Terreni Agricoli, Vigneti e Uliveti in Montenegro

Il Montenegro coltiva il vino nella pianura intorno a Podgorica e sulle terrazze sopra il lago di Scutari, e gli olivi lungo la costa da Bar a Ulcinj, dove alcuni alberi sono più vecchi di qualsiasi edificio nelle vicinanze. Il terreno agricolo è un investimento diverso da un appartamento costiero: nella maggior parte dei casi viene acquistato tramite un'azienda, è classificato e tassato come terreno agricolo, non è edificabile e produce un rendimento solo se qualcuno lo lavora. Per gli investitori attratti da un vigneto, un uliveto o una tenuta lifestyle, questa guida spiega dove si trova il terreno, come viene acquistato e cosa comporta la proprietà.

Dove sono le regioni vinicole e olivicole del Montenegro?

Il Ćemovsko polje a sud di Podgorica è la più grande area vinicola, patria delle uve Vranac e Krstač e del più grande produttore del paese. Intorno, la valle Zeta e le colline verso il Lago di Scutari ospitano vigneti di famiglia e piccole aziende vinicole. Crmnica, sui pendii tra il lago e le montagne costiere, è lo storico distretto vinicolo, con terreni terrazzati, villaggi in pietra e un numero crescente di boutique di produttori. In entrambe le zone si sta sviluppando l'enoturismo, con visite alle cantine e degustazioni come reddito secondario per le aziende.

Le olive appartengono alla costa. Bar ha i boschetti più fitti, compresi gli alberi secolari a Mirovica, e la baia Valdanos di Ulcinj è un classico paesaggio di ulivi. La penisola di Luštica e le colline dietro Budva e Tivat hanno boschetti più piccoli, molti trascurati da quando i proprietari se ne sono andati nelle città, e questi sono gli appezzamenti più spesso offerti agli acquirenti stranieri che desiderano una casa con terreno. La pagina della regione della penisola di Luštica descrive quell'area.

Uno straniero può acquistare un terreno agricolo?

Non direttamente, nella maggior parte dei casi. I terreni agricoli sono una delle categorie riservate alle persone fisiche straniere e il percorso standard è una società montenegrina, che può possedere terreni agricoli come persona giuridica nazionale indipendentemente da chi ne possiede le azioni. Il percorso aziendale, le sue eccezioni e la procedura sono spiegati nella guida per acquistare terreni in Montenegro da straniero.

La costituzione della società prima dell'acquisto è la sequenza che evita di pagare due volte l'imposta sul trasferimento, e la società si assume quindi i compiti annuali di contabilità e archiviazione di qualsiasi società montenegrina d.o.o. Il nostro servizio di registrazione delle società si occupa della formazione e della successiva contabilità, quindi la società immobiliare è uno strumento e non un peso.

Cosa significa per un acquirente la classificazione catastale?

Ogni parcella del catasto riporta una classe fondiaria: terreno edificabile, cortile, campo, vigneto, frutteto, prato, pascolo, bosco e altri. La classe conta in tre modi. Determina se il pacco è limitato alla proprietà straniera. Determina l'aliquota dell'imposta sulla proprietà applicata dal comune. E insieme ai documenti di pianificazione stabilisce se è possibile costruire qualcosa. Una parcella classificata come vigneto all'interno di una zona agricola rimane un vigneto; le regole urbanistiche descritte nella guida ai piani urbanistici e licenze edilizie non consentono una villa su di esso.

Gli acquirenti che vogliono una casa sul proprio terreno cercano quindi una parcella che abbia già un fabbricato accatastato, o che comprenda una parte classificata come terreno edificabile all'interno di una zona edificabile, e tratti la parte agricola come quella che è. Le tenute vendute come case con vigneto sono generalmente costituite da diversi appezzamenti di classi diverse e ciascuna viene controllata separatamente.

Cosa comporta la lavorazione di un vigneto o di un oliveto?

Il terreno agricolo da solo non produce nulla. Un vigneto ha bisogno di potatura, irrorazione, gestione della chioma, vendemmia e di una cantina o di un acquirente per l'uva; un uliveto necessita di potatura, disinfestazione, raccolta e di un frantoio. Entrambi hanno bisogno di acqua durante l'estate secca e di una persona a terra. Le opzioni per un proprietario assente sono:

• Un accordo di gestione con un produttore locale che lavora la terra dietro compenso o una quota del raccolto
• Un contratto di locazione ad un agricoltore vicino, che mantiene il terreno in produzione e ne preserva la classificazione
• Assumere un manager tramite la società immobiliare, che comporta obblighi in materia di buste paga
• Lavorare da soli, che presuppone la residenza in Montenegro e il relativo permesso

Gli alberi trascurati si riprendono con due o tre anni di potatura e cura, e molti degli appezzamenti offerti sono esattamente questo. Un acquirente dovrebbe valutare il periodo di recupero e l'attrezzatura prima di aspettarsi qualsiasi reddito.

Come vengono tassati e sostenuti i terreni agricoli?

I terreni agricoli sono soggetti a un’imposta annuale sulla proprietà all’aliquota comunale per la loro classe, che è inferiore a quella dei terreni edificabili. Il reddito derivante dalla vendita di uva, vino o olio è il reddito d'impresa dell'azienda o dell'agricoltore registrato e un produttore che raggiunge la soglia IVA registra l'IVA. Il Montenegro gestisce programmi di sostegno all’agricoltura e il settore si sta allineando alle norme dell’Unione europea prima dell’adesione, il che influisce sia sui sussidi che sugli standard di qualità; la guida all’adesione del Montenegro all’UE stabilisce il calendario.

Il vino e l'olio venduti con il marchio aziendale necessitano della registrazione del produttore, di un'etichettatura conforme alla normativa e, per il vino, delle formalità di accise. Una boutique winery è un'azienda con licenze, non solo un vigneto con cantina.

Quali sono i casi di investimento realistici?

Secondo la nostra esperienza, tre casi hanno senso per gli investitori stranieri. Una tenuta di stile di vita: una casa con pochi ettari di ulivi o viti, acquistata per uso personale con il terreno mantenuto in produzione secondo un contratto locale. Una piccola azienda vinicola o un marchio di olio: un appezzamento più grande a Crmnica o nell'entroterra di Bar con impianti di produzione, gestito come un'impresa con reddito turistico. E una banca fondiaria: appezzamenti agricoli vicino a città in espansione, detenuti a lungo termine tramite una società in attesa di futuri cambiamenti di pianificazione, con i terreni affittati agli agricoltori nel frattempo. Il terzo è speculativo, e i documenti di pianificazione, non l’ubicazione, decidono se sarà mai remunerativo.

Il nostro team di consulenza sugli investimenti modella ogni caso su lotti specifici, con i costi aziendali, il periodo di recupero e il risultato realistico, prima che un cliente si impegni in un acquisto che non può essere annullato rapidamente.

Come procede l'acquisto?

La sequenza è la stessa di qualsiasi acquisto di terreno con l'aggiunta del passaggio della società: costituire la società montenegrina, controllare l'estratto catastale e la classe del terreno per ogni lotto, confermare i diritti di accesso e idrici, concordare il prezzo e firmare presso un notaio con la società come acquirente, pagare l'imposta di trasferimento e registrare la società come proprietaria. L'acqua è il punto specifico dei terreni agricoli: un vigneto senza fonte irrigua né diritto di attingere è un bene diverso da uno dotato di pozzo o ruscello, e non sempre il catasto lo riporta. Una visita in agosto dice all'acquirente più di qualsiasi documento.