Tierras agrícolas, viñedos y olivares en Montenegro

Montenegro cultiva vino en la llanura que rodea Podgorica y en las terrazas sobre el lago Skadar, y olivos a lo largo de la costa desde Bar hasta Ulcinj, donde algunos árboles son más viejos que cualquier edificio cercano. Un terreno agrícola es una inversión diferente a un apartamento costero: en la mayoría de los casos se compra a través de una empresa, se clasifica y grava como terreno agrícola, no se puede construir sobre él y solo produce retorno si alguien lo trabaja. Para los inversores atraídos por un viñedo, un olivar o una finca de estilo de vida, esta guía explica dónde está el terreno, cómo se compra y qué implica ser propietario.

¿Dónde están las regiones vitivinícolas y olivareras de Montenegro?

Ćemovsko polje, al sur de Podgorica, es la zona de viñedos más grande, hogar de las uvas Vranac y Krstač y del mayor productor del país. A su alrededor, el valle de Zeta y las colinas hacia el lago Skadar albergan viñedos familiares y pequeñas bodegas. Crmnica, en las laderas entre el lago y las montañas costeras, es el histórico distrito vinícola, con parcelas en terrazas, pueblos de piedra y un número creciente de productores boutique. En ambas zonas se está desarrollando el enoturismo, con visitas a bodegas y catas como ingreso secundario para las fincas.

Los olivos pertenecen a la costa. Bar tiene las arboledas más densas, incluidos árboles centenarios en Mirovica, y la bahía Valdanos de Ulcinj es un paisaje clásico de olivos. La península de Luštica y las colinas detrás de Budva y Tivat tienen arboledas más pequeñas, muchas de ellas abandonadas desde que los propietarios se fueron a las ciudades, y estas son las parcelas que se ofrecen con mayor frecuencia a los compradores extranjeros que quieren una casa con terreno. La página de la región de la península de Luštica describe esa área.

¿Puede un extranjero comprar tierras agrícolas?

No directamente, en la mayoría de los casos. Las tierras agrícolas son una de las categorías restringidas para las personas físicas extranjeras, y la vía habitual es una empresa montenegrina, que puede poseer tierras agrícolas como persona jurídica nacional independientemente de quién sea el propietario de sus acciones. La ruta de la empresa, sus excepciones y el procedimiento se explican en la guía para comprar terrenos en Montenegro siendo extranjero.

Formar la empresa antes de la compra es la secuencia que evita pagar el impuesto de transferencia dos veces, y luego la empresa asume las tareas anuales de contabilidad y presentación de cualquier d.o.o. montenegrina. Nuestro servicio de registro de empresas se encarga de la constitución y posterior contabilidad, por lo que la sociedad del patrimonio es una herramienta y no una carga.

¿Qué significa la clasificación catastral para un comprador?

Cada parcela en el catastro lleva una clase de suelo: terreno edificable, patio, campo, viñedo, huerto, prado, pasto, bosque y otros. La clase importa de tres maneras. Determina si la parcela está restringida a la propiedad extranjera. Determina la tasa del impuesto a la propiedad que aplica el municipio. Y junto con los documentos de planificación determina si se puede construir algo. Una parcela clasificada como viñedo dentro de una zona agrícola sigue siendo viñedo; las reglas de planificación descritas en la guía de planos de zonificación y permisos de construcción no permiten una villa en él.

Por lo tanto, los compradores que quieren una casa en su terreno buscan una parcela que ya tenga una edificación registrada, o que incluya una parte clasificada como terreno edificable dentro de una zona de construcción, y traten la parte agrícola como lo que es. Las fincas que se venden como casa con viñedo suelen ser varias parcelas de diferentes clases, y cada una se controla por separado.

¿Qué implica un viñedo o una arboleda en funcionamiento?

La tierra agrícola no produce nada por sí sola. Un viñedo necesita poda, fumigación, manejo de copas, vendimia y una bodega o un comprador para las uvas; un olivar necesita poda, control de plagas, recolección y almazara. Ambos necesitan agua en el verano seco y una persona en el suelo. Las opciones para un propietario ausente son:

• Un acuerdo de gestión con un productor local que trabaja la tierra por una parte del cultivo o una tarifa.
• Un arrendamiento a un agricultor vecino, que mantiene la tierra en producción y preserva su clasificación.
• Contratar a un administrador a través de la empresa del patrimonio, lo que conlleva obligaciones de nómina.
• Trabajarlo usted mismo, lo que supone residencia en Montenegro y el permiso correspondiente.

Las arboledas abandonadas se recuperan con dos o tres años de poda y cuidado, y muchas de las parcelas que se ofrecen son exactamente eso. Un comprador debe fijar el precio del período de recuperación y del equipo antes de esperar ingresos.

¿Cómo se gravan y apoyan las tierras agrícolas?

Las tierras agrícolas conllevan un impuesto anual sobre la propiedad a la tasa municipal para su clase, que es más baja que la tasa para los terrenos edificables. Los ingresos por la venta de uvas, vino o aceite son ingresos comerciales de la empresa o del agricultor registrado, y un productor que alcanza el umbral del IVA se registra a efectos del IVA. Montenegro opera planes de apoyo agrícola y el sector se está alineando con las normas de la Unión Europea antes de la adhesión, lo que afecta tanto a los subsidios como a los estándares de calidad; la guía para la adhesión de Montenegro a la UE establece el calendario.

El vino y el aceite de oliva vendidos con la marca propia de la finca necesitan el registro del productor, un etiquetado conforme a la normativa y, en el caso del vino, las formalidades de impuestos especiales. Una bodega boutique es un negocio con licencia, no sólo un viñedo con bodega.

¿Cuáles son los casos de inversión realistas?

Según nuestra experiencia, tres casos tienen sentido para los inversores extranjeros. Una finca de estilo de vida: una casa con unas pocas hectáreas de olivos o vides, comprada para uso personal y la tierra mantenida en producción según un acuerdo local. Una bodega boutique o una marca de aceite: una parcela más grande en Crmnica o en el interior del bar con instalaciones de producción, gestionada como negocio con ingresos por turismo. Y un banco de tierras: parcelas agrícolas cerca de ciudades en expansión, mantenidas a través de una empresa a largo plazo en espera de futuros cambios de planificación, y mientras tanto la tierra se alquila a los agricultores. El tercero es especulativo, y los documentos de planificación, no la ubicación, deciden si alguna vez vale la pena.

Nuestro equipo de consultoría de inversiones modela cada caso basándose en paquetes específicos, con los costos de la empresa, el período de recuperación y la producción realista, antes de que un cliente se comprometa con una compra que no se puede deshacer rápidamente.

¿Cómo procede la compra?

La secuencia es la misma que para cualquier compra de terreno con el paso de la empresa añadido: formar la empresa montenegrina, comprobar el extracto catastral y la clase de terreno de cada parcela, confirmar el acceso y los derechos de agua, acordar el precio y firmar ante notario con la empresa como compradora, pagar el impuesto de transferencia y registrar la empresa como propietaria. El agua es el punto específico de las tierras de cultivo: un viñedo sin fuente de riego o derecho a sacar de ella es un bien diferente a uno con pozo o arroyo, y el catastro no siempre lo demuestra. Una visita en agosto le dice al comprador más que cualquier documento.