres et des factures énergétiques plus élevées, et ils sont confrontés aux coûts d'investissement de leur rénovation : un toit, une façade, un ascenseur. Pour un appartement en location, les frais de fonctionnement contribuent directement au rendement net, et la méthode du guide du rendement locatif à Budva, Bar et Kotor s'applique aux deux itinéraires.

Un nouvel appartement bénéficie également d'un tarif par nuit plus élevé et d'une meilleure catégorie dans l'enregistrement touristique décrit dans le guide pour enregistrer un appartement en location touristique, ce qui compense une partie du coût plus élevé pour un propriétaire qui loue.

Quelle route a la meilleure liquidité ?

Les reventes dans des immeubles établis dans le centre de Budva, Tivat ou Kotor ont le bassin d'acheteurs le plus large, car l'emplacement est prouvé et le prix est inférieur au nouveau stock à proximité. Les nouveaux développements sont liquides tant qu’ils sont nouveaux et que le marketing du promoteur est actif, et moins une fois que le bloc est rempli de propriétaires en compétition pour vendre des unités similaires. Les marchés de rareté, comme les vieilles villes et les villages de la baie, sont par définition de la revente. Un acheteur qui envisage de se retirer d'ici quelques années devrait privilégier les emplacements dotés d'un marché de revente important plutôt que les immeubles les plus récents situés dans une zone en développement, comme indiqué dans le guide pour vendre une propriété au Monténégro.

Quel itinéraire convient à quel acheteur ?

La nouvelle construction convient à l'acheteur qui souhaite un appartement moderne et garanti avec une première décennie prévisible, qui apprécie le prix TTC et les services d'un développement géré, et qui accepte un prix d'entrée et des contributions plus élevés. La revente convient à l'acheteur qui souhaite un emplacement établi, un historique connu, un prix inférieur avec droits de mutation en plus et les travaux d'investissement qui viennent avec l'âge. Les investisseurs qui achètent pour louer en détiennent souvent un de chaque, et nos conseillers comparent des annonces spécifiques des deux catégories dans le cadre du service immobilier, avec le coût total d'acquisition et le rendement net côte à côte. Les annonces actuelles de neuf et de revente se trouvent sur la page des appartements.