Mezőgazdasági területek, szőlőültetvények és olajfaligetek Montenegróban

Montenegró bort termeszt a Podgorica körüli síkságon és a Skadar-tó feletti teraszokon, olajbogyót pedig a part mentén Bartól Ulcinjig, ahol néhány fa idősebb bármely közeli épületnél. A termőföld más befektetés, mint a parti lakás: a legtöbb esetben cégen keresztül vásárolják meg, termőföldnek minősül és adóztatják, nem építhető rá, és csak akkor hoz hozamot, ha valaki megdolgoztatja. A szőlőültetvények, olajfaligetek vagy életstílusú birtokok iránt érdeklődők számára ez az útmutató elmagyarázza, hol található a föld, hogyan vásárolják meg, és milyen tulajdonjoggal jár.

Hol vannak Montenegró bor- és olajbogyó-régiói?

A Podgoricától délre fekvő Ćemovsko polje a legnagyobb szőlőültetvény, ahol a Vranac és Krstač szőlő és az ország legnagyobb termelője található. Körülötte a Zeta-völgy és a Skadar-tó felőli dombok családi szőlőültetvényeket és kis pincészeteket tartanak fenn. A tó és a tengerparti hegyek közötti lejtőn található Crmnica a történelmi borvidék, teraszos telkekkel, kőfalvakkal és egyre több butiktermelővel. Mindkét területen fejlődik a borturizmus, a pincelátogatás és kóstoló a birtokok másodlagos bevétele.

Az olajbogyó a tengerparthoz tartozik. Barban találhatók a legsűrűbb ligetek, köztük Mirovica ősfái, az ulcinji Valdanos-öböl pedig egy klasszikus olajfa táj. A Luštica-félszigeten, valamint a Budva és Tivat mögötti dombokon kisebb ligetek találhatók, amelyek közül sokat elhanyagoltak, mióta a tulajdonosok a városokba távoztak, és ezeket a telkeket kínálják leggyakrabban a külföldi vevőknek, akik házat szeretnének. A Lustica-félsziget régió oldala leírja ezt a területet.

Külföldi vásárolhat termőföldet?

A legtöbb esetben nem közvetlenül. A termőföld a külföldi természetes személyekre korlátozott kategóriák egyike, a szokásos útvonal pedig egy montenegrói társaság, amely belföldi jogi személyként birtokolhat termőföldet, függetlenül attól, hogy kié a részesedése. A vállalat útvonalát, kivételeit és eljárását a montenegrói földvásárlás külföldiként című útmutatója ismerteti.

A vásárlás előtti cégalapítás során elkerülhető az átruházási adó kétszeri megfizetése, majd a cég viseli bármely montenegrói d.o.o. éves könyvelési és bejelentési kötelezettségét. A cégbejegyzési szolgáltatásunk intézi az alapítást és az azt követő könyvelést, így a hagyaték cége inkább eszköz, mint teher.

Mit jelent a kataszteri besorolás a vevő számára?

A kataszterben minden parcella tartalmaz egy földosztályt: építési terület, udvar, szántó, szőlő, gyümölcsös, rét, legelő, erdő és egyebek. Az osztály három szempontból számít. Meghatározza, hogy a parcella külföldi tulajdonra korlátozva van-e. Meghatározza az önkormányzat által alkalmazott ingatlanadó mértékét. És a tervdokumentumokkal együtt meghatározza, hogy lehet-e valamit építeni. A mezőgazdasági övezeten belül szőlőnek minősített parcella szőlőültetvény marad; a rendezési tervekhez és építési engedélyekhez szóló útmutatóban leírt tervezési szabályok nem engedik meg, hogy villa legyen rajta.

Azok a vevők, akik házat szeretnének a telkükön, keressenek olyan telket, amelyen már van nyilvántartott épület, vagy amely építési övezeten belül építési területnek minősül, és a mezőgazdasági részt úgy kezeli, amilyen. A szőlőskerttel rendelkező házként értékesített birtokok általában több, különböző osztályú parcellából állnak, és mindegyiket külön-külön ellenőrzik.

Mit foglal magában egy működő szőlő vagy liget?

A mezőgazdasági földek önmagukban semmit sem termelnek. A dűlőnek metszésre, permetezésre, lombkoronakezelésre, szüretre és vagy pincészetre, vagy vevőre van szüksége a szőlőre; egy olajfaligetnek metszésre, kártevőirtásra, betakarításra és malomra van szüksége. Mindkettőnek szüksége van vízre a száraz nyáron és egy emberre a földön. A távollévő tulajdonos lehetőségei a következők:

• Kezelési megállapodás egy helyi termelővel, aki terményrészesedésért vagy díj ellenében műveli a földet
• Bérbeadás egy szomszédos gazdálkodónak, aki termelésben tartja a földet és megőrzi a besorolását
• Menedzser alkalmazása a birtok cégén keresztül, ami bérszámfejtési kötelezettséget hoz
• Saját munkavégzés, amely feltételezi a montenegrói tartózkodást és a megfelelő engedélyt

Az elhanyagolt ligetek két-három éves metszéssel és gondozással helyreállnak, és a felkínált parcellák közül sok pontosan ilyen. A vevőnek be kell áraznia a helyreállítási időszakot és a berendezést, mielőtt bármilyen bevételre számítana.

Hogyan adóztatják és támogatják a termőföldet?

A termőföld éves ingatlanadót fizet a saját osztályára vonatkozó önkormányzati kulcs szerint, amely alacsonyabb, mint az építési telek kulcsa. A szőlő, bor vagy olaj értékesítéséből származó bevétel a cég vagy a bejegyzett gazdálkodó vállalkozási bevétele, és az áfa-küszöböt elérő termelő áfafizetési kötelezettség alá esik. Montenegró mezőgazdasági támogatási rendszereket működtet, és az ágazatot a csatlakozás előtt hozzáigazítják az Európai Unió szabályaihoz, ami a támogatásokat és a minőségi előírásokat egyaránt érinti; a Montenegró EU-csatlakozásának útmutatója rögzíti a menetrendet.

A birtok saját címkéjén árusított bor és olívaolaj esetében a termelő nyilvántartásba vétele, az előírásoknak megfelelő címkézés, borok esetében pedig a jövedéki alakiságok szükségesek. A butikpincészet engedélyekkel rendelkező vállalkozás, nem csak pincével rendelkező szőlőültetvény.

Mik a reális befektetési esetek?

A külföldi befektetők számára tapasztalataink szerint három esetnek van értelme. Életmód-birtok: néhány hektár olajbogyóval vagy szőlővel rendelkező ház, amelyet helyi megállapodás alapján saját használatra vásároltak a termelésben tartott földterülettel. Boutique borászat vagy olajmárka: nagyobb parcella Crmnicán vagy a Bar hátországban termelő létesítményekkel, idegenforgalmi bevétellel rendelkező vállalkozásként működtetve. És egy földbank: mezőgazdasági parcellák a terjeszkedő városok közelében, hosszú távon egy cégen keresztül a jövőbeni tervezési változásokra számítva, a földet időközben bérbe adják a gazdáknak. A harmadik spekulatív, és a tervezési dokumentumok, nem pedig a helyszín dönti el, hogy kifizetődő-e.

Befektetési tanácsadó csapatunk minden esetet lemodellez az adott parcellákon, a vállalati költségekkel, a megtérülési időszakkal és a reális teljesítménnyel, mielőtt az ügyfél elkötelezi magát egy olyan vásárlás mellett, amelyet nem lehet gyorsan visszavonni.

Hogyan zajlik a vásárlás?

A sorrend ugyanaz, mint bármely földvásárlásnál, a céglépés hozzáadásával: montenegrói cég megalakítása, minden parcella kataszteri kivonata és földosztályának ellenőrzése, hozzáférési és vízjogi megerősítés, áregyeztetés és közjegyzői aláírás a céggel, mint vevővel, az átruházási illeték megfizetése és a cég tulajdonosként történő bejegyzése. A víz a termőföld sajátossága: az öntözőforrás, vagy abból vételi jog nélküli szőlőültetvény más vagyon, mint a kúttal vagy patakkal rendelkező dűlő, és a kataszter nem mindig mutatja ki. Egy augusztusi látogatás többet mond a vevőnek, mint bármely dokumentum.