Сільськогосподарські землі, виноградники та оливкові гаї в Чорногорії

Чорногорія вирощує вино на рівнині навколо Подгориці та на терасах над Скадарським озером, а також оливки вздовж узбережжя від Бара до Улциня, де деякі дерева старші за будь-які будівлі поблизу. Сільськогосподарська земля – це інша інвестиція, ніж квартира на узбережжі: у більшості випадків вона купується через компанію, вона класифікується та оподатковується як сільськогосподарська земля, на ній не можна будуватися, і вона приносить прибуток, лише якщо хтось її обробляє. Для інвесторів, яких приваблює виноградник, оливковий гай чи садиба для життя, цей посібник пояснює, де знаходиться земля, як її купують і що передбачає право власності.

Де в Чорногорії розташовані винні та оливкові регіони?

Чемовське поле на південь від Подгориці - це найбільша окрема виноградна зона, де вирощують виноград Вранац і Крстач і є найбільшим виробником у країні. Навколо долини Зета та пагорбів у напрямку до Скадарського озера є сімейні виноградники та невеликі виноробні. Црмніца, на схилах між озером і прибережними горами, є історичним виноробним районом із терасовими ділянками, кам’яними селами та дедалі більшою кількістю виробників бутиків. В обох районах розвивається винний туризм, відвідування льохів і дегустації є вторинним заробітком садиб.

Оливки належать до узбережжя. У барі найгустіші гаї, включно з віковими деревами в Міровиці, а бухта Вальданос в Ульцині – це класичний оливковий ландшафт. На півострові Луштиця та на пагорбах за Будвою та Тіватом є менші гаї, багато з яких занедбані, оскільки власники виїхали в міста, і саме ці ділянки найчастіше пропонують іноземним покупцям, які хочуть будинок із землею. На сторінці регіону півострова Луштиця описано цю територію.

Чи може іноземець купити землю сільськогосподарського призначення?

У більшості випадків не безпосередньо. Сільськогосподарські землі є однією з категорій, обмежених для іноземних фізичних осіб, і стандартним шляхом є чорногорська компанія, яка може володіти сільськогосподарськими землями як національна юридична особа незалежно від того, хто володіє її акціями. Маршрут компанії, його винятки та процедура пояснюються в посібнику з купівлі землі в Чорногорії як іноземця.

Створення компанії перед покупкою - це послідовність, яка дозволяє уникнути подвійної сплати податку на передачу, а потім компанія несе щорічні обов’язки щодо бухгалтерського обліку та подання документів для будь-якої чорногорської компанії d.o.o. Наша служба реєстрації компанії займається створенням і подальшим веденням бухгалтерського обліку, тому компанія, що належить до нерухомості, є інструментом, а не тягарем.

Що означає кадастрова класифікація для покупця?

Кожна ділянка в кадастрі має клас землі: земля під забудову, двір, поле, виноградник, сад, луг, пасовище, ліс та інші. Клас має три значення. Він визначає, чи є ділянка обмеженою для іноземної власності. Він визначає ставку податку на майно, яку застосовує муніципалітет. І разом із проектною документацією визначає, чи можна щось будувати. Ділянка, класифікована як виноградник у сільськогосподарській зоні, залишається виноградником; правила планування, описані в посібнику з планів зонування та дозволів на будівництво, не дозволяють будувати на ньому віллу.

Тому покупці, які хочуть будинок на своїй землі, шукають ділянку, на якій уже є зареєстрована будівля, або яка включає частину, яка класифікується як земля під забудову в зоні будівництва, і розглядають сільськогосподарську частину так, як вона є. Садиби, які продаються як будинок з виноградником, зазвичай являють собою кілька ділянок різного класу, і кожна перевіряється окремо.

Що означає діючий виноградник чи гай?

Сільськогосподарські землі самі по собі нічого не виробляють. Виноградник потребує обрізки, обприскування, догляду за рослинами, збору врожаю та виноробні або покупця винограду; оливковий гай потребує обрізки, боротьби зі шкідниками, збору врожаю та млину. І вода в посушливе літо потрібна, і людина на землі. Варіанти для заочного власника:

• Угода про управління з місцевим виробником, який обробляє землю за частку врожаю або плату
• Оренда сусідньому фермеру, який зберігає землю у виробництві та зберігає її класифікацію
• Наймання менеджера через компанію маєтку, що несе зобов’язання щодо оплати праці
• Робота це самостійно, яка передбачає проживання в Чорногорії та відповідний дозвіл

Занедбані гаї відновлюються через два-три роки обрізки та догляду, і багато ділянок, які пропонуються, є саме такими. Покупець повинен оцінити період відновлення та обладнання, перш ніж очікувати будь-яких доходів.

Як оподатковується та підтримується земля сільськогосподарського призначення?

Сільськогосподарські землі сплачують річний податок на майно за ставкою муніципалітету для свого класу, яка є нижчою, ніж ставка для землі під забудову. Дохід від продажу винограду, вина чи олії є доходом від комерційної діяльності компанії або зареєстрованого фермера, а виробник, який досягає порогу ПДВ, реєструється платником ПДВ. У Чорногорії діють схеми підтримки сільського господарства, і цей сектор узгоджується з правилами Європейського Союзу перед вступом, що впливає як на субсидії, так і на стандарти якості; посібник із вступу Чорногорії в ЄС визначає графік.

Вино та оливкова олія, що продаються під власною маркою маєтку, потребують реєстрації виробника, маркування відповідно до правил, а для вина – акцизних формальностей. Виноробний бутик - це бізнес з ліцензією, а не тільки виноградник із підвалом.

Які реалістичні варіанти інвестування?

З нашого досвіду для іноземних інвесторів мають сенс три випадки. Маєток у стилі життя: будинок із декількома гектарами олив або виноградників, куплений для особистого користування з землею, збереженою для виробництва згідно з місцевою угодою. Виноробний бутик або бренд олії: більша ділянка в Црмниці або на глибині Бара з виробничими потужностями, яка ведеться як бізнес із прибутком від туризму. І земельний банк: сільськогосподарські ділянки поблизу міст, що розширюються, утримувані компанією протягом тривалого часу в очікуванні майбутніх змін у плануванні, а земля тим часом здана в оренду фермерам. Третій – спекулятивний, і планувальна документація, а не місце розташування, вирішує, чи окупиться воно.

Наша команда інвестиційного консультування моделює кожен випадок на конкретних ділянках, вказуючи витрати компанії, період відновлення та реалістичний результат, перш ніж клієнт зробить покупку, яку неможливо швидко скасувати.

Як відбувається покупка?

Послідовність така ж, як і для будь-якої покупки землі з додаванням кроку компанії: створити чорногорську компанію, перевірити кадастровий витяг і клас землі для кожної ділянки, підтвердити доступ і права на воду, узгодити ціну та підписати у нотаріуса з компанією як покупцем, сплатити податок на передачу та зареєструвати компанію як власника. Вода є особливою особливістю сільськогосподарських угідь: виноградник без джерела зрошення або права черпати з нього є іншим активом, ніж виноградник із колодязем чи струмком, і кадастр не завжди це показує. Візит у серпні говорить покупцеві більше, ніж будь-який документ.