Grunty rolne, winnice i gaje oliwne w Czarnogórze

Czarnogóra uprawia wino na równinie wokół Podgoricy i na tarasach nad Jeziorem Szkoderskim, a także oliwki wzdłuż wybrzeża od Baru do Ulcinj, gdzie niektóre drzewa są starsze niż jakiekolwiek pobliskie budynki. Grunt rolny to inna inwestycja niż mieszkanie na wybrzeżu: w większości przypadków kupuje się go za pośrednictwem firmy, jest klasyfikowany i opodatkowany jako grunt rolny, nie można na nim budować, a przynosi zwrot tylko wtedy, gdy ktoś na nim pracuje. Dla inwestorów, których przyciąga winnica, gaj oliwny lub posiadłość lifestylowa, ten przewodnik wyjaśnia, gdzie znajduje się grunt, w jaki sposób jest on kupowany i z czym wiąże się własność.

Gdzie znajdują się regiony winiarskie i oliwne Czarnogóry?

Ćemovsko polje na południe od Podgoricy to największy pojedynczy obszar winnic, będący domem dla winogron Vranac i Krstač oraz największym producentem w kraju. Wokół niej, w dolinie Zeta i na wzgórzach w stronę Jeziora Szkoderskiego, znajdują się rodzinne winnice i małe winiarnie. Crmnica, na zboczach pomiędzy jeziorem a górami przybrzeżnymi, to historyczna dzielnica winiarska z tarasami, kamiennymi wioskami i rosnącą liczbą butikowych producentów. Na obu obszarach rozwija się turystyka winiarska, a zwiedzanie piwnic i degustacje stanowią dodatkowy dochód dla posiadłości.

Oliwki należą do wybrzeża. W Barze znajdują się najgęstsze gaje, w tym starożytne drzewa w Mirovicy, a zatoka Valdanos w Ulcinj to klasyczny krajobraz oliwny. Na półwyspie Luštica i na wzgórzach za Budvą i Tivatem znajdują się mniejsze gaje, wiele zaniedbanych od czasu wyjazdu właścicieli do miast, i to właśnie te działki są najczęściej oferowane zagranicznym nabywcom, którzy chcą mieć dom z gruntem. Strona regionu Półwyspu Luštica opisuje ten obszar.

Czy cudzoziemiec może kupić ziemię rolną?

W większości przypadków nie bezpośrednio. Grunty rolne należą do kategorii zastrzeżonych dla zagranicznych osób fizycznych, a standardową trasą jest spółka czarnogórska, która może posiadać grunty rolne jako krajowa osoba prawna niezależnie od tego, kto jest właścicielem jej udziałów. Trasę działalności firmy, jej wyjątki i procedurę wyjaśniono w przewodniku kupowaniu ziemi w Czarnogórze jako obcokrajowiec.

Zakładanie spółki przed zakupem to sekwencja, która pozwala uniknąć podwójnego płacenia podatku od przeniesienia własności, a następnie spółka wykonuje roczne obowiązki księgowe i sprawozdawcze każdego czarnogórskiego d.o.o. Nasza usługa rejestracji spółki zajmuje się jej zakładaniem i późniejszym prowadzeniem księgowości, dzięki czemu spółka wchodząca w skład spadku jest narzędziem, a nie ciężarem.

Co klasyfikacja katastru oznacza dla kupującego?

Każda działka w katastrze posiada klasę gruntu: grunt budowlany, podwórze, pole, winnica, sad, łąka, pastwisko, las i inne. Klasa ma znaczenie na trzy sposoby. Określa, czy działka jest zastrzeżona dla własności zagranicznej. Określa stawkę podatku od nieruchomości obowiązującą gminę. I wraz z dokumentami planistycznymi określa, czy cokolwiek da się zbudować. Działka sklasyfikowana jako winnica znajdująca się na obszarze rolniczym pozostaje winnicą; zasady planowania opisane w przewodniku po planach zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniach na budowę nie pozwalają na postawienie na nim willi.

Kupujący, którzy chcą mieć dom na swojej działce, szukają więc działki, na której jest już zabudowana zabudowa lub która zawiera część klasyfikowaną jako działka budowlana w strefie zabudowy, a część rolną traktują tak, jak jest. Nieruchomości sprzedawane jako dom z winnicą to najczęściej kilka działek różnych klas i każdą sprawdza się osobno.

Z czym wiąże się działająca winnica lub gaj?

Ziemia rolna sama w sobie nic nie produkuje. Winnica wymaga przycinania, opryskiwania, pielęgnacji baldachimu, zbiorów i albo winnicy, albo kupca winogron; gaj oliwny wymaga przycinania, zwalczania szkodników, zbiorów i młyna. Obydwa potrzebują wody w suche lato i osoby na ziemi. Opcje dla nieobecnego właściciela to:

• Umowa o zarządzanie z lokalnym producentem, który uprawia ziemię za udział w uprawach lub za opłatą
• Dzierżawa sąsiadującemu rolnikowi, który utrzymuje ziemię w produkcji i zachowuje jej klasyfikację
• Zatrudnienie menadżera poprzez spółkę wchodzącą w skład spadku, co wiąże się z obowiązkami kadrowo-płacowymi
• Praca własnoręcznie, co zakłada pobyt w Czarnogórze i odpowiednie zezwolenie

Zaniedbane gaje regenerują się po dwóch lub trzech latach przycinania i pielęgnacji, a wiele z oferowanych działek właśnie takimi jest. Kupujący powinien wycenić okres rekonwalescencji i sprzęt, zanim zacznie oczekiwać jakichkolwiek dochodów.

W jaki sposób grunty rolne są opodatkowane i wspierane?

Od gruntów rolnych pobierany jest roczny podatek od nieruchomości według stawki gminnej dla swojej klasy, która jest niższa niż stawka dla gruntów budowlanych. Dochód ze sprzedaży winogron, wina lub oliwy stanowi dochód z działalności gospodarczej firmy lub zarejestrowanego rolnika, a producent, który osiągnie próg VAT, rejestruje się jako płatnik podatku VAT. Czarnogóra prowadzi programy wsparcia dla rolnictwa, a sektor ten jest dostosowywany do przepisów Unii Europejskiej przed przystąpieniem, co ma wpływ zarówno na dotacje, jak i standardy jakości; przewodnik po Przystąpieniu Czarnogóry do UE określa harmonogram.

Wino i oliwa z oliwek sprzedawane pod własną marką posiadłości wymagają rejestracji producenta, oznakowania zgodnie z przepisami, a w przypadku wina – formalności akcyzowych. Butikowa winiarnia to biznes z licencjami, a nie tylko winnica z piwnicą.

Jakie są realistyczne przypadki inwestycyjne?

Z naszego doświadczenia wynika, że dla inwestorów zagranicznych sensowne są trzy przypadki. Posiadłość lifestylowa: dom z kilkoma hektarami oliwek lub winorośli, zakupiony na własny użytek z gruntem uprawianym na mocy lokalnej umowy. Butikowa winiarnia lub marka oliwy: większa działka w Crmnicy lub w głębi Baru z zakładami produkcyjnymi, prowadzona jako firma generująca dochody z turystyki. Oraz bank ziemi: działki rolne w pobliżu rozwijających się miast, przechowywane przez spółkę przez długi czas w oczekiwaniu na przyszłe zmiany w planowaniu, a w międzyczasie grunty dzierżawione rolnikom. Trzecie rozwiązanie ma charakter spekulacyjny i to dokumenty planistyczne, a nie lokalizacja, decydują o tym, czy kiedykolwiek się to opłaci.

Nasz zespół doradztwa inwestycyjnego modeluje każdy przypadek na podstawie konkretnych przesyłek, biorąc pod uwagę koszty firmy, okres zwrotu kosztów i realistyczne wyniki, zanim klient zdecyduje się na zakup, którego nie można szybko cofnąć.

Jak przebiega zakup?

Kolejność jest taka sama, jak w przypadku każdego zakupu gruntu z dodanym etapem firmy: utwórz spółkę czarnogórską, sprawdź wyciąg katastralny i klasę gruntu dla każdej działki, potwierdź prawa dostępu i prawa do wody, uzgodnij cenę i podpisz u notariusza z firmą jako kupującym, zapłać podatek od przeniesienia własności i zarejestruj firmę jako właściciela. Woda to punkt charakterystyczny dla gruntów rolnych: winnica pozbawiona źródła nawadniania lub prawa do jej czerpania to inny majątek niż winnica posiadająca studnię lub strumień, a kataster nie zawsze to wykazuje. Wizyta w sierpniu powie kupującemu więcej niż jakikolwiek dokument.