Nieuwbouw versus wederverkoopappartementen in Montenegro: wat er verandert voor de koper

Twee appartementen van dezelfde grootte in dezelfde straat in Budva kunnen heel verschillende aankopen zijn. Eén wordt verkocht door een ontwikkelaar van een vorig jaar voltooid gebouw, met BTW in de prijs, een garantie en geen geschiedenis. De andere wordt door een eigenaar verkocht uit een blok dat vijftien jaar geleden is gebouwd, met overdrachtsbelasting bovenop de prijs, een track record van de exploitatiekosten en een kadasterinvoer die is getest door eerdere verkopen. Deze gids vergelijkt de twee routes op het gebied van belastingen, papierwerk, kwaliteit, exploitatiekosten en liquiditeit, zodat een koper de route kiest in plaats van er tegenaan te lopen.

Hoe verschilt de fiscale behandeling?

Bij een nieuw appartement gekocht van een BTW-geregistreerde ontwikkelaar zit BTW in de prijs, en de koper betaalt geen overdrachtsbelasting. Op een wederverkoop gekocht van een particulier of van een verkoper buiten het BTW-stelsel is de progressieve overdrachtsbelasting van toepassing, die door de koper bovenop de prijs wordt betaald. De tarieven en de werking ervan worden uiteengezet in de gids voor overdrachtsbelastingen in Montenegro.

Het praktische effect is dat de geadverteerde prijs van een ontwikkelaar dicht bij het all-in bedrag ligt, terwijl bij een wederverkoopprijs de overdrachtsbelasting, de notaris en de registratie moeten worden toegevoegd. Kopers die de twee vergelijken, moeten de totale aanschafkosten vergelijken, en kopers van bedrijven moeten er rekening mee houden dat de BTW op een nieuwbouw terugvorderbaar kan zijn als het appartement wordt gebruikt voor een belastbare activiteit, waardoor de vergelijking opnieuw verandert.

Welk papierwerk is specifiek voor een nieuw gebouw?

Een nieuw opgeleverd gebouw doorloopt een reeks voordat een appartement erin volledig eigendom kan worden: de technische keuring, de gebruiksvergunning, de indeling van het gebouw in eenheden en de registratie van elke eenheid in het kadaster met een eigen titel. Een koper die tekent voordat deze reeks voltooid is, bezit een contractueel recht jegens de ontwikkelaar, niet op een geregistreerd appartement, en de risico's van die positie worden beschreven in de gids voor het kopen van onroerend goed in planvorm.

Bij een voltooide nieuwbouw controleert de advocaat van de koper of de gebruiksvergunning bestaat, dat de unit geregistreerd is met de juiste oppervlakte en de juiste verdeling van de gemeenschappelijke delen, dat de financieringsbank van de ontwikkelaar haar hypotheek op de unit heeft vrijgegeven en dat de grond onder het gebouw eigendom is van of correct in bezit is van de ontwikkelaar. Nieuwe ontwikkelingen waarbij de eenheden worden geregistreerd en de bank wordt vrijgegeven, zijn eenvoudig; degenen waar de registratie nog in behandeling is, verdienen een voorwaardelijk contract.

Wat vertelt de geschiedenis van een wederverkoop u?

Er heeft al eerder een wederverkoop via het kadaster plaatsgevonden, wat geruststellend maar niet doorslaggevend is. De eigendomsakte toont de keten van eigenaren, eventuele hypotheken en eventuele aantekeningen over vergunningen of geschillen, en de gids voor eigendomsbewijzen in Montenegro legt uit hoe u deze moet lezen. Naast de titel brengt een wederverkoop ook feiten met zich mee die een nieuwbouw niet kan bieden: de feitelijke energierekeningen, de onderhoudsbijdragen van het gebouw, de staat van het dak en de lift, het gedrag van de eigenarenvergadering en de huurinkomsten die het appartement heeft gegenereerd.

De risico's horen bij het ouder worden: niet-geregistreerde verbouwingen zoals een afgesloten terras, openstaande bouwbijdragen die met het appartement meegaan en installaties die aan het einde van hun levensduur komen. Een onderzoek en een verzoek om de boekhouding van het gebouw beantwoorden de meeste van deze vragen.

Hoe werken garanties en vastlopen bij een nieuwbouw?

Een ontwikkelaar is verantwoordelijk voor gebreken aan het gebouw gedurende de perioden die de bouwwet bepaalt, langer voor structurele elementen dan voor afwerkingen, en het contract moet de garantie en de procedure voor claims vermelden. Bij de overdracht inspecteert de koper het appartement en noteert hij de gebreken in een lijst met problemen die de ontwikkelaar corrigeert. Kopers in het buitenland moeten een lokale vertegenwoordiger bij de overdracht laten aanwezig zijn, omdat gebreken die na acceptatie worden opgemerkt moeilijker te vervolgen zijn.

De kwaliteit van een nieuw gebouw wordt vóór de aankoop beoordeeld aan de hand van de staat van dienst van de ontwikkelaar, de materialen die in het contract zijn gespecificeerd, de engineering van de gemeenschappelijke delen en de energieprestaties, en na aankoop tegen de eerste winter. Ontwikkelaars met voltooide, bewoonde gebouwen in dezelfde stad zijn de referentie; een eerste project is een ander risico.

Hoe verhouden de exploitatiekosten zich?

Nieuwe gebouwen zijn voorzien van moderne isolatie, efficiënte verwarming en koeling, liften en systemen onder garantie, en hogere onderhoudsbijdragen omdat de diensten die zij aanbieden, van zwembaden tot beveiliging, geld kosten. Oudere gebouwen hebben lagere bijdragen en hogere energierekeningen, en worden geconfronteerd met de kapitaalkosten van vernieuwing: een dak, een gevel, een lift. Voor een verhuurd appartement worden de exploitatiekosten rechtstreeks doorberekend in de netto-opbrengst, en de methode in de gids voor huuropbrengsten in Budva, Bar en Kotor is van toepassing op beide routes.

Een nieuw appartement heeft ook een hoger nachttarief en een betere categorie in de toeristenregistratie zoals beschreven in de gids voor het registreren van een appartement voor toeristische verhuur, wat een deel van de hogere kosten compenseert voor een eigenaar die verhuurt.

Welke route heeft de betere liquiditeit?

Herverkopen in gevestigde gebouwen in het centrum van Budva, Tivat of Kotor hebben de grootste koperspool, omdat de locatie bewezen is en de prijs lager is dan de nieuwe voorraad in de buurt. Nieuwe ontwikkelingen zijn liquide zolang ze nieuw zijn en de marketing van de ontwikkelaar actief is, en minder als het blok vol zit met eigenaren die strijden om vergelijkbare eenheden te verkopen. De schaarstemarkten, zoals de oude steden en de baaidorpen, zijn per definitie wederverkoop. Een koper die binnen een paar jaar een exit plant, zou locaties met een grote wederverkoopmarkt moeten verkiezen boven het nieuwste gebouw in een ontwikkelingsgebied, zoals besproken in de gids voor het verkopen van onroerend goed in Montenegro.

Welke route past bij welke koper?

De nieuwbouw past bij de koper die een modern, gegarandeerd appartement wil met een voorspelbare eerste tien jaar, die waarde hecht aan de prijs inclusief BTW en de diensten van een beheerde ontwikkeling, en die een hogere instapprijs en bijdragen accepteert. De wederverkoop past bij de koper die een gevestigde locatie wil, een bekende historie, een lagere prijs met overdrachtsbelasting erbovenop en de kapitaalwerken die met de jaren gepaard gaan. Beleggers die kopen om te verhuren, hebben vaak één van elk, en onze adviseurs vergelijken specifieke vermeldingen uit beide categorieën als onderdeel van de onroerendgoedservice, waarbij de totale aanschafkosten en het nettorendement naast elkaar worden gelegd. Actuele nieuwe en bestaande advertenties staan op de appartementenpagina.