黑山的农田、葡萄园和橄榄园
黑山在波德戈里察周围的平原和斯卡达尔湖上方的梯田上种植葡萄酒，从巴尔到乌尔齐尼的海岸沿线种植橄榄，那里的一些树木比附近任何建筑物都古老。农业用地是一种与沿海公寓不同的投资：在大多数情况下，农业用地是通过公司购买的，它被归类为农田并征税，不能在其上建造房屋，只有有人使用它才能产生回报。对于被葡萄园、橄榄园或生活方式庄园所吸引的投资者，本指南解释了土地的位置、如何购买以及所有权涉及什么。
黑山的葡萄酒和橄榄产区在哪里？
波德戈里察南部的Ćemovsko polje 是最大的单一葡萄园区，是 Vranac 和 Krstač 葡萄的产地，也是该国最大的生产商。在它周围，泽塔山谷和斯卡达尔湖附近的山丘上有家庭葡萄园和小型酿酒厂。 Crmnica 位于湖泊和沿海山脉之间的山坡上，是历史悠久的葡萄酒产区，拥有梯田、石头村庄和越来越多的精品生产商。这两个地区的葡萄酒旅游业都在发展，参观酒窖和品尝葡萄酒是庄园的二次收入。
橄榄属于海岸。巴尔拥有最茂密的树林，包括米罗维察的古树，乌尔齐尼的瓦尔达诺斯湾是典型的橄榄景观。卢什蒂卡半岛以及布德瓦和蒂瓦特后面的山丘上有较小的树林，自从房主搬到城镇后，许多树林就被忽视了，而这些是最常提供给想要带土地的房子的外国买家的地块。 Luštica Peninsula 地区页面 描述了该地区。
外国人可以购买农业用地吗？
在大多数情况下，不是直接的。农业用地是外国自然人限制使用的类别之一，标准途径是黑山公司，无论其股份是谁拥有，都可以作为国内法人拥有农田。公司路线、例外情况和程序在作为外国人在黑山购买土地的指南中进行了解释。
在购买之前组建公司可以避免两次缴纳转让税，然后该公司承担任何黑山法定组织的年度会计和备案职责。我们的公司注册服务负责处理组建和随后的记账，因此遗产公司是一个工具而不是负担。
地籍分类对买家意味着什么？
地籍中的每个地块都包含一个土地类别：建筑用地、庭院、田地、葡萄园、果园、草地、牧场、森林等。班级在三个方面很重要。它确定该地块是否限制外国所有权。它决定了市政府适用的财产税税率。它与规划文件一起决定是否可以建造任何东西。农业区内被归类为葡萄园的地块仍然是葡萄园； 分区规划和建筑许可证指南中描述的规划规则不允许在其上建造别墅。
因此，想要在自己的土地上建房的买家会寻找已经拥有注册建筑物的地块，或者包含建筑区内被归类为建筑用地的部分的地块，并将农业部分按原样对待。作为带葡萄园的房屋出售的庄园通常是几个不同等级的地块，每个地块都单独检查。
正在运营的葡萄园或树林涉及什么？
农业用地本身不产生任何东西。葡萄园需要修剪、喷洒、树冠管理、收获，还需要酿酒厂或葡萄买家；橄榄园需要修剪、害虫防治、收获和磨坊。两者在干燥的夏季都需要水，也需要地面上的人。缺席业主的选项有：
- 与当地生产者签订管理协议，该生产者以农作物的份额或费用来经营土地
- 租给邻近农民，使土地保持生产并保留其分类
- 通过庄园公司雇用经理，这会带来工资义务
- 自己工作，假设居住在黑山并拥有相关许可证
经过两三年的修剪和护理，被忽视的树林就会恢复，而提供的许多地块正是如此。买家在预期任何收入之前应对恢复期和设备进行定价。
农业用地如何征税和支持？
农田按该类别的市政府税率缴纳年度财产税，该税率低于建筑用地的税率。销售葡萄、葡萄酒或油的收入是公司或注册农民的营业收入，达到增值税起征点的生产者登记增值税。黑山实行农业支持计划，该部门正在加入欧盟之前与欧盟规则保持一致，这会影响补贴和质量标准； 黑山加入欧盟指南列出了时间表。
以庄园自有品牌销售的葡萄酒和橄榄油需要生产商注册，并按照规定贴标签，对于葡萄酒，还需要办理消费税手续。精品酒庄是有执照的企业，而不仅仅是带有酒窖的葡萄园。
现实的投资案例有哪些？
根据我们的经验，三个案例对外国投资者来说是有意义的。生活方式庄园：拥有几公顷橄榄树或藤蔓的房屋，购买供个人使用，并根据当地协议保留土地用于生产。精品酒庄或石油品牌：位于 Crmnica 或 Bar 腹地的较大地块，设有生产设施，以旅游业收入作为企业经营。还有一个土地银行：不断扩张的城镇附近的农业地块，通过一家公司长期持有，以期未来规划发生变化，同时将土地出租给农民。第三种是投机性的，决定是否值得的是规划文件，而不是地点。
在客户做出无法迅速撤销的购买决定之前，我们的投资咨询团队根据具体地块对每个案例进行建模，包括公司成本、恢复期和实际产出。
购买如何进行？
该顺序与添加公司步骤的任何土地购买相同：组建黑山公司，检查地籍提取物和每个地块的土地类别，确认使用权和用水权，同意价格并在公证处与作为买方的公司签署，支付转让税并将公司注册为所有者。水是农田特有的一点：没有灌溉水源或无权取水的葡萄园与有井或溪流的葡萄园是不同的资产，而且地籍并不总是显示这一点。八月份的拜访比任何文件都更能告诉买家。
