بناء جديد مقابل شقق إعادة بيعها في الجبل الأسود: ما هي التغييرات بالنسبة للمشتري
يمكن لشقتين من نفس الحجم في نفس الشارع في بودفا أن تكونا مشتريات مختلفة تمامًا. يتم بيع واحدة من قبل مطور من مبنى تم الانتهاء منه في العام الماضي، مع ضريبة القيمة المضافة في السعر، والضمان وليس التاريخ. أما الآخر فيباعه مالك من مبنى تم بناؤه قبل خمسة عشر عامًا، مع ضريبة نقل على رأس السعر، وسجل حافل من تكاليف التشغيل وإدخال السجل العقاري الذي تم اختباره من خلال المبيعات السابقة. يقارن هذا الدليل بين الطريقين فيما يتعلق بالضرائب، والأوراق، والجودة، وتكاليف التشغيل، والسيولة، بحيث يختار المشتري الطريق بدلاً من التعثر فيه.
كيف تختلف المعاملة الضريبية؟
الشقة الجديدة التي يتم شراؤها من مطور مسجل في ضريبة القيمة المضافة تحمل ضريبة القيمة المضافة في السعر، ولا يدفع المشتري أي ضريبة نقل. إن إعادة البيع التي يتم شراؤها من فرد أو من بائع خارج نظام ضريبة القيمة المضافة تحمل ضريبة نقل الملكية التصاعدية، التي يدفعها المشتري بالإضافة إلى السعر. الأسعار والآليات موضحة في دليل ضرائب نقل الملكية في الجبل الأسود.
التأثير العملي هو أن السعر المعلن للمطور قريب من الرقم الإجمالي، في حين أن سعر إعادة البيع يتضمن ضريبة النقل وكاتب العدل والتسجيل المراد إضافته. يجب على المشترين الذين يقومون بمقارنة الاثنين مقارنة إجمالي تكلفة الاستحواذ، ويجب على مشتري الشركة ملاحظة أن ضريبة القيمة المضافة على البناء الجديد قد تكون قابلة للاسترداد عندما يتم استخدام الشقة لنشاط خاضع للضريبة، مما يغير المقارنة مرة أخرى.
ما هي الأوراق الخاصة بالمبنى الجديد؟
يمر المبنى المكتمل حديثًا بتسلسل قبل أن تصبح الشقة فيه مملوكة بالكامل: الفحص الفني، وتصريح الاستخدام، وتقسيم المبنى إلى وحدات وتسجيل كل وحدة في السجل العقاري بعنوانها الخاص. المشتري الذي يوقع قبل اكتمال هذا التسلسل يمتلك حقًا تعاقديًا ضد المطور، وليس شقة مسجلة، ويتم وصف مخاطر هذا الموقف في دليل شراء العقارات على الخارطة.
بالنسبة للبناء الجديد المكتمل، يتحقق محامي المشتري من وجود تصريح الاستخدام، ومن أن الوحدة مسجلة بالمساحة الصحيحة وحصص الأجزاء المشتركة، وأن البنك الممول للمطور قد قام بتحرير رهنه العقاري على الوحدة، وأن الأرض الواقعة تحت المبنى مملوكة أو مملوكة بشكل صحيح من قبل المطور. إن التطورات الجديدة التي يتم فيها تسجيل الوحدات وإصدار البنك واضحة ومباشرة؛ أولئك الذين لا يزال تسجيلهم معلقًا يستحقون عقدًا مشروطًا.
ماذا يخبرك تاريخ إعادة البيع؟
لقد تمت عملية إعادة البيع من خلال السجل العقاري من قبل، وهو أمر مطمئن ولكنه ليس قاطعًا. يوضح سند الملكية سلسلة الملاك وأي رهون عقارية وأي ملاحظات حول التصاريح أو النزاعات، ودليل سندات ملكية العقارات في الجبل الأسود يشرح كيفية قراءتها. بعيدًا عن العنوان، تأتي إعادة البيع مع حقائق يمكن معرفتها لا يمكن للبناء الجديد تقديمها: فواتير الخدمات الفعلية، ومساهمات صيانة المبنى، وحالة السقف والمصعد، وسلوك مجلس المالكين، ودخل الإيجار الذي أنتجته الشقة.
المخاطر هي تلك التي تأتي مع تقدم العمر: التعديلات غير المسجلة مثل الشرفة المغلقة، ومساهمات البناء المتميزة التي تمر مع الشقة، والتركيبات في نهاية عمرها الافتراضي. استبيان وطلب حسابات المبنى يجيب على معظمها.
كيف تعمل الضمانات والتمزقات في البناء الجديد؟
المطور مسؤول عن عيوب البناء للفترات التي يحددها قانون البناء، وهي أطول بالنسبة للعناصر الهيكلية مقارنة بالتشطيبات، ويجب أن ينص العقد على الضمان وإجراءات المطالبات. عند التسليم، يقوم المشتري بفحص الشقة وتسجيل العيوب في قائمة التمزق التي يقوم المطور بتصحيحها. وينبغي للمشترين في الخارج أن يكون لديهم ممثل محلي يحضر عملية التسليم، لأن العيوب التي يتم ملاحظتها بعد القبول تكون أكثر صعوبة في المتابعة.
يتم الحكم على جودة المبنى الجديد قبل الشراء من خلال سجل المطور والمواد المحددة في العقد وهندسة الأجزاء المشتركة وأداء الطاقة، وبعد الشراء بحلول الشتاء الأول. إن المطورين الذين لديهم مباني مكتملة ومأهولة في نفس المدينة هم المرجع؛ المشروع الأول هو مخاطرة مختلفة.
كيف يمكن مقارنة تكاليف التشغيل؟
تتمتع المباني الجديدة بعزل حديث، وتدفئة وتبريد فعالين، ومصاعد وأنظمة تحت الضمان، ومساهمات صيانة أعلى لأن الخدمات التي تقدمها، من حمامات السباحة إلى الأمن، تكلف أموالاً. المباني القديمة لديها مساهمات أقل وفواتير طاقة أعلى، وتواجه التكاليف الرأسمالية للتجديد: السقف، والواجهة، والمصعد. بالنسبة لتأجير شقة، فإن تكاليف التشغيل تغذي مباشرة في صافي العائد، والطريقة الواردة في دليل عائد الإيجار في بودفا وبار وكوتور تنطبق على كلا الطريقين.
تتطلب الشقة الجديدة أيضًا سعرًا أعلى لليلة وفئة أفضل في التسجيل السياحي الموضحة في دليل تسجيل شقة للتأجير السياحي، مما يعوض جزءًا من التكلفة الأعلى للمالك الذي يسمح بذلك.
أي طريق لديه سيولة أفضل؟
تتمتع عمليات إعادة البيع في المباني القائمة في وسط بودفا أو تيفات أو كوتور بأكبر مجموعة من المشترين، لأن الموقع مثبت والسعر أقل من المخزون الجديد القريب. تكون التطويرات الجديدة سائلة في حين أنها جديدة ويكون تسويق المطور نشطًا، ويقل ذلك عندما تكون المنطقة ممتلئة بالمالكين الذين يتنافسون على بيع وحدات مماثلة. وأسواق الندرة، مثل البلدات القديمة وقرى الخليج، يتم إعادة بيعها بحكم التعريف. يجب على المشتري الذي يخطط للخروج في غضون بضع سنوات أن يفضل المواقع ذات سوق إعادة البيع العميق على أحدث مبنى في منطقة نامية، كما تمت مناقشته في دليل بيع العقارات في الجبل الأسود.
أي طريق يناسب أي مشتري؟
يناسب المبنى الجديد المشتري الذي يريد شقة حديثة مضمونة مع عقد أول يمكن التنبؤ به، والذي يقدر السعر الشامل لضريبة القيمة المضافة وخدمات التطوير المُدار، والذي يقبل سعر دخول ومساهمات أعلى. إعادة البيع تناسب المشتري الذي يريد موقعًا ثابتًا وتاريخًا معروفًا وسعرًا أقل مع ضريبة النقل في الأعلى والأعمال الرأسمالية التي تأتي مع تقدم العمر. المستثمرون الذين يشترون للإيجار غالبًا ما يحتفظون بواحدة من كل منهما، ويقوم مستشارونا بمقارنة قوائم محددة من كلا الفئتين كجزء من الخدمة العقارية، مع إجمالي تكلفة الاستحواذ وصافي العائد جنبًا إلى جنب. قوائم الشقق الجديدة والمعاد بيعها موجودة على صفحة الشقق.
